根据仲量联行（Jones Lang LaSalle Inc.）的数据，美国办公楼、公寓大楼和其他商业地产的房东有1.5万亿美元债务将在明年年底前到期，其中约四分之一的借款很难进行再融资。更高利率增加了业主的融资成本，导致这些商业地产建筑的价值普遍下降。房地产估值下降，使房东很难借到足够多的资金，这迫使许多业主只能通过募集股权资本获得新债务，或者延长现有债务安排。该经纪商表示，在美国即将到期的商业地产债务中，公寓的债务约占40%，因此它们位于再融资浪潮的中心。美国许多多户住宅的业主，在低息贷款周期内购买了这些资产，他们使用的是三年期浮动利率贷款。后来利率升高消耗了他们的大部分租金收入，使筹集额外的权益资本变得更加困难。明晟（MSCI Real Assets）汇总的数据显示，保险成本上涨和房屋价值下降更是雪上加霜，使美国价值约950亿美元的商业地产陷入财务困境或面临陷入困境的风险。塔克尼科资本咨询公司（Taconic Capital Advisors）的董事兼商业抵押贷款担保证券交易主管凯迪·麦基表示：“全球大部分多户住宅的价值低于欠款金额。许多多户住宅的房屋净值已经不复存在，但从长远来看，这类资产很有韧性，它们可以获得金融支持，只是需要有资金注入。”即将到期的债务对华尔街而言也是一个潜在的麻烦，因为许多浮动利率贷款被打包成800亿美元商业地产抵押贷款债券，并出售给投资者。即便如此，投资者并不认为商业地产市场存在的问题，构成银行的系统性风险。为了应对更高的借款成本，商业地产抵押贷款债券贷款机构纷纷修改贷款条款，以帮助借款人维持运营，直到利率下降为止，他们可以为商业地产注入额外的权益资本，或者获得夹层贷款等次级债务的融资支持。随着降息的前景变得越来越清晰，有人乐观地认为，商业地产市场可以避免陷入大规模危机。JLL研究总监马休·麦考利表示，今年，提交债务再融资报价的贷款机构数量平均增加了一倍。他认为目前的融资缺口在2,000亿至4,000亿美元之间。“受到限制的周期”他表示，一些传统贷款机构专注于解决不良贷款，但其他银行、人寿保险公司和直接贷款商则愿意提供更多贷款支持。麦考利补充道：“目前的商业周期受到更多限制。如果银行能够制定新的商业计划并找到退出策略，他们并不愿意接管资产。”因此，沃克与邓禄普公司（Walker & Dunlop Inc.）首席执行官威利·沃克表示，债务基金可能发现部署资金的机会少于预期。他在本月早些时候接受记者视频采访时表示：“市场周期已经恢复到商业抵押贷款担保证券市场重新活跃的程度，联邦机构重新开始参与，银行也开始向商业地产提供贷款支持。”来源：财富中文网
