2024年已过半，与地产行业唇齿相依的物业服务行业正从增量向存量转变，行业进入回归服务本源的新周期中。
5月以来一系列针对房地产行业的利好政策相继出台，在稳定房地产市场的同时，物管行业信心也逐渐恢复，最直接的体现是上市物企股价出现了一波反弹行情，不过涨势未能持续。
上半年，资本市场整体疲软的大环境下，不少物企通过大股东增持、股票回购、提高现金分红等手段进行市值管理，超4成上市物企市值出现了不同程度的上涨。
当前物业服务企业估值正逐步重回现金流逻辑，未来物企“市值保卫战”还将持续。
上市物企股价仍处于低位盘整期，2024年上半年物业股股价仍在持续下滑。
截至6月30日，共36家企业股价较年初/上市首日出现下滑，上市物企股价均值下降至4.0港元，较年初下滑13.1%，其中鑫苑服务、中骏商管、和泓服务3家降幅最高，降幅均超过40%。
从月度变化来看，5月17日，住建部等四部委联合出台一系列重大政策，包括降首付比例、取消贷款利率下限、降低公积金贷款利率等，旨在推动房地产市场健康有序发展。在此政策助推下，物业股股价一度上涨至5.0港元，较年初增幅达21.0%。不过，物业股涨势未能持续。
从不同类型企业收盘价涨跌幅来看，民营物企降幅较大，整体较年初下跌10.9%，国资物企较年初微涨0.3%。
相比之下，国资物业企业具有较强的资金实力和资源优势，在面对市场波动时更具抗压能力，上半年股价表现国央企仍优于民企。
不过，房地产行业政策利好出台，物业股也迎来估值的积极修复。
2024年上半年市盈率均值约为11.9倍，较2023年全年的11.3倍市盈率有所修复。
过去的2022年，物业股市盈率经历了显著的下滑，触及了历史低位8.4倍，标志着行业进入了深度调整阶段。进入2023年，上市物企继续面临市场挑战，全年平均市盈率为11.3倍，行业的整体依然面临着估值压力。至2024年市场信心逐渐恢复，上半年数据显示，物业股市盈率均值已微升至11.9倍。
资本市场整体寒意还未完全驱散，股价有所回升但仍处于低位，企业市盈率依然较低，物企纷纷蛰伏谋求发展，递表企业数量维持低位。
公开资料显示，2023年递表企业4家，且其中三家为国资背景，唯一一家民企明喆集团于2023年12月12日撤回了发行上市申请文件，2024年以来尚无递表企业。
已成功上市的物企上市周期大大缩短。2024年成功上市的2家物企平均上市周期为307天，而2023年上市周期达到661天。
尽管2024年上半年上市物企出现一波反弹行情，但由于业绩增速持续放缓、部分物企大额计提减值等多方面因素，上市物企总市值依旧缩水。
截至2024年6月底，65家上市物企总市值2206亿元，较2023年12月底总市值2383亿元下跌7%
超4成上市物企市值上涨。其中，融信服务、华发物业和第一服务等5家物企市值涨幅达到80%以上，领悦服务集团、佳兆业美好更是翻倍增长。这些上市物企市值上涨，大多源于经营业绩好转，典型如领悦服务集团，2023年实现净利润1亿元，同比增长30%。
截至6月底，上半年只有6家上市物企市值超百亿，数量与2023年持平，这6家市值超百亿的物企除了保利物业市值较年初持平以外，其余5家市值均有不同程度下跌。
上半年，上市物企纷纷通过回购股票、提高现金分红等方式进行“市值保卫战”。
回购股票方面，上半年永升服务累计回购51次，万物云共计回购31次，累计回购金额高达1.01亿元，金科服务回购次数也达到了47次。
通过回购股票越秀服务、绿城服务和永升服务市值均有所提升。典型如越秀服务，公告称拟回购3044万股，上半年累计回购117万股，预示着未来回购力度或将进一步加大。截至2024年6月底，越秀服务市值升至43亿元，较2023年12月底上涨21%。
另外，高股息率成为市值上涨的重要因素，上市物企加大分红力度，2023年平均股息率多达6.7%。典型如第一服务，2023年股息率多达19.2%，长期投资价值凸显，很大程度上拉动市值大幅上涨。截至2024年6月底，第一服务市值升至3.6亿元，较2023年12月底增长80%。
受房地产行业政策利好提振，物管行业市场信心逐渐修复，当前物业股市盈率依然保持在相对较低的水平，也意味着行业仍处于价值重估阶段。
面对资本市场降温的现实情况，物企并未“躺平”，上半年多家物企进行市值管理，并显现出一定成效。尽管行业仍面临诸多挑战，物企正逐步走出行业低谷，行业风险逐步出清，企业呈现出稳健而高质的发展态势。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：编辑部、CRIC物管。
