杭州，又被称为“卷”都 ，号称是各行各业，各个领域，都在玩命“卷” ，地产行业自然更是不例外。
杭州业主对自家楼盘要求那叫一个高，业界都有耳闻，尤其这些年格外注重品质和颜值，为了小区的提升，不惜出钱又出力，拼尽全力，行动力绝对能排进全国前三，去年更是刮起了“众筹升级外立面之风” ，可以说，只有我们想不到，没有他们做不到。
业内有句玩笑话：这一届杭州业主，如果自己会建房子，可能干脆就自己建了。这不，杭州鼓励小区自主更新的政策又火了，让这股改造外立面之风又吹得更火了。
这次，我挑选了三个成功改造了外立面的小区，实地探访了一番，那些改造过外立面的小区，最后都怎样了？
01 杭州首个真正完成立面升级铝板的小区，现在房价如何
第一站来到了 名声在外的水澄花园，先给大家看一张图：
图源：真叫卢俊
左边小区外立面使用的是涂料，颜色是有年代感的浅灰色，空调挂机裸露在阳台， 晾的衣服也是五颜六色，属于典型的老破小。
右边小区的外立面采用全铝板，空调挂机被遮挡起来，现代简约风格 ，整体很有线条感。一左一右形成了鲜明对比。
没错，右边就是水澄花园的北苑，紧挨着的南苑则是深一些的灰色铝板，里面也以浅灰色为主。
图源：真叫卢俊
走进小区内部转了一圈，由于这是2006年建成的职工保障房，户型和总体楼型设计都比较奇怪，南苑乍一看特别像办公楼，有棱有角，不太像住宅。
图源：真叫卢俊
单元入户门也做了铝板包裹，同样自带满满的入门仪式感。
图源：真叫卢俊
而北苑单元楼的大门稍显陈旧，砖石颜色有些斑驳，和铝板立面有些格格不入，而且晾衣杆伸在外面，挂的衣服有点显眼。
图源：真叫卢俊
不过虽然建的早，但当时就充分考虑到了停车问题，南北苑都有地下车库，难得的人车分流，加上北苑聘用的还是滨江物业，小哥都很认真负责，确实一点看不出来水澄花园的房龄已经快20年了。
路过的一位大叔跟我唠嗑，这个小区是当地一家电力实业集团的职工保障房，早期采用了面砖湿贴工艺，住进来不久就开始外墙脱落，下雨天也有水渗进来，几乎每栋楼都有这个问题，小修小补始终解决不了问题，最终在2020年，小区居民集体筹划重新改造外立面。
之所以能成功，最核心的原因，就是他们得到了电力公司的大力支持，公司从提升员工的居住体验方面考虑，直接把估算高达7278万元的工程款全包了。
官方公示项目信息
接着在所在街道牵头协调的安排下，水澄桥社区，上城区发改经信局以及规资、住建等部门都全力配合，终于在2021年推动了外立面整修工程的顺利开工，包括外墙铝板幕墙、晾衣架、屋面卷材防水、楼梯间涂料等系列项目，工期一共只用了200天，6个多月的时间。
不得不说，杭州的街道办也非常给力，还给施工方协调了临时施工管理用房，堪称是一次为基层减负、为企业服务、为居民解难的完美“联合行动”。
2022年铝板全部换好之后，大家最关心的自然就是房价能涨多少的问题，打开卖房网站，可以看到目前挂牌房源都是主打“全新铝板外立面”。
图片来源：链家
从历史成交表现来看，我拉了一套同户型的房源， 前后成交日期只相差了一年，只不过一个在铝板改造前的2021年，一个在改造后的2022年，同样的面积，楼层相差也不大，结果每平米的成交价差了6425元，总价直接多出了足足90万元。
数据来源：链家
从整体均价上，也可以看到2022年有明显提升。
数据来源：链家
在2019年外立面还没有升级时，沿江的南苑约4.36万/平， 不沿江的北苑约3.59万/平。2022年铝板升级后，南苑直接涨到了约4.71万/平，北苑达到约4.03万/平。
受市场行情影响，2023年小区的成交价有所波动，但比起周围的老破小， 价格还是高了一大截。
数据来源：链家
中介表示， 现在这片的房价总体比较稳定的。不过，房产本身的价格波动，除了立面还有更多因素在影响，比如内部的户型，所在的区位，整体行情等等，因此很少有房东因为小区改造了外立面，就把价格大幅往上抬的，所以，从这个案例来看，升级铝板外立面对老小区的房价成交，确实有一定提振，但未来的走势还需要再观察观察。
02 杭州有一批新房业主，正在自费几千万升级外立面
第二站来到的是杭州的望江新城，这个曾经的“城中村” ，随着大规模开发，日新月异，已经跃升为限价最高的板块。
从地铁口出来，看到有多个工地正在如火如荼地建设中，既有办公楼，又有新盘住宅，还有员工保障性住房。
图源：真叫卢俊
其中一个新盘——江明月朗园，外立面的金色铝板都已经贴好了，部分位置还看得到保温层，整体色系偏金属，很有科技感，而底层的架空部分比较特殊，有些和商业部分相连接，并不是一个完全封闭的小区。
图源：真叫卢俊
据了解，这个盘是均价千万元的改善小区 ，价格最高的直接总价超过1个亿，总面积高达1468平，比3个篮球场加起来还大。
项目在2022年的几次摇号，整体中签率不足10%，这样一个财大气粗的新盘，业主们要钱有钱、要社保有社保，一心就等着交房后，把自己的小区打造成“望江标杆” 。
没想到，主体完工才发现北立面竟然不是铝板 ，于是，多名业主联合起来，找到开发商进行沟通，希望能由开发商出钱，将北立面升级为铝板，但是开发商没有答应，业主们没有就此放弃，而是齐心协力， 转而自掏腰包。
“ 让我们一起努力，逆风翻盘，把家园打造成标杆！ ”
先进行意向调查，全体业主签署了厚厚的意向确认书，堪比字典。再研究改造方案，出具一系列的设计图。
去年年底正式发起《各户型费用分摊明细表》，将筹款费用按照户型面积大小计算收取。
图源：杭州房小团
小户型平均出资2万，大户型平均2.5万，最大面积的业主需要出资22万。
确实对这些业主来说，额外掏的钱不算多，这也是能众筹成功的一大关键原因，短短两周时间，筹款就突破了2000万大关。
3月22日，开发商发布官方通知， 宣布江明月朗园的 外立面升级的方案成功通过了。
杭州这么拼的新盘，可不止江明月朗园一个，不完全统计，正在众筹更换外立面的小区还有好几个，包括还未交房的新盘以及这两年刚交房的楼盘。
图源：真叫卢俊，根据网络公开信息整理，仅供参考
相信有了江明月朗园这样成功自筹的案例在先，接下来，杭州势必还会涌现出一波自费升级外立面的小区。
03 头一次看到开发商，愿意出钱为小区升级外立面的
最后来到的未来科技城板块，地铁附近几个刚交付的楼盘，外立面看着非常气派，再走两步，却发现有个小区的外立面竟然是叙利亚风。
图源：真叫卢俊
和周围环境看起来格格不入，原来这是青枫墅园三期，外立面光秃秃的，把空调外机和晾衣架都拆光了，工人正在粉刷涂料。
我一开始还以为做这种外立面改造， 楼里没有人住呢，转到正面才看到，居民都正常住在里面，阳台挂满了不少衣服，尽管旁边挂着施工绳，看着还有点危险。
图源：真叫卢俊
走进小区正门，左手边俨然一小型工地，很多地面停车位变成了堆场，有水泥和黄沙。
图源：真叫卢俊
施工队在里面干的火热，工人时不时过来运材料，小区里的底商，物业管理处也都正常运作中，右手边则有很多地方被围起来，写着“ 前方施工 禁止通行 ”。
一位阿姨跟我说：青枫墅园一共三期，另外两期都在不远处 ，只有他们用的是保温层，2014年交付，到现在刚好10年的房龄，由于建造时的材料工艺还不成熟，外墙装了空调外机， 没有封闭好，一下雨就淋进了保温层，导致三期的外墙进水后，出现了多处空鼓。楼栋外立面不时有脱落， 存在极大的安全隐患，直到2022年7月碰上了台风，大块大块墙皮“哗啦啦”从二十几楼吹落 ， 业主们都不敢回家。
阿姨现在回忆起都还心有余悸。
这次事件推动业主下了决心，一定要整改外立面，保证自己和家人的安全。最终，这家杭州本地的开发商，答应出钱 升级外立面，总工程预算款 达3750万元。
施工队在去年10月进场，先把 外墙空调、晾衣架、雨棚、阳光房等附属物进行拆除，再敲掉原来的外立面， 接着重新涂抹。
据一位工地小哥反映， 前7幢为一期工程， 他们会将空调重新装上去， 等 秋天再进行之后楼栋的整改，整体外立面工期需要一年半的时间，预计到2025年4月完成。
图源：真叫卢俊
最后， 小区阿姨感叹道，想不到自己住了这么多年的小区，还有机会焕然一新，当然也不忘关心房价问题，希望外立面问题整改好后，房价能涨一些。
04 结语
一趟实地探访看下来我也很是感慨，应该不会再有比杭州业主更专业化的一群买房者了，说实话这其实也不是我们第一次写杭州，对他们那些集体护盘、保房价的事迹，仍历历在目。
他们不仅自费升级外立面，包括公区，门头，地下车库翻新的案例，不胜枚举，甚至还有业主直接修改小区名称，把开发商的文字和logo全部从门头去除，更别说，那些杭州“孟母盘”鸡娃鸡成学区房，小区张贴中高考喜报横幅。
在业主群内集体“护盘”，保卫房价， 给出二手房挂牌指导价…… 这一系列专业的保房价的操作，全国基本首先发生在杭州这座城市里。
今天的小区更新外立面案例，只是一个侧面，我们可以看到的是，杭州业主的团结，本土开发商有钱也有担当。
至于为什么？
还是和杭州楼市本身息息相关，过去几年，这个城市见证了楼市红利的发生，也造就了一批最懂房子的业主，他们不仅懂房子，还深谙房价上涨的逻辑，本身看房产的眼光，就比别人更犀利，有足够的认知和判断，就此逐步建立起了超乎大家想象的专业意识。
比如立面、公区决定了二手的保值，学区是房价的硬核配套等等，正因为人足够专业，每一家开发商来到杭州，也要倒逼自己拿出最好的产品。
因为杭州本地有一群品质开发商， 推出的产品一个赛一个能打，以绿城、滨江为代表， 他们带来的产品标准和物业体系给全杭州房产拔高到了一定的高度，从房企到基层民众，意识感官深深被影响。
所以，杭州本质是一个非常典型的产品力驱动的城市，这也是为什么我们能看到，很多小区老了之后，竟然能有这么多方方面面的力量来介入，来翻新，来提升...
杭州人对房子本身更挑剔， 有充分的小区主人翁意识，也敢于 争取自己的权益，这样一个卷到极致的楼市， 因为发生在杭州，既魔幻，又很真实。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。
