自美东时间7月9日美联储主席鲍威尔在华盛顿出席美国国会参议院银行、住房和城市事务委员会听证会后，美住宅施工 (LIST2005.US)板块开始了连续上涨反弹的趋势，截至美东时间7月22日收盘，累涨超20%。

鲍威尔在听证会上表示，降息太少或太晚都可能给经济和劳动力市场带来风险。高企的通胀并不是我们面临的唯一风险，过晚或过少地减少政策限制都可能会过度地削弱经济活动。在谈及美国房地产时，鲍威尔说道：“紧缩政策对房地产行业的活动产生了影响。”

随后第二日，美国6月CPI发布显示，6月美国CPI同比增速从3.3%放缓至3%，核心CPI从3.4%降至3.3%，两者均低于预期，其中住房成本的增速显著放缓。

与此同时，市场对美联储9月降息的预期急剧升温，并预计今年降息的频次将提高到2-3次。

分析师认为，随着市场越来越有信心美联储将很快降低利率，房屋建造公司的股票价格也在逐步攀升。更便宜的融资成本将有利于建筑商的利润率，并吸引更多买家参与其中。

值得注意的是，板块内除Installed Building Products、托尔兄弟公司，其余个股均在此区间创下了历史新高。

降息预期下，美国房地产市场的机遇怎么看？

此前，高盛首席经济学家Jan Hatzius认为，美国房地产市场可能正处于“两进一退”的阶段。

虽然一季度住宅固定投资强劲反弹，同比增长高达15%，创下2020年以来的最高纪录，但抵押贷款利率的回升，对这个对利率最为敏感的行业带来了阻力。此外，仍然较高的按揭贷款利率意味着建筑商需要支付更多的资金才能提供低利率的贷款，吸引潜在的购房者购买或通过其他激励措施增加销量。

但当前，随着住房通胀缓解，将显著减轻家庭经济压力。同时，降息预期升温或刺激地产股走强，因降息降低借贷成本，有望提振住房需求及市场。

目前，为了促进销售，房屋建筑业仍普遍提供优惠和降价。根据《国家住宅建筑商协会》7月份的调查，31%的房屋建筑企业表示，他们已经降低房价以提高销售，高于6月份的29%。在激励措施上，如按揭利率贴息，逾六成建筑商表示他们提供了该激励措施。

另一方面，霍顿房屋执行主席David Auld在一份声明中表示：“尽管通货膨胀和抵押贷款利率仍然居高不下，但可负担价格的新房和现有房屋供应仍然有限，支持住房需求的人口统计数据仍然有利，尽管经济实力依然存在挑战，但春季销售季节的购房者需求良好。”

财霍顿房屋最新财报显示，已成交房屋的数量增长了5.1%，至24,155套，而已成交房屋的价值上涨了6.1%，至92.3亿美元，每个已成交房屋的平均价格为38万美元。这一结果高于FactSet共识预期的22,256套已成交房屋和每套房屋的平均成交价37万美元。

此外，根据Zillow房屋价值指数最新发布的权威数据，截至2024年6月，全国范围内的房价相较于2020年3月的水平实现了显著的增长，涨幅高达45%。其速度之快，已堪比过去几十年的累积涨幅，彰显了房地产市场的强劲复苏与增长潜力。

据ResiClub跟踪的10家最大的上市房屋建筑商中，它们在2024年第一季度共录得77,255份净新房订单，同比增长18%。

最后，在马里兰州拥有房地产执照的政治策略师卡特琳娜·奥达琴科还表示：“如果特朗普再次当选，房地产市场可能会受到影响。在他的第一个任期内，特朗普曾致力于提高住房拥有率，在疫情期间延长驱逐禁令，并提议将房利美和房地美私有化。”

近期，多名经济学家分析特朗普赢得选举将引发的效应，并表示房地产市场或将受益。其中，第一信托金融公司总裁兼首席执行官Marty Harlee表示，“如果特朗普赢得即将到来的大选，我们将看到另一次大规模的再融资热潮，以及创纪录的房屋销售数量，降低利率也会推动其他所有行业向上发展。

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