如果说去年全国楼市里有谁能走出独立行情？

一个可能是各位都知道的豪宅市场。

另一个就是今天要讲的，也是我们挖掘到的独立样本——来自靠自己的发展模式，走出独立行情的义乌。

关于义乌一直有太多魔幻色彩，这两年我们实地围观过义乌人是怎么分秒必争搞钱的，也探过这里的楼市，一个小县城聚集过大量的外地投资客，甚至去年义乌豪宅更是站上了千万级，而且开盘秒光。

包括它的租赁市场，更出乎我们的意料。

从中指数据看，全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.25%。这个数字意味着宏观上不论一线二线三四线，全国租金几乎都在跌。

但最近刷到很多帖子义乌却成了那个例外：租金不仅没跌，有些反而涨了不少，一翻评论区很多当地人直接现身说法。

图源：小红书

但我们只相信眼见为实，为了验证真假我起了个大早，直接替各位实地去了趟义乌。

发现情况还真的和全国体感不太一样。

以我市调的其中2个样本来看，一个涨了3000元/年，一个涨了5200元/年。

这件事真的有点不可思议。尤其去年那样的行情，豪宅秒光、租金上涨....

一个县城的楼市是怎么做到这么与众不同的？

如今市场环境下，这个经济活跃的小城市是否依然魔幻，当下真实的市场情况又如何了？

实地走访一整天、约见了不下5个中介，我最大的感受就是：义乌这个地方太复杂了。

一

尤其租金，果然是神一般的存在。

好像独立三界外不在五行中，不管大环境怎么变都自成一派。

结合我实地市调的结果，部分房源涨幅是这样的：

数据来源：市调+网络公开

看得出来，任你全国房租再怎么降，义乌房东的腰杆依然硬气。

最典型的就是整个租房市场非常稳，几个当地中介的体感都是去年基本没怎么降。

我试着问了2种房源，一个是小区套房，比如下面这种完整百平四房，带小区带物业。

精装修房源年租水平大概在5-6万元左右

义乌本地资深的坐标网中介告诉我，这两三年差不多都是这个价格。

也不存在每年涨跌的规律，更多的还是看房东。另一种就是公寓单间，目前属于先降后涨的行情。

比如宾王商贸区，离市中心和国际商贸城两头都不远，成了很多打工人和外国友人的聚集地。

现在年底淡季，价格比上个月便宜200元，但眼前的价格也只限2个月。

什么意思？

我站在大马路上问完这个问题，二房东抽着烟说年后他肯定要涨回去的，不然亏“死”了。

比如我看的一套4楼单间，只有过年这2个月租金是1149元/月，但3月份就要重新签合同，涨回1350元/月。

查了下这个水平和去年夏天差不多。

而且就在我走后第一天，这套房子已经被租掉了。

看到这里也瞬间理解了房东的硬气，包括前面国际村附近的嘉禾广场，目前年租3.5万元，年后也会涨2000元左右，回到正常水平。

这么实际看下来，2025年义乌的租赁市场和去年整年相比，确实算得上坚挺。

除此之外义乌有一类房子租金可以说逐年上涨——就是垂直楼商铺。

坐标网中介告诉我，这部分每年普涨大概都有三四千的水平。我去看的一套商铺在商贸城附近的长春八街，周边都是做外贸、物流的公司。

长春八街垂直楼商铺

这里的两室一厅租金一年大概3万元，虽然不是主街道也不临马路，但去年租金依然涨了3000元。

我说年底会不会稍微降一点？

中介一笑表示哪怕年底，垂直楼商铺的租金也是下不来的，只涨3000元已经是很良心的价格了。

尤其沿街地段，生意好就多涨点似乎是默认的共识。

基于全民搞钱的欲望和氛围，垂直楼这个市场永远不缺需求，自然也不存在淡季。

二

跟着这个中介，我也看到了一个义乌最魔幻的画面。

这座县城正儿八经的小区并不是很多，一半以上的土地都被垂直楼占了位置。

肉眼可见的垂直楼街区非常密集。从市区、江东，再到商贸城附近，我走了一天无论主干道还是小马路，两边的楼栋大都是这样紧密排列的垂直楼房。

没有小区、没有围墙，一楼全是商铺。

大部分在义乌的打工人住的也是这样的公寓楼，如果想租一个带小区通燃气的房子，还得提前跟中介说清楚，不然就会像我一样，中介直接默认把我带到了垂直楼的楼下。

而且和其他城市不太一样的是，义乌的垂直楼不只沿街设置了商铺，而是整个片区每一栋楼，所有底层都是商用。

从街边往社区深处走，也能看到一楼全部做成了门面。

不是餐饮、五金，就是外贸服饰、物流公司，尤其越往商贸城走，这样的街区也就越分工明确。

每个街区主营的生意都不太一样，我画了张示意图各位可以大致参考下，每个小区又会分为七到八个街区。

比如中介前面带我看的长春八街，大部分租户就是专门做外贸的。

路上货车、物流车的发动机声音基本没断过，很多店铺忙着打包发货，门口里里外外摞满了纸箱。

沿着稠州北路一直往北走，到银海三区，这里的氛围稍微祥和一些。

沿街一楼主要是餐饮，不沿街的商铺挂的都是年画、批发字样。

以及靠近商贸城四、五区的诚信小区，几条街全都是做纺布生意的。

这些老板在商贸城内会租一个小档口用来展示，这些外围的垂直楼主要作用就是居住或用来打包发货的仓库。

尤其地下室年租金往往是一栋楼里最贵的，每年至少8-9万，楼上可以隔成单间、或者两开间，年租金1万-3万不等。

也因为有这样的需求，所以周边垂直楼的租金收益一直非常好。

比如长春八街的一栋垂直楼，一年下来租金26万，银海三区一年则要30万。

这样的房源几乎不受大环境影响，中介说这两年其他二手房都有些卖不动了，但他们卖得最火的还是垂直楼。

而且地段好的垂直楼根本买不到，挂出来的房源很少。

大部分房东都买来投资收租、一般不会轻易出手，尤其沿街地段，现在整个义乌很少有挂出来的。

我看的2栋也都在小区内部，房东也是急需用钱才挂出来卖。两年前买时1200万，现在打算1380万卖掉。

不过对义乌的垂直楼市场来说，这个价格已经是小亏了。

三

魔幻不止于此，义乌的一二手市场同样让人震惊。

县城豪宅我见过不少，但说实话这样的县城豪宅确实没见过。我们最开始关注四代宅，主要看的也都是一二线城市。

但这次，中介直接带我看了一套义乌的四代宅。走进这些小区内部，我才发现自己对当下县城的一手产品力一无所知，这个质感在一线城市都很少看到。

这两年几乎整个义乌的新房产品都在卷，跟随中介推荐，我来到了市区的另一个在售新盘，肉眼看上去光泽度很惊艳。

单看产品力，义乌确实刷新了我们对县城的认知。

中介透露最火的时候也就是2021年前后，像上面这样的网红盘必须摇号才能买。

不过实地看下来，这两年义乌一二手市场房价也陆续降下来了，泡沫在逐渐挤出。

四

但本质上，义乌楼市的魔幻背后，其实是整座城市的魔幻。

先给各位看一组非常夸张的数据：最直观的人口上，2023年义乌常住人口190.3万人，比前一年净增1.5万人。

但重点不是这个，而是这190多万人中，外来人口比例高达75%。

数据来源：义乌发布

原住民只占了四分之一，这些外来人口还包括一批常住外商，总共1.8万人，“含外量”堪比北上广深。

包括义乌的外贸生意也火到了地球村，去年小商品市场实现交易额2798.03亿元，平均每天都有超过3900人次的外商来往，也是近10年最高的一个数字。

这些走高的数字背后，恰好就代表义乌这座城市本身的魔幻。

比如基建，一个县城的交通体系快赶上省会了。

除了上海直达的高铁站，市内还有轻轨金义东线，出门就能直接坐飞机。

除此之外，义乌也开通了去欧洲的货运专列。

为了做地球人生意，直接把路铺到世界各个角落。走在义乌大街上，也能清楚看到“世界义乌”这四个字的具象化。

比如我去租房的宾王商贸区，路边餐厅招牌上写满多国文字都是基本操作。

站在马路上五分钟，身边路过了十几个不同肤色的外国人。

路过商贸城附近，甚至整条街都是外国商店或餐馆，瞬间有种原地出国的感觉，以及放在上海也不输阵的义乌天地。

这些都说明这座城市的上限远远不止于此。

所以各位发现了么：归根结底，虽然都是县城，但义乌一开始的发展路径就和其他县城不太一样。

本质上，义乌的城市基因其实是生意至上。也吸引了越来越多到义乌做生意的外地人，而他们对于买房和租房的需求非常大。

因此租金能一直稳在自己的节奏里，垂直楼可以独立于楼市之外，甚至每年保持非常高的市场认可度。

可以说这个基因支撑义乌楼市走出了不太一样的路子，也是这个县城真正的魔力所在。