来源：雪球App，作者： 茅洪斌，（https://xueqiu.com/3658388177/301798292）
救市的时候，拉券商其实是最有效的，但国家队坚决不买券商，就只买自己持仓的国有银行股买，自己救自己，把银行股拉到历史新高。这么一搞，场外资金似乎也不敢进来。国家队下场本来是好事，结果却虹吸了流动性，反而加剧了市场的恐慌。
从足球到A股，国家队有一个共性：带自己人。
现在，这股风吹到了房地产。
三个月前，领导在保交房工作会议中提到，在商品房库存较多的城市，政府可以以需定购，以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
央行的表态里有一个要求：
对不同所有制房地产企业一视同仁。
看来一视同仁难，所以要强调。
2024年7月11日，武汉安家保障性住房有限公司成立了。
8月10日，武汉安家的第一笔收储来了，他们买下了两栋楼，未来会改造成为保障房。两栋楼分别属于招商愉樾和空港中心三期。开发商一个是央企，另一个是本地国企。
有意思的是，这个招商愉樾的那幢楼，竟然是个写字楼。
根据官方的信息，将会对该楼进行改造、装修、配置家具家电，向市场提供334套保障房，平均面积40平。
把写字楼改造成保障房，改造成本高，由于改变使用功能，空间重新划分，增加隔墙，增加厨卫空间，这就需要对写字楼结构进行评估，需要加固、改造梁柱，以适应居住功能；还需要进行电梯与楼梯、水电改造、公共区域装修等等。这些后期改造，如果要达到拎包入住的标准，每平成本可能要再加30%。
写字楼如果改成公寓，各种成本加起来，似乎有点得不偿失。
你直接收储住宅不好吗？
这个写字楼，是招商蛇口的老大难项目。
今年二季度末，武汉市甲级写字楼平均空置率是38.8%；克尔瑞说，武汉商办物业狭义库存现在是2700多万平米，去化周期：
超122个月。
交付仅仅一年后，这栋写字楼就出现在阿里拍卖网上，以1.4亿起拍价拍卖了；后来，这栋写字楼还挂在各地产权交易所上，均价已经跌到了1万/平。
招商已经为这个项目作为了重大亏损的准备，2023年的年报中，招商蛇口已经对招商项目集体存货跌价准备：
7880万元。
被武汉安家收储的另一个项目是空港中心三期的2号楼，位于远城区的盘龙城板块，武汉的睡城。原先，这里有一个宏大的规划，包括可以比肩迪拜世界展览中心等世界会展标杆的国际会展中心，大体量住宅，以及商业、学校等相关配套，甚至还包括一个足球中心。
然而，因为开发商的资金问题，这些都被暂停了。
规划没能落地，板块内的房源也一直滞销。
空港中心的武汉市昌廷房地产开发有限公司，母公司的大股东是：武汉市城市建设投资开发集团。而负责收储的武汉安家保障性住房，正是隶属于武汉市城市建设投资开发集团。说白了，交易双方是兄弟单位。
类似的事情，在珠海也发生了。
7月31日，华发股份公告，将子公司华奔公司名下所有的存量房产，以2.66亿元的价格，转让给珠海安居集团。华发集团是珠海最大的国企，华发股份是他们的地产平台。更有意思的，珠海的安居公司也是华发集团的子公司。
事情到这里就很清楚了，华发集团刚从银行拿到200亿授信，转手就买下了自家地产公司卖不出去的房子。
这些房子，通过另一家子公司珠海安居的手，变成珠海的保障房。
这些房子的收购价格，似乎也是按市场价，不打折。
有研究机构对这次交易的评论是华发集团既是珠海市场收储主体，又是华发股份的大股东：双重身份兼顾了双方利益。放在平常，这样一个完美的交易完全没有任何可能。但现在，一切进行得很顺利：以收储的名义，以保障房的名义。
珠海年财政收入不到500亿的城市，花120亿收储，不知道未来还钱会不会有压力。
收储这个词，是从土地收储转化来的。1996年开始实行土地储备以来，中央政府的管理一直趋严。不断出台各种法律和文件，防止地方政府收储的失控，比如不允许地方政府把收储任务交给有关企业或融资平台。土地收储虽然是以增加财政收入为目标，但从一开始就强调：公益性。
从领导和央行的安排来看，收储的本质是去库存，是为了帮助开发商周转。在民营房企深陷泥潭的当下，很多人寄希望于收储也许能帮他们一把。
但现实是，房地产收储的权力下放给了地方政府，却并没有有力的监管，很容易变成地方政府对本地国企的解套、资助。
收储是一笔大投入，天风证券算了下，如果要通过“收储”将住房去化周期压缩至18个月以内，大约需要7万亿元。
从A股国家队救市的经验来看，救市还是门技术活，活儿不好，不仅容易把国家队套进去，还容易站在整个市场的对立面。
房地产收储也一样。
收购库存房产，其实存在一个根本的商业逻辑矛盾——那些卖不出去的房子，真的会有人来租吗？当然，政府可以通过降低租金来吸引租客，那会不会影响租房市场？武汉安居收购两栋楼的公告里说，这两栋楼是定位服务于区域新青年、新市民、教育、医护和企事业单位员工：租赁需求旺盛。需求这么旺盛，企业怎么自己不把这钱赚了？
