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随着土地财政退潮，深圳公园面临财政压力，游客量持续攀升。文章专访“汀我聊公园”视频号主理人李妍汀，探讨公园市场化运营的必要性、挑战及创新模式。市场化运营旨在引入市场机制，缓解财政压力，提升公园活力，但需平衡公益性与商业性，避免过度商业化。
😊公园市场化运营的核心是引入市场机制，通过政府、企业、社会组织等多方合作，共同参与公园建设与管理，以缓解财政压力，提升公园活力。
🌳公园管理与维护成本主要包括绿化养护、设施维护、安保服务、文化活动承办等，目前主要依赖财政拨款，但随着土地财政退潮，资金短缺问题日益凸显。
🏃♀️公园市场化运营并非简单等同于商业化，而是通过政策支持、模式创新，探索盈利模式，如轻食简餐、文化艺术、运动健身、自然研学、数字经济等商业消费场景，与公园文化属性相结合，提升公园吸引力。
🤝政府需在公园市场化运营中划定红线，明确负面清单，确保公园的公益和生态底线，同时适度放权，给予市场主体更多自主权，激发市场活力。
💡公园市场化运营需要孵化适合公园的商业模式，不能简单复制商业中心模式，应结合公园形态和产品特点，打造差异化、可持续的商业生态。
原创 深活编辑部 2025-07-01 12:30 广东
专访“汀我聊公园”视频号主理人李妍汀
🌳2025年4月11日，下午——15:58 莲花山公园几位穿太极服的老人正用保温杯盖品一壶单丛茶，榕树下的蓝牙音箱突然迸出《漫步人生路》的前奏，台阶上的大山雀嗖地飞起。16:03 中心公园江西炒粉摊和手冲咖啡车默契地共享着树荫，一旁的外卖骑手，正蹲在石凳上对订单。16:56 深圳湾公园退休工程师将600mm定焦镜头架成公共望远镜，立起“禁止触摸器材”的牌子，邀请路人一同观鸟；300米外，一个男孩正在开始骑行。一小时内，在这座城市的1320个公园里，人与环境以无数种形式发生了连结。近些年深圳公园的游客量持续攀升，今年春节假期期间全市公园总客流量更达到572.1万人次，但随着市民对公共空间的需求日益增长，公园背后的财政支撑却愈发匮乏。城市化进入下半场，房地产驱动的土地财政逐渐式微：根据财政部发布的2024年财政收支情况，2024年国有土地使用权出让收入48699亿元，比上年下降16%；与此同时，深圳各公园的管养经费也在持续缩减，从2022年的67,400万元降至2024年的57,801.40万元（数据来源于深圳政府在线）。公园成为城市资产中的尴尬领地。过去，通过卖地获得的收入为公园提供了源源不断的养分，但随着土地财政的退潮，这份养分愈发缩减，公园的运营越来越难。在此背景下，“公园市场化运营”的概念应运而生。它背后的涵义是什么？它与市民的生活有何关联？公园的公益性是否将被商业性所挤压？这一走向又面临着哪些挑战？带着这些问题，深活方式特别邀请李妍汀女士—— 公园市场化运营的实践者和推动者，进行了深入访谈。 受访嘉宾：李妍汀“汀我聊公园”视频号主理人，深圳市公园管理中心深圳公园推荐官，深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司副总规划师Q&A 深活专访Q：深活方式A：李妍汀PART. 01困局——城市化的下半场Q1：据您了解，国内公园的建造模式是怎样的？建设资金来源于哪里？A：我国的公园建设长期以来都是由政府主导，资金主要依靠财政拨款，政府下属的相关部门负责公园的后续保养与维护工作。过去这四十年，依托土地财政的红利，房地产的蓬勃发展，以及城市化的快速推进，确保了公园建设的步伐与城市发展保持同步。然而现如今，土地财政方面出现了一定程度的收紧，导致了新建公园数量有所减少，而那些已建成的公园，每年的维护费用又是一笔不小的开支。以深圳湾公园为例，疫情前一年的维护成本就高达4600万元，这对地方财政来说，压力非常大。近年来政府已经开始积极寻求解决方案，将公园交由平台公司采用市场化的模式进行整体运作，并引入多元的投资和运营主体来参与公园的经营工作，探索盈利模式，以减轻政府在公园管养这一块的财政负担。夏日午后的深圳湾公园日出剧场。
Q2：公园的管理与维护成本主要投入在哪些方面？A：比如绿化养护，涵盖了灌溉作业、病虫害防治以及植被的养护和定期更新等关键任务。其次是各类休闲游憩和基础设施的维护与保养，以及安保服务、各类文化活动的承办，比如文化节、花展等等。不少历史比较悠久的大型城市公园还要承担相当大的离退休人员的养老负担，目前，大部分公园的这些支出还是完全依赖于财政拨款。一年一度的莲花山公园游园盛会——深圳簕杜鹃赏花周，游人如织。
Q3：什么是公园的市场化运营？A：关于公园的市场化运营，或许很多人会将其简单地等同于商业化，认为市场化运营就是在公园里增设摊位进行商品销售。但实际上，市场化运营的核心在于引入市场机制来优化和改进公园的管理及运作体系。在过去，公园的管理和运作往往依赖于政府单一力量，而现在，我们希望通过市场化的方式，调动政府、企业、社会组织以及广大民众的积极性，使他们能够共同参与公园的建设与管理，形成一种多元化的合作模式。这不仅可以有效缓解政府在公园管理和维护方面的财政压力，还能够激发公园的活力和创造力，为市民提供更加优质、便捷的公共服务。像国外的高线公园、布莱恩特公园等，都成功地吸引了众多基金会和企业的参与及募捐，这实际上也是市场化运营的一种体现。高线公园：位于美国纽约曼哈顿中城西侧的线型空中花园。图源：谷德设计网 ©Iwan Baan
Q4：公园为什么要进行市场化运营？国内对推动公园的市场化运营是否很迫切？A：确实非常迫切，最关键的原因在于资金短缺真的很严重。当前社会上存在一种误解，认为公园市场化运营等同于利用公益资产谋取私利。然而，回顾过去城市高速发展的时期，我们所享有的优质城市环境并非完全依赖于纳税人的资金，在很大程度上，是政府通过土地财政，从房地产开发中积累了大量资金，进而用于公园等公共设施的建设。然而，如今土地财政的收益越来越低，如果市民仍期望保持同等品质的公园环境和服务，那么资金来源便成为了一个亟待解决的问题。否则，我们可能会面临欧美公园曾经遭遇的困境，即公园因缺乏养护资金而逐渐衰败，最终成为城市的灰色地带。开园已经20年的深圳国际园林花卉博览园（简称“园博园”），其古典园林建筑区依然魅力不减，被誉为“深圳古装拍摄圣地”。
PART. 02破圈——谁来改写公园基因？Q1：国内对于公园的市场化运营有哪些初步的探索？A：在国内，对于公园市场化运营的初步探索正在多个城市积极推进，这些探索的核心在于寻求政策层面的支持。早在2016年，国家住房和城乡建设部便发布了《城市公园配套服务项目经营管理暂行办法》，旨在鼓励公园的市场化运营。然而，当时由于政府财政状况相对稳健，该文件并未引起广泛反响。但疫情后，2023年住建部又发布了一个关于公园绿地开放共享的文件（《关于开展城市公园绿地开放共享试点工作的通知》），这从政策层面为公园市场化运营提供了有力支持，说明国家已经在有意识地推动公共空间的开放、市场化。此外，随着国家消费税政策的调整，消费税下放到地方，地方政府有了更大的动力去促进消费，所以像文旅景区、体育场馆、商业街区这些都已经卷成红海的同时，公园作为拥有大量公共人流量和空间的场所，它的潜在价值也在逐渐受到重视。深圳人才公园公共艺术作品。
深圳旅游热门打卡点——深圳人才公园无人机外卖站点，游客可体验高科技送餐体验。如今无人机外卖设施已经覆盖深圳多个公园和商区。
Q2：公园开放运营对政府监管提出了哪些挑战？A：以往，政府的管理方式相对简单直接，但市场化运营的模式要求政府必须转向精细化管理。拿城管驱散摊贩来说，街道干净整齐是一方面，但也不能太冷清，所以得指引大家在哪儿能摆，什么能卖什么不能卖，还得紧抓食品安全。公园管理也是同样的道理。一方面，政府需要划定红线，明确负面清单，确保公园的公益和生态底线；另一方面，也要适度放松管制，给予市场主体更多自主权。只有在不触碰底线的前提下放权，才能激发市场的活力。深圳湾公园的无人售卖机和无人咖啡机。
深圳笔架山公园可移动的餐饮店。
Q3：您开设了个人视频号“汀我聊公园”，也一直在和不同领域的主理人对话，推动主理人平台的建设，这些工作的初衷是什么？A：在我看来，一个很重要的原因就是“破圈”。在过去，公园是我们风景园林从业者的主战场，但现在涉及的事情已经远远超出了我们的专业领域。设计师常常对资金投入没有概念，更注重美观和实用性，但在运营领域，每一笔支出都需要精打细算，因为运营方要自行承担成本并寻求盈利模式。所以如果我们还只在自己的圈子里聊，意义不大。通过平台的搭建，我们可以吸纳更多来自不同领域的人，特别是那些正在做运营的和下游资源商，因为真正下场的是他们，他们了解市场、了解产品。而主局的人，也不应该只是风景园林人，还应该有互联网企业、商管、文旅等领域的人，他们在景区算账、经营、招商等方面有很多成熟模式，这些都可以给公园运营带来启发。李妍汀开设的个人视频号“汀我聊公园”（主页截图），成为她探讨公园运营实践的主阵地，目前该视频号订阅人数已经破万。
PART. 03孵化——寻找公园新玩家Q1：目前有哪些商业消费场景可以与公园的文化属性相结合？这些场景会如何提升公园的吸引力？A：适合公园的消费场景有很多，主要围绕轻食简餐、文化艺术、运动健身、自然研学、数字经济这五大业态。轻食简餐可以满足游客在公园中的基本餐饮需求，也不会给公园带来油烟污染；音乐节、花展等活动可以丰富公园的文化内涵，吸引更多文化爱好者前来；运动健身和自然研学则能吸引健康生活和自然探索的群体；此外，数字经济也为公园带来了新的商业机会，比如通过引入智能健身器材、虚拟现实体验等设施，让公园变得更加智能化、现代化。这些商业消费场景与公园文化属性的结合，不仅方便了游客在公园中的各种需求，还能让他们寻找到合适的社群，同时吸引到适合的运营主体。这样，公园就能成为一个集休闲、娱乐、文化、商业于一体的综合性场所，吸引更多人前来体验。上图：怎生书咖啡品牌入驻深圳园博园粤清园，变身为一家园林式咖啡馆，吸引年轻人前来打卡消费。下图：深圳率先进行商业化运营探索的笔架山体育公园营地。
Q2：在这五大业态的范畴下，公园的市场化还能有什么新玩法？A：非常多，我提出了“公园的1000种玩法”这个说法，举例来说，奢侈品牌等时尚产业与公园的结合就是一种新的尝试。在公园的户外空间举办时尚活动，比如走秀，不仅能提升公园的调性，还能吸引更多高端消费者和时尚爱好者。这种合作方式对于公园和品牌来说，都是一种双赢的选择。如果品牌方能提供赞助，进而成立基金会，或是将公园内经营所得的部分收益用于公园的日常管理、维护保养、设施升级乃至社会公益项目，那就更加完善了。这种轻投资的商业模式，非常贴合公园的孵化需求。2024年3月，GUCCI品牌快闪活动推出虹桥概念宣传影像，虹桥公园登上了GUCCI ANCORA深圳版视频封面，让时尚品牌方看到了虹桥公园的无限可能。图源：GUCCI小红书
同年10月，天虹联合虹桥公园，携手8家知名服饰品牌，演绎“当‘虹’无限风尚”时尚大秀，虹桥公园变身时尚秀场。图源：深圳光明
Q3：在公园的市场化运营中，如何平衡公园生态环境、公益属性与商业性三者的关系？A：首先，政府得定好规矩和底线，不能让企业为所欲为。其次要孵化适合公园的商业模式，不是说把星巴克这类品牌引进公园就叫公园商业了，星巴克也不一定愿意来，它们对人流稳定性要求很高。同样，也不能简单复制万达、万象城里的业态到公园，因为公园没有那么大的商业体量。某些品牌需要做些调整或社群孵化，才能和公园环境融合。而且，滨海公园、山体公园、社区公园，它们的形态和产品肯定各不相同。3月22日至23日，“2025赛季的斯巴达勇士赛”中国首站在深圳笔架山公园举办，笔架山公园优越的自然条件，为此类户外商业体育赛事的举办提供了理想的场地支持。
笔架山体育公园举办粤港澳大湾区花园竞赛获奖作品展期间，新能源车企赞助商也借此机会做线下营销。
也不能只追求短期利益，比如盲目地将场地的经营权以竞价的方式给出价最高的企业，这种做法极有可能扰乱公园市场的正常秩序。因为出高价的企业可能会想方设法压榨每一寸土地的价值，这对公园是不利的。而那些愿意慢慢孵化、有情怀的企业，可能反而因为资金不足被挤出市场。所以，第一批进入公园的企业和商业模式非常重要，它们的价值观里得有公园的烙印。只有这样，品牌才能和公园真正融合，实现可持续发展。📝
这场贯穿财政困局、模式创新与空间民主化的对话，揭示了公园市场化运营的本质重构：它既非简单的“政府放权”，也不是粗暴的“商业入侵”，而是在土地财政退潮后，通过建立多方共治的生态体系，重新定义公共空间的可持续基因。当维护成本与土地收入的差额持续扩大，市场化实则是用商业效率置换公共服务品质新的解法。但当公园的市场化成为必然，或许人们关心的并不是这些宏大的词汇，而是： “我的晨跑路线会不会被收费亭打断？”“孩子能不能在安全的环境里接触自然？”“周末有没有不花钱也能享受的活动和节目？”从户外智能健身房在深圳各大公园悄然兴起，自然研学活动向所有人开放，到层出不穷的公园创意市集，飞盘、攀岩等社群活动在草坪上日益活跃，这些年来，我们关于公园的记忆正不断刷新。而对于普通人而言，公园市场化运营的价值不仅在于破解财政困局，更在于为我们提供了一种可能性：让城市空间成为公民参与的孵化器，让每张长椅都承载着故事，每片草坪都书写着联结。撰 文宋文慧摄 影粟玺编 辑渔云延展阅读 READ MORE野草寮，猛走音乐之路
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