近年来，最高人民法院发布《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》，确保拍卖后房产的顺利交接。2025年上半年多地推出公积金贷款购买法拍房的创新机制，明确法拍房可纳入公积金贷款范围。公积金贷款政策突破，降低法拍购房资金门槛，例如：常州市自2025年2月5日起，职工购买法拍房付完首付款后即可申请公积金贷款，无需自筹全款。申请条件包括房产位于常州市行政区域内、产权清晰、无居住权限制等，并需符合当地公积金贷款规定。
中山市于2025年2月实施的细则中，允许买受人通过公积金贷款购买法拍房，贷款额度、比例及年限参照二手房标准执行。针对不同资金需求，提供 “过户前贷款”和 “商转公贷款” 等灵活模式。
5月，苏州市公积金中心明确，法拍房需满足产权清晰、无居住权限制等条件，贷款额度最高可达150万元，并同步调整利率和套数认定标准。等多地法拍市场政策愈发完善。
2025年1-6月中指法拍数据监测：355城法拍房交易走势
中指法拍数据库监测，截止6月底，2025年上半年全国法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计36.9万套，较2024上半年38.2万套同比减少约3.3%。累计成交拍品数量约7.8万套，总成交金额1229.5亿元；较上一年同期成交7.9万套减少约0.9%，2024年同期总成交金额1533.9亿元，同比减少约19.8%。2025年上半年各类法拍房源按交易截止拍品数量清仓率为21.1%，成交均价4912元/㎡，2024年同期全国各类法拍房源成交均价5374元/㎡，同比下降8.6%。
同时，2025年上半年法拍房源累计拍次58.5万次，成交7.9万次，法拍交易按拍次成交率13.42%，各类拍品成交折价率74.3 %；对比2024年同期法拍房源交易截止拍次60.9万次减少约3.8%，较成交拍次8.0万次减少约1.5%。2025年上半年各类拍品成交平均拍1.95次较上年1.9次略倾向于2拍阶段，平均成交时长71天。
图：2023—2025年6月全国355城法拍市场挂拍、交易趋势
各物业类型法拍项目中，法拍住宅交易截止拍品成交5.1万套，成交总金额655.5亿元，占各类型法拍成交金额53.3%。法拍商业房源交易截止挂拍拍品8.7万套，成交1.5万套，成交金额280.8亿元，占各类型法拍成交金额22.8%。土地类法拍交易截止挂拍拍品约1700件，成交约390件，成交金额约50.8亿元，占成交总金额4.1%。其他物业类型中法拍工业厂房成交金额212亿元，法拍车位车库成交7.4亿元，其他23亿元。
表：2025年1-6月各类法拍房挂拍套数及成交金额（单位：万套、亿元）
从成交套数总量看，2025上半年各物业类型法拍成交总量较2024年同期减少约0.9%，2025年成交7.8万套，2024年成交7.9万套。其中，法拍住宅项目成交5.1万套，较2024年5.2万套减少约2.3%。商业法拍房源2025上半年成交1.45万套，较2024年同期减少约5.8%。工业、土地、车位等物业类型2025年成交1.2万套同比增加约12.6%。
图：2025、2024年1-6月各类型法拍房成交套数及金额
数据上看2025上半年总成交量基本持平的情况下，总成交金额收窄明显，成交均价同步降低。2025上半年法拍市场总成交金额1229.5亿元，同比下降19.8%。其中，法拍住宅房源成交总金额……
图：2025、2024年全国各物业类型法拍成交拍次对比
各类拍品拍次中，可分为一拍、二拍、变卖、重新挂拍等情况，其中一拍流拍结束后需进行二次挂拍，二拍流拍情况下需在申请执行人确认后进行变卖。其中一拍起拍折价率（起拍折价率=挂拍价/评估价）在0.7-1折之间；二拍为一拍起拍价的0.8，二拍起拍折价率在0.56-0.7折之间；一般情况下变卖起拍价等于二拍起拍价。
2025上半年法拍交易各拍次中一拍成交2.98万套，各拍次中占比38.3%，较上一年同期增加约1.6个百分点；并且各物业类型一拍成交均价6447元/㎡。
图：2025上半年各省份法拍房挂拍套数
从各省市来看，2025上半年头部省市法拍房市场部分省市挂拍量、成交量同比增加。广东、四川、重庆、河南等省份挂拍量位列前位；其中，广东、重庆、浙江法拍房挂拍量较2024年分别增加2700套、11300套、2900套；四川省挂拍量较2024年减少9300套，河南省挂拍量较2024年同期减少2100套。
法拍住宅各城市热度分化，成交量增价均走低
1）住宅类法拍房
2025上半年法拍住宅成挂拍、交拍品较上一年同比均收窄，清仓率、成交折价率小幅提升，平均交易拍次1.82次，平均成交天数60天；成交均价较上一年有微弱下滑，总成交金额655.6亿较上一年同比减少。
2025上半年法拍住宅房源交易截止挂拍拍品数量17万套，成交5.1万套，法拍住宅拍品清仓率30.0%；按拍次法拍住宅累计挂拍26.1万次，成交5.1万次，成交率19.75%；累计成交金额655.6亿元，成交均价8817元/㎡。2024年同期挂拍拍品数量17.9万套，成交5.2万套，住宅拍品清仓率29.1%；成交总金额769.2亿元，成交均价9565元/㎡。2025年法拍住宅成交总量同比减少2.3%，成交均价同比下降7.8%。
对比法拍市场成交最多的TOP50城，2025年法拍住宅房源成交最多TOP50城挂拍拍品总计7.9万套，成交3.1万套，成交量较上一年同比增长2.7%，成交套数最多城市在重庆、成都、郑州、温州、杭州等城市；top50城市清仓率39.3%，较上一年增加2.0个百分点；总成交金额510亿元，占全国法拍住宅总成交77.8%，较上一年占比增加3.4个百分点。同比2024年成交量前50城总计挂拍住宅房源8.1万套，成交总量3.0万套，成交总金额572亿元，占全国法拍住宅总成交金额74.4%。
表：2025、2024年TOP50城法拍住宅房源交易同比
2025年法拍住宅成交房源TOP50城市中，重庆上半年新上拍品4358件、交易截止时累积挂拍5590套，成交3024套位居第一；成都新上拍品2482件、交易截止时累积挂拍3126套，成交1580套位列第二；温州交易截止时挂拍1527套，成交1083套位列第三。郑州、杭州、广州、南宁、深圳等城市位居法拍住宅成交数量TOP10。2025上半年TOP50城市累计挂拍拍品7.9万套，占355城市46.3%，集中度较上一年上涨0.9个百分点。TOP50城市累计成交3.1万套，占355城60.8%，集中度较上一年上涨2.7个百分点。top50城法拍住宅成交均价11844元/㎡，较全国法拍住宅成交均价8817元/㎡高出34.3%。
图： 2025上半年各线城市法拍住宅成交结构
各能级城市中，一线城市成交法拍住宅房源3424套，占全国6.7%，成交总金额199.2亿元，占全国30.4%，成交均价40749元/㎡。其中，北京交易截止挂拍拍品2229套，成交850套，清仓率38.1%，成交折价率75.5%，成交均价44054元/㎡。上海上半年交易截止挂拍拍品1064套，成交650套，清仓率61.1%，成交折价率78.3%，成交均价53971元/㎡。广州上半年法拍住宅成交1027套，清仓率36.2%，成交折价率75.4%，成交均价20085元/㎡。深圳法拍住宅成交897套，清仓率60.1%，成交折价率94.7%，成交均价49433元/㎡。
图：2025、2024上半年法拍住宅成交拍次分布
上半年法拍住宅成交5.1万套，各拍卖阶段中一拍成交2.1万套，各拍次中占比40.8%，较上一年同期增加约3.3个百分点；法拍住宅一拍阶段成交均价11675元/㎡，较2024年12679元/㎡下降7.9各百分点。
表：2025上半年法拍住宅房源部分城市情况
近年来，法拍房市场在政策引导与市场动态的双重作用下持续演变。最高人民法院此前发布的《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》，为拍卖后房产的顺利交接提供了有力保障，夯实了市场规范运行的基础。 2025 年上半年，多地更是积极推出公积金贷款购买法拍房的创新机制，如常州市允许职工付完首付款后即可申请公积金贷款、中山市提供 “过户前贷款” 和 “商转公贷款” 等灵活模式、苏州市将贷款额度最高提升至 150 万元，这些政策突破有效降低了法拍房购买的资金门槛，为市场注入新的活力。
本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。
