天风证券发布报告分析了中国二手房市场现状，认为当前二手房价格已接近历史低点，但仍存在一定回落空间。报告以 2011-2015 年二手价格中枢作为底线，认为目前距离该底线还有 14% 的回落空间。此外，报告还分析了一线城市租售比与 10 年期国债收益率差值，认为该差值已接近 2015 年低点，并根据不同假设计算了一线城市二手房价格距离底部的下跌空间。

🤔 **以 2011-2015 年二手价格中枢作为底线**：天风证券将 2011-2015 年二手价格中枢视为本轮周期调整的价格底线，认为目前 70 城二手房价格指数已回落至接近 18 年 6 月的水平，距 2021 年 6 月高点已回落 31 个月，距离 2011-2015 年二手价格中枢还有 14% 的回落空间。

📈 **一线城市租售比与 10 年期国债收益率差值**：报告认为，将国债收益率视为二手价格的“锚”具备合理性。2024 年以来，受二手价格影响快速下降，两者差已超过 2015 年周期低点，已接近历史级别的低点，或一定程度说明价格距离底部的空间也已相对有限。报告还根据不同的假设，计算了一线城市二手房价格距离底部的下跌空间。

🤔 **两种假设下的一线城市二手房价格下跌空间**：①若将两者差值为 0 视为价格底线，则一线城市二手价格下滑时间或仍将超 20 个月。②若假设 2% 的租售比为价格底线（两者差值 0.3%），则一线距离价格底部的下跌空间约有 20%。

天风证券：

1）若以 2011-2015 年二手价格中枢作为底线，则仍回落空间较大

以 70 个大中城市二手房价格指数作为衡量标准，24 年 4 月，70 城二手房价格指数已回落至接近 18 年 6 月的水平，距 2021 年 6 月高点连续回落时间（除 23 年 Q1）已达 31 个月。

在“棚改”前，2011-2015 年二手价格指数中枢较为稳定，若将其视为本轮周期调整的价格底线，则目前距离有 14%的回落空间。

2）若以一线城市租售比与 10 年期国债收益率差值作为参考，目前已接近 2015 年低点

我们认为，将国债收益率视为二手价格的“锚”具备合理性。2024 年以来，受二手价格影响快速下降，两者差已超过 2015 年周期低点，同样已接近历史级别的低点，或一定程度说明价格距离底部的空间也已相对有限。

①若将两者差值为 0 视为价格底线，则一线城市二手价格下滑时间或仍将超 20 个月。②若假设 2%的租售比为价格底线（两者差值 0.3%），则一线距离价格底部的下跌空间约有 20%。