来源：雪球App，作者： 一涵笔记，（https://xueqiu.com/7934656604/300566113）
时隔17年，林园再次来到北大发表价值投资主题演讲。演讲开头有个插曲，一个小伙子找林园签名，说他当年就在北大听过演讲，林园当时讲的后来看都是对的。
十年前有网友曾问，能介绍A股价值投资的成功者吗？好好学学！段永平回答：林园算一个（2013-07-07）。
前两篇汇总了林园用数据来说明现在股市所处的位置，以及为什么会跌到这个位置，汇总他重点的投资方向（医药、食品饮料），今天补充下他这些年对地产投资看法的巨大变化，长文记录在“一涵笔记”：
提问：
因为实际上我们也注意到，近期尤其是这个一线城市，其实房地产城市，房地产的这个市场已经有所回暖，但是可能还不够……您觉得这个东西它大概什么时候有一个彻底的回暖和一个信号，能不能也给我们一些分析？
林园：
这是两个概念，一个就是房地产，现在到处房地产是冷，我们说房地产企业，如果我是风投的话，我可能会去投，（该倒的）都倒完了。
但是房价并不低，和中国人收入比房价不低。一个是绝对的房价在全球都是高的。第二个就是租金回报率低，这就是我们说的那个跟股息是一样的，你租金能够达到百分多少是不是？你可能说某一个或者某一个地段，但整体来说房价不低。
【一涵注：目前一线城市次新房租金回报率约1.6%-1.8%左右，二线城市约2.2%左右，且租金仅有年化个位数增长，与十几年前年化10%+的租金增长率截然不同。新加坡、香港、东京的税后租金回报率约3-4%。
而现在茅台股息率3.5%以上，利润还年化增长10%+。从资产回报率的角度看，租金和茅台利润都会受经济环境影响，现在谁更有价值一目了然。】
我也是中国第最早的一批房地产商 我当时第一次北京土地拍卖，有史以来第一次大概是在92年 93年 总共是四家企业。三家企业都是都是国家的，我没拍上，我们是唯一一家民营。我现在还有房产这一块我知道，这个行业肯定是是一个大行业。
问：对但是实际上 他现在有一些比较不确定因素 比如我就不能多说了
林园：我觉得如果说按照性价比的话 那（房子）就不要碰， 那改变不了命运。
你是居住的目的（就不一样）。
反正我的经验这么几十年——实际上我在北京啊，我当然住了几年买了很多房，但是最后我都觉得这个没有什么。回报率低，跟资本市场比。
因为他不能创造价值，我们说的还有一层因素，我们投资投资企业，他不断的创造价值，他能够挣钱，房子他能够啥钱?
就是现在我们说，我那个房子就是在中关村附近有一套房子，现在好像有人给我打电话说是要卖给他五千几百，那么我现在租金租给一个人，一个月7万，你看看回报率（按照5100万算年化1.65%。） 这7万还包括我给他交这管理费，回报率没有资本市场高。
……我相信十年之内可能是剩的房子 完全有可能是 每个人只要生孩子分一套，没有任何价值的，我都愿意把我的房子拿来 捐给你生孩子。
现在你可以去查很多包括消费类的都有啊，我们看着天天吃的方便面股息率都达到6.7% 还有是是吧多的我可以数出20只，就是现金流超级稳定，能让你吃利息的，他就是每年都分红。
但是假如说我们稍微增长或者不增长，分红十年也分回来70% 是吧？但是你买房子如果不涨的话 你靠的租金可能时间只能达到10%，那个差距就很大。【一涵注：这是从回本时间的角度来考虑投资的安全性。巴菲特下手投资企业的时候经常只有10倍出头的PE，也是因为考虑到分红的回本期不能太长，例如可口可乐、喜诗糖果、苹果，这些伟大公司都是在10倍出头的PE买的。】
问：这些头部的比如说什么万科保利啊，他们会不会有一个底部逆转的？
林园：我看好。因为这个行业是个大行业啊，我们觉得这个人的收入啊，对中国人来说 他首先还是要考虑的。他收入高了，如果经济好或者收入高了，在房价的下跌，他还是会考虑改善换房子，这是必然。我看最后真正在未来10年，能够值钱的还是大家觉得房子是资产。
问：还得看这个企业自己的盈利能力，是吧？
林园：对企业，这还关键还是销售。
我们现在看到负债率低的，比如说一些物管企业，前两天有人跟我看华发物业。现在要去私有化但是给给多一点这个钱 就是现在股价是两毛多他给的两毛9 ，它就是太便宜了，没必要上市。 【一涵注：港股已经是个买资产的市场了，就是上市跟股东分享利润还不如大股东自己买下来独享利润。但私有化其实是价值投资者最大的风险。以前在港股买阿里巴巴上市子公司的人，很多人在私有化后亏了很多钱，包括林园的朋友亏了8000万。】
问：对因为这些很多头部，就剩这几个，管理层也都在回购，就是给投资人一些信心。
林园：反正投这个东西要有点信心，我也看好，是长期的趋势。
就可能会有那你投错了怎么办？我大概投了有不到一个亿的房产债券，大概十几块价格买的吧，现在都不贵，我也觉得，这我一生也是遇到。我没想到以前这种危机。但这次就是说，从好像去年还是哪一个月，买了我们买了大概不到一个亿 。我自己还买了，现在都赔了。我那天打开一个账户，哎这跌了98%！是不是搞错了？我说是对的 （大家笑声） 债券100块跌到十几块，我觉得可以了，哎呀，公司还看着他房子还建了不少。
但是今天跌了的那些东西啊，我相信我还会赚而且我还要大赚，因为我不是买一个，我是买的一篮子，他不可能都死。刚才我说的技巧也是你可能要买一篮子。你要赌一个，比如说你赌万科都是保利，说保利没问题，他万一要有问题怎么办？【一涵注：普通人可以考虑拿10%的仓位去买个800地产ETF做风投，指数买股票会足够分散。】
……前两年我说房地产不能投【一涵注：林园前两年说房地产股泡沫巨大，他坚决回避，现在网上还能搜到当时的文章】，我现在说银行不能投，到今天我还虽然银行股在不断的创新高，我为什么说它不能，我就不投。
为什么？我总觉得现在所有的企业，所有的钱都给银行的，中国银行的大市值能全世界排钱就全部。这不是今天我说的是靠常识，我就是常识告诉我这个不能投了。
林园北大演讲全文汇总完毕，学习更多靠谱投资人理念、案例，长文记录在“一涵笔记”。
