原创 库克船长 2025-01-22 22:22 中国香港
大部分二手房，可能只能自求多福了
谢谢关注我
有一段时间没关注深圳的房子了。只知道最近几个月成交还不错，不管一手房还是二手房；听说有些一手房还涨价了。二手房也有局部区域价格有稍微反弹。
今天微信上有个做地产的中介给我发来了一个南山区新楼盘的信息。
这个楼盘位于大南山脚下，容积率2.75，110平米四房，得房率96%，带装修。
中介还特意和我强调：没有人才房，没有回迁房配置。我询问了下价格，单价7.3w。
我没有看过这个楼盘，也无意为这个楼盘站台；但我豁然觉得，这可能就是以后深圳大部分新房的模样和方向呀。
Part. 1
首先是2.75的容积率，在深圳的新房来说算是非常罕见了，在南山更是难得。
过去几年深圳新房容积率在4-5的比较常见；6以上的也不少见，更高的甚至有超过10的。
这么高的容积率，其实生活在里面是很压抑的。深圳很缺地吗？好像是，但又好像远远没有缺到那个地步。
白石洲旧改，容积率高达11，最高楼层74层。这个项目位置这么好，价格也不高，但卖了2年多了，至今没卖完，卖了多少至今是个谜。
主要原因还是密度太大了。可能以后深圳新房容积率都会收敛一点了，不会像以前那么高了。一是消费者可能不买账，二是土地好像也没缺到那种程度。
Part. 2
其次是得房率96%，在深圳来说也是很炸裂的了，特别是在核心南山。
前些年深圳房市最火的时候，福田南山核心区的新房，得房率大概只有78%左右；郊区房子得房率稍微高一些，但是也很难超过85%。
在之前若干年，89平米新房，在福田南山核心区的话，最多只能设计成两房；但是在郊区的光明龙岗，89平米基本是能做三房。
这不是开发商喜好的问题，也不是不同区域客户喜好的问题，我觉得应该是越是核心区，政府部门对开发商“偷面积”行为越难容忍。
因为本质上增加了使用面积，都是要折算到地价上去的。
但是现在房子不好卖了，政府地价不好降太多，但是可以通过增加使用面积的方式，让开发商做出更有性价比的产品，也让购房者在付出一样总价的情况下，获得更多的使用面积。
现在南山区新房得房率都快接近100%了，这个其实是很大的突破。
Part. 3
第三是带装修，可能也是以后新房的一个趋势了。
虽然开发商装修不一定能满足所有人的需求，有些业主还看不上开发商的装修。
但是不得不说的是，开发商的装修，至少是在所有业主的平均水平之上，甚至远远超过。
带装修的房子在二手市场和租赁市场上的表现，总体比不带装修的毛坯小区要好很多；而且带装修的小区，更容易有高的入住率和更好的居住体验，因为至少省了小区装修期长达2-3年的不好的噪音体验。
我在2017-2018年期间，看过深圳大量的二手房子，大部分的房子装修其实都是参差不齐，一言难尽的；但是有开发商装修的小区房子，总体感觉都是要好很多。
带装修，只是房子品质更好的一个方面；其他还有诸如酒店式入户大堂，玻璃或铝扣板幕墙，豪华会所等等。新房不管在设计上，还是在用材用料上，都比当下很多二手房要高N个档次。
Part. 4
第四是没有人才房和回迁房的小区，这个也很难得了。
前些年深圳的一手新房，基本都是歪瓜裂枣居多。除了商品房住宅，可能还有小户型公寓，可能还有人才房，可能还有回迁房，可能还有只租不售的房。。。
总之吧，前些年在深圳买新房，想买个纯粹的住宅是真的很不容易的。前些年房子太好卖，政府设定的土地竞拍机制，事后看其实是不太合理的。
后面开发商看到要配建这配建那的附带条件，可能都要仔细考虑了。
一个小区内，有不同属性的房子，也容易制造不同属性的业主和住户之间的矛盾，发生冲突。
Part. 5
第五是单价7.3万每平米，带装修，低容积率，高使用率，叠加下来这个价格看起来是很实惠的了。
虽然无法确定深圳房市是不是已经止跌了，但是这个价格至少看起来要合理很多了。
我很清晰记得前几年深圳房价最高峰的时候，贝壳网上南山区的二手房总体均价是超过10万元的。均价10.8万的新房要靠抢才能买得到.
现在单价7.3万还不太好卖，说明真变天了；也说明价格基本回归理性了。
单价动辄20万以上的房子，在深圳可能要鹤立鸡群了；单价15万以上的房子，在深圳也会很孤单。
总的来说，后面房子不好卖了，价格逐渐在回归理性，开发商需要在产品设计上铆足功夫，政府也在规划设计上有所突破让得房率提高接近100%。
所以，我觉得以后深圳的新房会有越来越多的好产品出来。至于二手房怎么办？大部分二手房，可能只能自求多福了，不能说太多。
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