来源：雪球App，作者： Rothschilds_Spy，（https://xueqiu.com/1611346625/301975495）
新城控股要点梳理：
1、住开业务：目前已经度过了最难的阶段，客流量明显回升，但是销量并未开始增加。各地的销售进度差异较大，例如仙桃、徐州的吾悦广场开业后分别能卖到100多套和近1000套。未来的节奏肯定是以销定产，根据当地实际去化能力来进行推盘。
2、代建业务：目前仍处于起步阶段，总共有40个代建项目在手，华北和江苏地区各有10个项目。代建客户主要包括政府平台相关商业配套项目、地方民企、金融机构接管的暴雷企业项目等。
3、资金情况：
①公司的保交楼资金和项目建设资金基本可以由正常销售收入覆盖，未来公司会通过以销定产的方式实现资金自平衡。
②债务方面，公司目前还剩下17亿美元债要还，公司的思路是通过吾悦广场抵押的经营贷、发行中债增担保等方式来替换。目前来看，公司具有已开业但未抵押的吾悦广场共35座（估值300多亿），今明两年有15座重资产吾悦可开业，合计50座。目前公司通过吾悦广场抵押进行融资，经营贷抵押率为30-50%左右，基本可以覆盖这部分债务。
③公司陆续进行债务置换。原有的吾悦广场项目大多抵押给了中小银行，目前三大行已开启经营性物业贷款业务，额度更高、利率更低，因此公司未来会逐步置换掉原有的贷款。置换完成后，未来贷款额度可提升10%左右，承担的利息也会有所下降。
④其他债务偿还路径：1）目前总共140多个在建项目，有30个项目获批白名单，合计已放款十几亿。2）部分浙江的二线城市和南京已有项目进行了政府回购，都是吾悦广场配套的住宅项目，有建成的房子和未开发的土储回收。3）正在准备3个reits项目，不放弃年底获批的希望。去年全国已有4个项目获批了，收益率5%以上，第二批项目有百联和大悦城，估计很快落地，新城争取尽快入围。
⑤每年上百亿租金产生了50亿自由现金流支撑，暴雷可能性较小。
4、未来战略
①目前房地产行业整体下滑，意味着新增商业供应大幅度下降，竞争对手在未来很长时间内都不会进行拿地和新增推盘，竞争格局反而有所改善。三四线城市的整体竞争格局十分均衡，大部分房企对于新项目的谨慎程度较高。
②三四线商业地产的特征：人口相对固化，新增客源有限，智能通过提高客单价的方式来提高消费金额。10-15亿销售额基本就是天花板，折合成租金约1.5-2亿。吾悦广场的店均租金约为7000万元，近几年又陆续开店，未来租金额还有翻倍空间。
③三四线城市的销售天花板较低，因此不宜继续新增项目。而一二线城市大量广场经营不善，资产价格极端便宜。如果Reits渠道打通，新城可以并购盘活然后伺机通过Reits出售，目前中国利率低，资产价格也低的状况是天赐良机。
④新城已经拥有了近200个吾悦广场的底层资产，未来不会注重销售最大化，而是追求收益最大化。简单来说，就是通过稳定商业地产收租金的方式来维持稳健经营策略，未来也会学习香港模式，安全第一，提高分红比率。
