大门越来越高、会所越来越大、立面越来越贵、石材越用越多……到底还有什么能够给高端购房者带来峰值体验？
是谁还在买高端改善楼盘？高端改善客户为什么要现在买房？又为什么要买某个楼盘？
我们观察到，有一些楼盘区位环境绝佳、产品配置拉满却依然难以热销；而另一些楼盘，在产品均好的前提下，仅某个方面迎合甚至超越客户预期，却实现了意想不到的业绩。我们沿着产品的脉络深挖，探索出了一些其中的奥秘——
在房子逐渐褪去投资属性，回归居住属性的当下，购房者都变成了“长期主义者”，他们抱持着“得一直住下去”的心态买房，就使得个性舒适、温暖方便、轻松自在、诗意自然这些关键词浮出水面；在泥沙俱下的环境中，焦虑与辛劳常伴左右，人们心中需要世外桃源、栖息之地、隐遁之所、人与人的彼此温暖。
当这一切在“家”的空间交汇，我们将它概括为优秀高端改善楼盘的六大产品趋势：
趋势1：室内空间“个性感”
我们发现客户不再只满足于户型的方正合理、精装的高标品质，而是开始追求个性化的生活场景呈现。针对这样的需求，开发商尝试优化承重墙与山墙，仅保留几根承重柱，让户内成为一个大的无界空间，并随时形成“全景仓外立面”。
图源：绿城潮鸣东方
客厅的透光奢石、主卫的光子嫩肤灯、餐厅的暖碟抽、飘窗的石墨烯发热板……精装方面“个性化”元素同样在提升。尤其是在精装美学定制领域，国学大师和非遗传人的加持、多种色彩和材质的搭配使用、全方位的差异化套餐，让美学元素实现了“一户一定制”，也改变了客户对精装房千篇一律的看法。
北京建发海晏入户门牌&把手、电视背景墙&岛台岩板均可多款定制 图源：项目官方
而万科将精装定制做的更加极致，最新的产品中，户型格局（两居或三居或四居）、精装风格（东方田园或现代轻奢）、局部用材（瓷砖或地板、背景墙石材）、局部品牌（厨卫品牌）均可定制。
图片来源：济南万科
趋势2：物业服务“家人感”
物业服务品质不佳成为大量商品房社区的居住痛点，甚至成为换房动因之一，且客户常常不满意的并不是“行为”，而是“态度”。因此，能为客户提供“家人感”服务的改善新盘，在竞争中明显获得了领先。
它们或是提供完善的邻里社群活动运营、或是设置层间垃圾桶定时回收、或者帮助业主定期清洗外立面、或者直接嫁接五星酒店团队提供上门的餐饮、理疗、医护服务。
河南金沙地产更是将这种“家人感”的物业做到了新的高度。
车库的洗车房可以从小程序预约，洗好车可以帮业主停在车位，把钥匙给业主送回家；洗衣房价格是市场价一半，管家上门取衣送衣，洗衣设备都采用最新款，皮草、沙发套、窗帘、地垫都可以洗；物业提供的家政保洁更加放心，也是市场价的一半。
如果业主结婚，物业可以提供拱门、礼宾、礼花服务；如果业主乔迁，物业提供梯子和工具箱。
春节期间从小年到正月，园区每天都有活动，比如蒸年馍、写对联，让业主过好年；前几年的特殊时期，它也是商丘物业评比第一名，确保业主每天吃到新鲜菜。
趋势3：立体景观“呼吸感”
在承受了一天重压之后，回家成为人们的一种释放和解脱，无论从家中“向下看”，还是置身园区“向上看”，人们不再满足于平平无奇的地面景观，他们更希望人与自然更加亲近的呼吸感、更需要多种层次的绿色抚平内心的褶皱。
于是，越来越多的高端楼盘选择利用尽管串联社区大堂、会所、架空层、单元大堂、车库等空间，形成立体的艺术空间。
（图片来源：华润置地）
还有一些高端项目，由于地处城市核心区位，所以体量不大或捆绑商业，导致景观面较小，但房企通过“抬高”或“下挖”，实现向纵向要景观，实现了“小空间大做法”或“有呼吸感”的商业空间。
图片来源：绿城潮鸣东方
趋势4：地库归家“仪式感”
归家动线方面，以往豪宅喜欢将发力点聚焦在社区大门、大堂、单元大堂等，事实上，更多的客户是驱车回家，根据我们的调查，地库是工作与生活切换最真实的场域，也是客户产生“孤独感”最频繁、最强烈的区域，“中年人坐在车里不愿回家”不只是说说而已。
所以，优秀的高端改善项目，开始强化车库归家的仪式感。他们按照工艺品的标准手工打造吊顶与地面拼花、将自然天光引入车库、除了精装行车道也开始精装车位、加大车位的尺寸、利用灰空间增加车库储物功能、配合联动灯光引领客户回家……让车库不再成为归家前“黑乎乎的地下道”，而是具有仪式感的迎宾长廊。
北京招商玺定制吊顶与手工打造环氧地坪磨石地面 图源：项目官方
趋势5：身份圈层“归属感”
近几年，豪宅从面积配置、社区规划、户型设计出发，开始关注归属感、幸福感、私密性、社群凝聚力这些看似抽象的价值。
豪宅的面积配置日益简化，往往一个社区只有1-2个面积段，且差异不大；社区规划注重均好性，每栋楼、每个户型甚至每一层都要有适当的采光、视野和景观；户型设计日益注重“平权”概念， 不再贪图居室数量，而是每个居住者的舒适度。
青岛鲁信有邻花园社区平权户型，四套房设计
趋势6：艺术美学“文化感”
房子对客户来说，不再只是一个简单的居所，他们更需要传达自己的生活态度，让高级感和文化感形成一种身份投射。越来越多的项目与知名的艺术机构、艺术大师合作，强化社区的美学价值，甚至直接将艺术大师的作品安置在社区景观或公共区域中。
图片来源：公众号-宸嘉成都
很多时候，回家也成为一种逃离，逃离工作和世俗、逃离压力与烦恼，所以复古的、国潮的、隐匿的、归隐的美学风向开始流行，我们看到越来越多的中式美学项目受到青睐。
图片来源：公众号-奥雅股份
总之，优秀的改善项目“在魂不在骨”，不是线性的提高成本标准、堆砌产品配置就可以换来客户的青睐。而是要深刻洞察客户痛点与需求、社会消费演进趋势和时代大众心态变化，从而改善甚至引领产品功能，才能打造出与众不同又切中要害的价值点。
在产品均好的前提下，一旦实现了这样的突破，哪怕是一个微小的、具象的、单一的价值点，也足以助力项目“叫好又叫座”。（本文系投稿作品，如图片、文字涉及侵权，请联系删除，谢谢！）
本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：龙希礼，36氪经授权发布。
