来源：雪球App，作者： -Input-石古，（https://xueqiu.com/4570840596/299780020）
很多人把最近物业股下跌的原因归结于重庆物业费下调事件的影响。我一开始也觉得影响比较大，尤其是当我我亮出下面这张图，大部分人都聚焦在最后一列，第一感受是物业公司要崩盘了——这降幅太大了！
当然我有不一样的观点。
首先这张表是我做的，我花了2天时间在全网（WX、BD、KIMI、DY、XHS等）找成功下调物业费的楼盘，排除了非品牌房企开发的楼盘，最后就找到以上这些楼盘。
1、截止到目前，真正成功降物业费的楼盘少之又少，比例不足万分之一。
之前的文章我说降物业费的楼盘不到1%，我觉得我还是低估了降物业费的难度，现在我可以肯定降物业费的楼盘不足万分之一。
先说重庆，典型的雷声大雨点小，把“重庆、降物业费”等关键字键入，我发现所有文章几乎都引用同一个成功案例，也就是上表中重庆恒大未来城项目，而另外一个重庆案例，重庆恒大御澜庭项目降物业费的出处是DY，甚至不排除并未成功，仅仅是业主一厢情愿发到网上而已。
再说武汉，占据了上表的大部分，主要原因是有篇文章很详细，把武汉成功降物业费的楼盘都列了出来，加上非品牌房企，这个比例仍然很低。
再说碧服，特意重点关注与搜索，但仅仅找到一个成功降价的楼盘，假设网上暴露的案例并不齐全，我的搜索能力有限，遗漏了很多楼盘，那么把他扩大十倍又如何，在碧服9亿多的在管面积内，成功降价的楼盘仍然占比很小。
2、降物业费的楼盘主要以非品牌物业管理的中高端楼盘为主。
中高端楼盘降价的原因主要有2个，其一是本身楼盘定位高端，故前期物业协议签订时将物业费订的过高；其二是楼盘定位高端，但未提供高端的物业管理服务，主要以非品牌物业为主。
如果本身以口碑好著称的品牌物业，比如滨江服务、融创服务、绿城服务等，这几家有大量的高价物业费楼盘，但未能找到相关降物业费的楼盘。
3、降物业费的底线主要参考各城市发布的物业费指导价。
这一波降物业费主要是各地发布的物业费指导价引起业主不满，尤其是远高于指导价的楼盘，以武汉为例，最高等级的楼盘，有电梯的指导价是3.2元/㎡•月，最高可以上浮20%，即3.84元/㎡•月，这就是上表中有好几个楼盘都降至这个数值的原因。
通过以上分析，我认为有两类物业公司无需担心降物业费的影响，第一类以碧桂园服务为代表，平均物管费在2元/㎡•月左右，根本没有降价空间，但也要尽可能保证服务品质；第二类比滨江服务代表，平均物管费虽然超过4元/㎡•月，但服务品质一流，口碑极好，同时服务的高端客户并物管费并不敏感。
虽然当下我认为降物业费并不是影响物业股业绩的核心逻辑，但降物业费的趋势已经形成，对物业公司的挑战是存在的，优胜劣汰的环境下倒逼物业公司必须提高服务品质，同时又要降本增效。在这点上我认为这一波反而是有利于头部物业公司提升集中度。
最后，我担心的是收缴率的下降，应收账款的增加，是中报重点关注的指标。
