来源：雪球App，作者： 红岸研究，（https://xueqiu.com/1696398643/293971865）

专家 : 说说现在的楼市，昨天在朝阳，中午见了两位女士，晚上见了一位男士，聊了聊现在的房地产，这三位朋友，加上两周前在深圳见的5位朋友，在福州见的1位朋友都有几个共同特点：
第一呢，都是40多岁，都具有丰富的买房经验，从房地产上赚到了钱。
第二呢，收入都不错，受教育程度高，对经济发展形势关注。
第三呢，看好中国经济发展，认为过去几年中国的产业进步很大。
他们是买房的主力军，也是对房地产理解最深刻的一批人，时刻关注楼市发展，有能力买房，但是却极少在网上发声，只看不说，是沉默的多数人。
说一下和朋友聊天的内容，也说一下我对当前楼市的看法：
第一呢，517新政是标志性事件，确立了政策底，一线城市房价到底了。中国的高新产业过去四年取得了长足进步，很多方面具有碾压优势，这个优势必然体现在资产价格上。
第二呢，赵燕青教授的说法，从债务角度理解房地产，新房供给会持续减少，存量房价格上涨，做大债务端，关系到中美金融战，所以会出台各种政策支持楼市发展。
第三呢，深圳链家研究院院长肖小平提供的数据：北上深广杭五城的二手房挂牌价变动，今年3-5月呈现同一个趋势，向上调价的占比，4月最低，3月次之，5月最高。业主调价反映市场信心，也就说是说，市场信心最差的是4月，不功不过的是3月，5月信心比3月强。
第四呢，三道红线挤爆了高杠杆开发商，开发商二十多年赚到的钱两年归零了，优等生万科都不行了，是行业洗牌，民营开发商完成了土地财政的使命，新的房地产周期开始了。
第五呢，未来的开发商以国企为主，土地是国家的，银行是国家的，开发商基本也是国家的，不会再有个别开发商的高价炒作了。国家来经营土地和城市，为百姓谋取福利，让大家享受到经济发展的红利。
第五呢，大城市土地在任何国家都是最核心的资产，最大的财富，国外土地私有，让极少数有钱人拿到了土地升值的红利，而国内土地国有，可以通过土地财富给百姓提供物美价廉的市政服务。
第六呢，楼市的各种限制措施解除中，市场的归市场，保障的归保障，城市用有钱人买房赚到的钱来建保障房，大家共同实现安居乐业。
第七呢，土地财富只有通过买房才能体现，买房是大力鼓励的，既然让人买房，那就必须让买房人赚到钱，买房就亏损没人干。楼市依然是普通人最好的理财投资手段，值得我们终生学习。
第八呢，楼市的调控目标是稳房价稳地价稳预期，趋势上，大都市房子以M2的增速稳步上涨，中小城市房价不涨或者缓慢下跌是最优选择，符合各方面的利益。
第九呢，这次楼市深度调整，很多人对楼市投资恐惧，矫枉需要过正，楼市需要有个快速反弹过程提振信心，也就是说楼市需要一个V型反转，然后平稳发展。
第十呢，通过三道红线，楼市进入新时代了，随着美元进入降息周期，资金回流中国，放水的条件具备了，各种鼓励买房的措施会出的越来越多，房价一定是上涨的，低价买房的窗口期不会长。
第十呢，地方债务接近40万亿，城投债60万亿，最富裕的江苏靠财政还城投债需要十年。百万亿债务怎么还？靠利润？靠税收？靠资产升值？还是靠通胀稀释？想明白这个问题，财富机会就来了。
第十一呢，深圳八卦岭房价从15万跌到了4万，前海房价腰斩，一线城市房价下跌如此之大不正常，限购之下，现在的房价不仅没有泡沫，还低估了。
第十二呢，国外大都市50%的人租房，用于出租的房子主要掌握在投资公司手中。古今中外，核心大城市房产注定只有极少数人拥有，买大都市房子，既需要资金，需要家庭助力，更需要思考和智慧。
第十三呢，很多房价已经跌回2016年，这波房价下跌是倒车接人，现在的M2是2016年的两倍，市政设施更加完善，倒车接人的诚意足够了，窗口期不会长久。
第十四呢，因为房价下跌太多，大城市买房不用钱的时代来临了，零首付零月供的房子出现了，你只需要出个名字就能买房，这个窗口期会很短。
第十五呢，90%的房子没有投资价值，只有居住属性了。想投资买房，记住三个一：一线，环一线，新一线。
第十六呢，城市选择上，主要以大湾区、长三角、京津冀三大国家级都市圈为主，这里有中国最好的产业，有中国最多的资金，有中国最优秀的年轻人。
第十七呢，区域选择上，考虑那些过去十年国家大量投资，城市重点建设，承担重大使命，发生脱胎换骨变化，产生大量新兴就业岗位，代表新质生产力的区片，这些地方代表未来发展方向。
第十八呢，虽然房地产暴涨致富的时代过去了，但是未来两年的V型反转会产生大量的致富机会。
第十九呢，买房前一定要考虑这两个问题：两到五年后加价卖给谁？房子的入住率超过60%吗？如果这两个问题没有答案，不要买。
第二十呢，真的楼市活跃了，记得把那些不属于三个一城市的房子卖掉，这些房子的趋势是下跌，最好的卖出时间错过了，房价只会越来越低。