文｜谢九
最近，全国多地出现了物业费打折的现象，部分小区的物业费降价甚至高达一半。不仅如此，还有很多地方政府发文，要求对空置房的物业费予以减免。
多年以来，全国业主们对于物业费的高收费颇有不满，不过，随着现在房地产市场剧烈变局，冲击波来到了物业费领域。
这一轮全国物业费降价潮，是业主、物业公司以及地方政府等多方共同作用的结果。
业主自然是物业费降价最主要的推动者，从那些大幅降价的小区来看，通常都是业主们联合起来向物业提出要求，物业公司迫于压力，在和业主谈判之后，最终商定一个都能接受的方案。
从最终降价幅度来看，大部分都是10%起步，最高甚至超过了50%。比如武汉、重庆等地，有多个小区的物业费降价超过了50%，重庆某别墅物业费从4.5元降到了2.09元，降幅超过50%；武汉某高端小区物业费从7.6元下降到3.8元，还有某小区物业费从2.5元下降到1.1元，降幅高达56%……
《安家》剧照除了业主要求降价，很多地方政府也在积极要求下调物业费。去年以来，已经有十多个地方政府，比如湖南长沙、甘肃兰州、江苏镇江等地，要求对空置房的物业费进行减免，如果房子空置一段时间以上（比如6个月），物业费就要减免30%或者50%等等。还有一些地方政府出台政策，设置物业费的收费上限。
地方政府对物业费出手，一方面是从民生角度出发，减轻民众的开支压力，与此同时，一定程度上也能够起到鼓励人们多买房的目的，尤其是购买投资房。因为很多民众购买投资房之后，暂时不出租的房子就处于空置状态，如果每年还要承担物业费，就会增加持有成本，购买投资房的积极性就会下降。如果空置房的物业费大大下降，民众买房的积极性也会有所上升。
一个值得深思的问题是，物业“高收费、低服务”是一个由来已久的难题，对于降低物业费，业主们以前也不是没有努力过，但大都无功而返。为什么现在业主们提出降低物业费，物业公司就愿意接受了呢？
主要原因还在于，市场的供求关系发生了变化，过去物业公司的强势地位不复存在，话语权下降，而业主的议价能力大大增强，所以才能够掀起这一轮全国物业费降价的浪潮。
从物业公司的角度来看，在房地产高速发展的黄金年代，我国物业公司的数量也是高速增长，按照国家统计局的数据，截止到2023年底，我国物业管理企业37.5万个，比2018年末增长了59.8%。
物业公司的数量在高速增长，但是我国房地产的开工面积却在快速萎缩。从2020年以来，我国房地产新开工面积已经连续下降了5年，尤其是最近三年更是堪称断崖式下跌，2022年到2024年，我国房地产新开工面积分别下降39%、20%和 23%。
很多物业公司都是房地产开发商的子公司，旗下物业都是靠母公司开发商输送的项目，在过去房地产高速发展的年代，大型开发商到处新建楼盘，旗下的物业公司完全不愁没有项目，所以，这也使得很多物业公司处于强势地位，业主和物业公司相比没有太多话语权。
但是现在，随着开发商们的新楼盘越来越少，物业服务行业开始进入了存量时代。对于物业公司而言，越来越多的同行开始抢夺市场上现有的存量房，由此迎来了前所未有的竞争压力。越来越多的物业公司开始担心，业主会找一家更便宜的物业公司来替换他们。
在很多年以前，小区业主如果对物业公司不满意，想要更换新的物业公司是一家很困难的事情，即使找到了新的物业公司，也经常发生新旧物业公司对立的现象，新的物业公司甚至难以进驻小区。
随着我国在2020年正式推出《民法典》，业主更换物业公司变得越来越有法可依。《民法典》对于业主选聘和解聘物业公司，甚至物业服务交接都有了详细规定，而且上升到了法律保护的层面。
随着市场供求关系逆转，加上法律对业主保护越来越完善，物业公司和业主之间的地位开始发生重大转折，物业费下降也就有了很大的谈判空间。
《县委大院》剧照为了不被业主炒鱿鱼，物业公司除了满足业主的降价要求之外，还有些甚至主动降价，比如广西有家物业公司，主动推出“零物业费”模式，不赚业主的物业费，而是通过开发其它方式来盈利，比如家政服务、社区团购等等。
这一轮全国范围内的物业费降价，从更深层面来看，其实预示着我国小区物业服务开始进入一个重要分水岭。过去的物业公司相对强势，甚至凌驾于业主之上，但是随着供求关系发生深刻变化，物业管理公司将发生蜕变，成为真正为业主服务的公司，否则未来将没有生存之地。
多年以来，物业公司对于小区业主处于强势地位，这一点，从我国对物业公司的称谓变化就能看出来。一直以来，我国都将物业公司称为物业管理公司，“管理”二字，其实已经暗含了物业公司和业主之间不对等的关系。
不过，随着房地产供求关系的逆转，加上法律层面对于小区业主权益的保护，甚至地方政府也开始要求下调物业费，业主和物业公司的地位开始逐渐发生重大变化。
2020年的民法典，将物业管理公司的名称改为 “物业服务公司”，“服务”二字，才真正体现了物业和业主之间的真实关系。这一轮全国各地的物业费下降，表面上看是价格的下降，更重要的意义在于，物业公司和业主的地位，从此开始回归到各自真正的位置。
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