来源：雪球App，作者： 贫民窟的大富翁，（https://xueqiu.com/7318086163/302412826）
这一年多各种政策频出，到今天大多数人都已经死心了，我身边的人在聚会、微信群等场合聊房子的急剧减少，在互联网上房子的热度迅速减少，我个人认为房子这个特殊时代的产物后面会逐步从公众的核心视野中淡出，成为一个普通的东西。
曾几何时，为了买房和贷款，需要求爷爷告奶奶，需要掏空六个钱包，需要支付几万几十万甚至上百万的好处费，为了一套房子，各种假结婚真悲剧层出不穷：女婿和丈母娘结婚的，儿媳妇和公公结婚的，甚至因为自己家里房子上面有一个大大的拆字，就可以讨到媳妇，把别人多年恋爱的情侣拆散，着实讽刺。
关于房地产和房价，我从2017年开始持续批判，2020年年初我写了一篇文章《疫情下的中国人都在摆地摊，房价却大涨，买房还能改变命运吗？》，给出了我的著名标签：我不反对高房价，我反对畸形的房价，从人口、金融、土地和政策四个大方面对未来房子的投资价值做一个总体分析，认为房价泡沫极其严重，房子很快供大于求，人口老龄化以及家庭杠杆过高不可持续，从此不太关注房子了。
过了四年回头看这篇文章，依然是神作，有兴趣的朋友可以去看看，这也是我当初在19元左右清仓万科的理论依据。
对房地产不死心的，对我是怎么研究行业框架的感兴趣的，可以回头看看这篇文章。
回到正题上，我来说一下高层住宅。
房子书固定资产，但是它会老化，是有寿命的。现行国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2018）中明确规定，普通房屋和构筑物，设计使用年限为50年。
什么是设计寿命？这是是设计规定的一个时期，在这一规定的时期内，只需要进行正常的维护而不需进行大修就能按预期目的使用，完成预定的功能，即房屋建筑在正常设计、正常施工、正常使用和维护下所应达到的使用年限。所谓“正常维护”包括必要的检测、防护及维修。
现阶段使用中，老旧房屋的耐久性问题日渐突出，房屋的耐久性缺陷会直接影响构件的承载性能及后续使用年限。为延长房屋的最大使用寿命，房屋所有人定期进行检查，发现安全问题应及时上报并处理。
诸位有兴趣的可以去自己所在城市看看房龄30年以上的小区看看，马上就明白我的意思了。房屋的老化并不是线性的，如果没有良好的维护，后面会迅速恶化，严重的就是危房了，不能住人了。
房子的维护需要钱，有两块成本：人工费用和材料，还有合理的利润空间。这里面变数最大的就是人工费用，随着老龄化的深化，我个人判断十年后的人工费用会开始飙升。
在8月23日上午国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。
房屋养老金制度主要分为“公共账户”“个人账户”。个人账户已经有了，是住宅专项维修资金制度，2004年起房屋办理产证的时候必须缴纳，即2004年后的房屋都有。这里需要关注的是2004年之前的房屋没有个人账户，怎么解决？需要不需要也补缴起来？
公共账户则是此次试点的重点，钱不需要个人出，主要由地方政府筹集，筹集的来源有：地方财政、土地出让金、住房公积金增值收益、原公房出售资金等多渠道，原本靠土地出让金就可以解决大部分问题，现在随着土地出让金下降，地方政府得各自去探索一些新的渠道。公共账户的用途主要是：房屋公共体检（防危）、房屋应急托底保障等。这里需要关注的是，原来的土地出让金估计早就花出去了，至于地方财政，还有余力补这么大的窟窿吗？
个人账户里面的资金是住宅专项维修资金制度，那么随着通货膨胀以及存量住宅的老龄化，个人账户里面的钱够用吗？后面需要不需要补充呢？
公共账户里面的钱由地方财政想办法，我觉得地方财政应该没钱吧，如果地方财政有钱且真的地方财政出了，而地方财政的钱又来自于全体国民，那是不是大家一起出钱补充这个公共账户？进一步的说，我的房子大，你的房子小，他没房子，是不是房子小的和没房的一起补贴房子大的？
补充：数据显示，1至7月，中央一般公共预算收入59745亿元，同比下降6.4%；地方一般公共预算本级收入75918亿元，同比增长0.6%。全国税收收入111240亿元，同比下降5.4%；非税收入24423亿元，同比增长12%。支出方面，1至7月，中央一般公共预算本级支出21444亿元，同比增长9.3%；地方一般公共预算支出134019亿元，同比增长1.5%。从主要支出科目看，科学技术、社会保障和就业、城乡社区、农林水等领域支出增长较快。地方财政靠自己来充实这个公共账户，难度挺大的。
说到底只有两个事情是确定的：
第一、老房子要维护，需要钱。
第二、这个钱得有人出，而且不是美国人出，是中国人自己出。
房屋养老金给我们这个社会最大的教育可能是，它第一次使得整个群体深刻认识到，房子竟然是需要折旧的，它有可能是价值毁灭器，而不仅仅只是财富的载体。
根据碧桂园服务（一家上市物业公司）的财报，今年6月末的财报显示碧桂园服务的贸易应收款规模为219.58亿元，比2023年增加了24亿元。财报表现如此之差，负责人称很大原因是物业费难收，碧桂园已经成立了欠款追讨委员会，专门推进各项欠款追讨。
那么大家想一想，个人账户里面的钱够不够用？公共账户里面的钱能不能坐实？等到20年后，现在买房的小年轻们基本都五六十了，届时房子开始进去维修期，连物业费都收不上的小区，能统一行动去做好维护吗？
高层住宅，一旦老龄化之后没有做好维护，很快就会很难看，很丑，甚至不再宜居。
当我们把这一层考虑到之后，我们再看世界各国的房价收入比和租售比，就会有新的感悟。
考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、15、11，北上广深分别为33、44、37、32，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为3.1%、2.8%、2.5%，而北上广深分别为1.5%、1.5%、1.0%、1.1%。中国内地一线城市绝对房价、相对房价位居全球前列。此外，北上广深居民房贷压力居世界前列，居民抵押贷款占收入比例均超290%，是纽约、伦敦、东京的3-4倍。
当房价上涨预期减弱后，排除居住属性后（自住），衡量其金融价值的唯一属性就是租售比了。租金则受两大威胁：公租房、租客的收入水平。
我们现在分析中国房产的租售比是没有考虑持有成本的，我认为随着存量房集中进入老龄化（20年左右），居民不花钱就可以实现房子的维修保养，不太现实。
与之对应的只有两条路：第一、逃离高层住宅，第二、足够有诱惑力的房价。
附日本的房产持有成本，主要包括：房产税、物业管理费、修缮金以及可能的托管费。
房产税：固定资产税：房产评估价的1.4%。都市计划税：房产评估价的0.3%。
物业管理费：物业管理费用于日常管理和维护，费用根据公寓的类型和位置有所不同。例如，东京公寓的平均月管理费为19,085日元，修缮费为7,826日元，合计每月26,911日元。
修缮金：修缮金用于未来可能进行的大规模修缮工程，通常是每月固定支付。修缮金的数额根据房产的年龄、结构和保养状况而定。
托管费：如果房产用于出租，可能需要支付给房产托管公司的费用，一般为租金的5%+消费税，每月结算。
其他费用，租金收入税：租金收入将计入购房者的总收入中，并按累进税率征税。地方税：除了国家所得税外，日本居住者及日本国内公司需支付地方税。
综合计算：每年需要支付的税费和费用约占房价的1.5%-2%。 尽管持有成本相对较高，但日本房产的毛租金回报一般都有4%以上，这使得日本房产仍然是一个有吸引力的投资选择。
最后说一下保险：预定利率3.0的保险八月份会全部下架，最后五天时间了。跨越时间长河，锁定利率终身，是一种幸福，更是一种智慧。以某储蓄险为例，趸交10万，如果五年后取出，则可以拿到113500元，五年复利2.56%，如果六年后取出，则可以拿到116900元，六年复利2.64%，应该是远超银行大额存款和国债，是非常好的平替了。@今日话题 @雪球达人秀 @中国平安 $中国平安(SH601318)$ $万科A(SZ000002)$ $腾讯控股(00700)$
