来源：雪球App，作者： 老钱开船稳，（https://xueqiu.com/4019243295/300352249）
声明：作者非财务专业，仅作为个人投资者对太古地产的业务财务进行分析，如有错误纰漏专业人士请尽管指教。
之前说了很多定性分析，今天来写一篇定量分析，数据以2023年报为时间点。
一，先说债务：
太古地产向外借款：411亿
太古占合资公司总负债290.58亿
合資公司所欠借款（合资公司欠太古） 147.81 亿
太古占合资公司的外部欠款=142.77亿
太古應佔合資公司／ 聯屬公司 債務淨額 69.11億
太古地产及其合营公司（应占）共欠款：411+143=554亿
太古地产及其合营公司（应占）共净欠款(总欠款-总现金)：435亿
预测净欠款会因投资业务的投入在24，25年继续上升，26，27年随着住宅业务的资本回收（至少150亿的当前价值）而下降。
二，在建项目和储备价值450亿（已投入的资金估算并非项目总投入，非常保守的估价，不含住宅业务会产生的利润。在建工程，土储的价值只会高于450亿）
内地：190亿
香港：210亿
迈阿密曼谷雅加达：50亿
太古内地在建商业项目基本都属于高价值高流通性，商业零售都是多地铁TOD，住宅都是正儿八经的住宅用地，非商业公寓。西安，前滩，洋泾商业的回报率都不会低于6%（三年成熟期后），颐堤港二期不会低于4.5%，三亚我难以估算，但中免太古各一半的占比，中免会衡量利益，做总体布局。
太古的人民币借款利率平均在3.6%，估算内地新项目都为正收益项目。
三，收入和可分配收入
收入这部分是最容易被财报误导的，平台上讨论的都是三大表里的数据，财报显示2023年总收入146.7亿，租金收入135亿，2023年恒隆总收入103亿，恒隆酒店业务少，收入大部分为租金收入。太古资产远比恒隆庞大，租收差距却不大，我一直心存疑惑不得解，后发现太古和其他地产商的收入口径是不一样的，恒隆，九龙仓没有多少合联营公司，而太古有大量的合联营公司是不并表的（恒隆并表的还有不少的少数股东权益）。
2023年太古应占合联营公司收入超30亿，2023年太古地产全口径总收入应该为177亿，租金收入估算为153亿。
(三大表里，庞大的合联营公司資產没有贡献业绩反而是拖累业绩)
若把太古看成REIT，我认为实际可分派收入才是计算分红最重要因素。
集團及附屬公司总收入146.7亿，应占合营公司租金溢利14亿（估算），合联营其他业务贡献溢利2亿（估算）。
扣息前完税后可分派收入92.8亿：
162.7（收入加溢利）-42.8（成本）-20.6（行政开支）-2（其他成本）+5.1（折旧摊销）-9.6（已付税）=92.8亿
太古在建工程土储价值能完全覆盖债务净额，乐观的计算（和其他公司同口径比较）太古已运营中的资产可以视为无负债和无利息承担。中性的计算为太古财报的资本化利息计算。悲观的计算为太古新项目全都入不敷出所有债务利息由原有业务承担。
乐观：扣息前完税后可分派收入92.8亿
中性：财务支出后完税后可分派收入87.6亿
悲观：扣全息后完税后可分派收入80.6亿
分派率：
2023股息61.5亿
乐观的分派率 ：0.662
中性的分派率：0.708
悲观的分派率：0.763
结论，即使是悲观的计算方式，太古也能抗住业绩的大幅波动，保持分红。太古的分派率，财务承担能力是和九龙仓置业一档的，差异就是九置还债守业，太古在拓新创业，因为市场的悲观和不确定性，高质量的拓新也得大幅折价，倘若市场行情好了，这种拓新能力反而应该被溢价。
再次声明：作者非财务专业，仅作为个人投资者对太古地产的业务财务进行分析，作者持有太古地产近60万股，难免利令智昏，如有错误纰漏请专业人士尽管指教。
