表面上看，北京写字楼市场的确进入了一个“乏善可陈”的阶段：租金连跌八个季度，空置率维持高位，新增需求乏力，不少项目甚至陷入“租不动、调不快”的困局。许多投资人因此判断，这仍是一场“供需失衡”导致的市场周期性下行。
但如果仅止于此判断，可能会错过一次结构性重估的真正起点。
2025年第二季度，北京写字楼市场的确延续了“量稳价跌”的趋势。全市整体空置率维持在17.7%的高位，写字楼租金进一步回调，整体租金同比下跌17.0%，环比下跌5.7% 。但更值得注意的是，全市净吸纳量达9.2万平方米，与上一季度相比实现翻倍增长。这说明，尽管租金下探，企业仍在“有选择地”优化空间配置。这不是市场的彻底冰封，而是一次组织战略对空间预期的重写。
市场平均有效租金及空置率走势
RET睿意德商业地产研究中心
从“扩张即合理”的黄金周期，到“精算坪效与人效”的组织拐点期，写字楼的价值逻辑已悄然从租金收益转向空间运营与结构匹配。在这个过程中，租不动的不是楼，是没能进入企业未来逻辑的空间。
跌的是租金，变的是企业组织对空间的“战略预期”
如果说上一轮写字楼行情看的是“谁能涨得快”，那么这轮行情比的是“谁能活得久”。跌价不再意味着抢租，租户也不再盲目追低。企业选址逻辑发生了深刻变化——从传统的地段优先、面积匹配，转向以组织结构与业务效率为核心的空间战略重构。
2025年Q2，北京写字楼租金同比下降17.0%，环比下降5.7%，但市场净吸纳量达到9.2万平方米，环比增长达113.95%，显示出一类租户正在“借势下行期调整空间布局” 。这类企业往往具有几个共同点：
处于组织结构调整期（如总部搬迁、业务收缩、转向轻资产）
对成本敏感但对人效更敏感（以AI、传媒、咨询类企业为主）
倾向将办公空间视为员工体验与文化锚定的重要接口
尤其是科技与新兴产业企业，成为租赁需求的主要贡献者。在RET睿意德的研究看来：“AI行业作为北京写字楼租赁需求的新引擎，带动了中关村、望京等板块部分项目的快速去化。” 这类企业更关注空间的技术适配性、灵活布局与共享服务，推动租赁决策从“面积谈判”向“综合使用效率”转型。
与此同时，原本强势的金融、能源等传统行业在决策上更加谨慎——不是不续租，而是以“压缩、下沉、复合”为关键词进行结构调整。租户开始重构自己的空间资产负债表：什么是真刚需、什么是可以外包、哪些面积可以换成远程协同？
过去，写字楼是“增长的外化指标”；现在，它是“组织效率的物理接口”。企业的空间使用逻辑，正在从“规模思维”转向“韧性设计”。这种转变，决定了未来写字楼资产的投资判断，也决定了一个关键问题：租金还会继续跌吗？——可能会。但你得看，谁在这个时候签下了合同，又签了多长时间。
区域分化背后，是资产未来收益结构的重构
在租金普遍承压的表象之下，北京写字楼市场正显露出另一重趋势：区域间的分化加剧。这不仅体现在价格水平和空置率，更深层体现为资产可持续经营能力与租户结构弹性的巨大差异。
2025年第二季度数据显示，北京甲级写字楼整体空置率为17.7%，与上季度基本持平。但若拆解来看，不同板块之间已出现明确的“两极拉开”：
传统核心区仍具韧性：如金融街空置率为8.2%，租金稳定在每月389元/平方米，尽管出现小幅回调，但整体抗压能力强。
非核心区表现分化严重：丽泽、中关村等板块吸纳量领跑，但部分远郊区域则几乎零净增长。
这并非简单的“地段优劣”问题，而是市场进入了一个以“可运营性”为核心的资产重估阶段。
过去，金融街代表的是“金融资源聚集优势”，而今，其低空置表现背后，是政策加持与高黏性租户构成（如国央企总部、金融监管机构）的共同作用；而中关村、望京板块之所以“逆市活跃”，是因为其吸引了大量“新型科技组织”的入驻需求，这些企业以“灵活性+服务化”为选址首要标准。
而另一类表现不佳的板块，虽然位置并不远、租金足够低，但为何空置率始终高企？答案或许不是“不便宜”，而是“不好用”。
租户的判断逻辑已经改变。他们不再只是看“哪里租金最低”，而是在问三个问题：
空间是否能适配我们正在变化的组织架构？
这个楼的运营方是否具备足够的响应力与服务支持？
我愿不愿意未来三年都在这里“留下痕迹”？
这背后，是“投资逻辑从区位红利向运营红利切换”的深刻信号。换言之：一个写字楼项目能否在未来保持价值，不再是看它现在租得好不好，而是看它是否具备持续吸引“结构型租户”的能力。这类租户要么具备战略稳定性（如金融街的政策类机构），要么具备战略弹性（如中关村的AI类企业），它们共同构成未来资产收益的结构性基础。
而那些“只会谈价格、不会谈运营”的项目，即便短期签了几家租户，也只是延迟了价值下滑的起点。
资产的“可运营性”，正成为价值锚点
过去，在租金持续上涨、空置率可控的环境中，投资者对写字楼资产的判断相对简单：好地段+低空置=优质资产。但在2025年这个新的周期里，维持表面指标早已不够。真正拉开项目分化的，是“谁具备运营能力”，而非“谁拿到的价格高”。
第二季度，北京写字楼整体市场依然“以价换量”，搬迁决策愈发谨慎，大面积企业租户更多关注租约重组及续租策略。RET睿意德在市场报告中指出，“企业对办公空间服务和使用效率的关注度显著提升，项目能否提供灵活、定制化的空间配置，成为影响租赁决策的重要因素”。
这意味着：租户不只是来租一间办公室，而是在寻找一个匹配其组织节奏、激发团队效率、降低运营成本的综合解决方案。我们可以据此将写字楼资产划分为三类运营能力模型：
第一类｜被动型资产：等租户来谈判，只能一降再降
典型表现：价格调了三轮，租户仍观望；运营团队少、服务响应慢；前台与楼管几乎是“哑巴角色”。
结果是：哪怕降价幅度达到20%，租户也会说“我再看看”。因为在租户看来，低价只是你“价值不清晰”的表现。
第二类｜服务型资产：能提供定制与共享，租户愿意留下
典型表现：提供灵活布局、共享会议室、短租+长租组合包、绿色认证等；
这类楼宇在丽泽、中关村已有试水案例，AI企业、咨询公司、设计类公司等对“场景混合型空间”需求强烈，倾向长租+共享组合，以控制成本又不牺牲效率。
第三类｜生态型资产：不仅租给你，更帮你做业务场景集成
典型表现：如有些项目引入孵化平台、产业联盟、数据服务商、政府资源等，提供“办公+融资+产业导入”一体化方案。
这种模式在国家新一轮城市更新与产业协同政策支持下，具备REITs包装潜力，也成为“空间服务型资产”最接近未来想象力的形态。
写字楼资产运营能力三大类型模型
写字楼的运营成本压力正在倒逼业主进入“主动经营”阶段，例如通过“提高租户满意度”、“优化楼宇能耗结构”、“引入智能化运营管理平台”等方式来提升资产回报水平。这正是写字楼资产从“估值逻辑”向“经营逻辑”切换的关键节点。
在这个背景下，空置率已不再是唯一风险指标，运营ROCE（Return on Capital Employed）才是下一阶段衡量优质写字楼的核心指标。因为能长期稳定创造现金流的项目，才有资格在REITs或资管市场中赢得定价权。投资者的判断也应同步升级：不是看今天的租金能收多少，而是问一句：“这栋楼，有没有能力把租户留住三年？”
写字楼资产的投资逻辑，需要一个“底部视角”的重构
当租金、空置率这些传统指标失灵时，投资者就必须换一副眼镜，才能看清写字楼资产的真实价值。
2025年第二季度的数据已经给出清晰信号：市场整体租金持续下探，部分板块仍面临高空置压力；但与此同时，优质项目正通过主动运营提升收益结构，推动租户结构更新，构建“现金流护城河”。这提示我们：资产价值不应只看当前价格，而要关注未来三到五年，它是否具备“稳定运营+结构优化”的复合能力。
我们建议投资人采用“REITs时代”的底部视角，构建新的投资判断三问：
问题一：这栋楼，有没有稳定现金流生成能力？
稳定不是绝对满租，而是具备“基本盘”租户结构，如政府相关机构、银行、咨询、药企总部、外资代表处等。金融街就是典型代表：2025年Q2空置率为8.2%，租金依然稳在每月389元/㎡，远高于全市平均水平。在周期下行时，这类资产提供“分母不塌”的底部支撑。
问题二：这栋楼，有没有租户结构更新能力？
也就是能不能“从传统租户向新经济租户演化”。以中关村、望京为例，尽管短期空置高于核心区，但AI企业、医疗科技、数字服务等新租户快速进入，净吸纳量持续提升，说明这类区域具备结构升级潜力。这类资产不能看短期收益，而要看“租户新陈代谢”的节奏。
问题三：这栋楼，有没有被纳入城市更新或政策支持的可能？
城市空间更新正在加速，多个老旧写字楼面临“去功能化”甚至拆除风险。而那些被纳入更新片区、具备产业协同条件的写字楼，有望获得政策、租户、投资人三方青睐，进入REITs包装通道。例如丽泽板块虽租金处于低位，但因政策明确定位金融+科技双中枢，多个项目已在加速“转身”。
这三问背后，实际上是在重构一个写字楼资产的“运营生存性指标”体系，不再唯租金、唯地段，而是强调：资产要能“活着赚钱”，而不是“等着升值”。
从投资周期看，北京写字楼市场或许仍未“触底反弹”，但我们必须警惕另一种陷阱：不是踩错时点，而是看错价值逻辑。当一部分资产还在为“降价抢客户”焦虑时，另一部分资产已经悄悄锁住了未来的长期现金流。
结语
当市场热闹的时候，大多数人在追逐涨幅；而当市场沉寂的时候，少数人开始寻找结构性的机会。2025年Q2的北京写字楼市场，或许不会给出立刻反弹的信号：租金还在下行，新增需求依旧谨慎，许多项目甚至还在“贴着成本线”苦撑。但如果我们用“租户行为”而不是“租金曲线”来看，就会发现：真实的价值分化，已经在悄然进行。
企业不再盲目扩张，而是以组织效率为导向重构空间布局；优质租户在核心与成长板块中做出理性迁移，抛弃不灵活、不可运营的“旧楼”；一些头部资产开始通过运营、服务、政策与产业链接，重新获得稳定现金流——这些，才是真正“见底”的信号。
对资产方与投资人而言，现在的关键不是等涨价，而是：是否能识别未来三年有租户结构红利的资产？是否愿意在资产经营上下功夫，而不仅押注价格回暖？是否理解REITs背后真正看重的，是“稳定性+结构可持续”？
周期从来不会通知你什么时候反转，但租户的行动、空间的重构、城市的资源重新分配，早已在告诉我们：一个以“组织战略空间化”为核心的新周期，正在重构整个写字楼市场的价值秩序。
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