前不久的上海土拍，浙江“富婆”击败中海，花了10多亿拿下楼板价超20万/㎡的全国单价地王，可谓是刷新了众人的认知。
当大家认为这或许是几年难见的偶发事件之时，就在这几天，类似的剧情貌似又在广州上演了：
一家非常神秘而低调的民企，以总价约11.37亿，拿下了广州白云区的一宗宅地。
而这家民企居然是前不久才刚刚成立， 最终受益人是自然人黄艳玲，应该不会有男性取这样的名字，这样的名字大概率是一位女性。
广州版“富婆”拿地的戏码，难道又来了？
01
神秘民企广州拿地
就在7月底，广州出让了白云山六片区的一幅宅地。 实际上，今年白云已经出让了四片宅地，此前都是国企或者城投拿地，而此次是第五次出让，却出现了出人意料的结果：
一家名为广州云山壹号房地产有限公司的民企（以下简称云山壹号），以约11.37亿，拿下白云六片山低密宅地，成交楼面价约1.46万/㎡。
如今在广州土拍市场上，大多数情况还是资金比较强劲的国央企拿地，而此次民企拿地，也是在于地块总价较低，安全垫足够厚，而且地块素质也不是太差。
云山壹号还是比较会算账的：此前 广州地铁在2022年拿下的白云东平地铁站地块的楼板价约2.5万/㎡；还有之前越秀地产还联合广州地铁，以总价14.15亿元竞得白云沙太路以西地块，折合楼面价约3.36万/㎡。
总体来说，此次这家民企拿下的地块楼板价，还是处于低位。
而且对比该地块周边诸多新房项目，可以说还是留给这家民企比较大的利润空间：
比如广州地铁云城上品，均价约4.6万/㎡；还有越秀公交天悦云山府，目前单价约3.8万/㎡。还有定位豪宅的华远雲和墅，均价更是达到约9万/㎡左右，一套别墅就是千万起步。
而且要知道的是，此次该宅地的容积率是1.7，限高60米，可以称得上是一个居住舒适度比较高的低密产品了。
关键是从 广州公共资源交易中心网站公布的航拍图来看，项目和六片山山景之间几乎是0距离，妥妥的可以打出山景IP了。未来估计会打造成为叠墅+小高层的产品，小高层用低价来快速走量回款，叠墅产品卖高价实现利润溢价。
但还是要有一句说一句，正是因为丰富的山景资源，未来可能会有较多的蚊虫，就看届时项目的操盘手会通过何种方式来解决这样的痛点了。
不过，最后还是要恭喜云山壹号房成功拿下这样的优质地块，未来它打造的项目将呈现怎样的产品力，也是非常让人期待。
02
“富婆”再现？
接下来的关键问题来了，广州云山壹号房 地产 有限公司到底是一家怎样的民企？
艳姐也去特地查了一下，根据企查查显示，广州云山壹号房地产有限公司居然是在今年6月12日才刚刚成立的，法定代表人为马欣欣，注册资本为500万元。
如果再一步步往上探查可以看到： 这家公司依次由广州云山雅居房地产有限公司、广州山湖居房地产有限公司控股，关键是这家控股的公司都是在今年6月才刚刚成立的，这也不免让人猜测成立这些公司，最终目的就是指向此次拿地。
非常有意思的一点是，广州山湖居房地产有限公司背后，居然是自然人股东——黄艳玲、张文仪分别持股90%、10%。而实际控制人，则是黄艳玲。
也因为公司是刚刚成立，黄艳玲究竟是怎样的人，有着怎样的工作履历，在公开信息层面几乎很难找到。
但是，光从这个名字来看， 男性不太可能取这样的名字，这位黄艳玲大概率是一位女性，
这也不禁让艳姐猜想，难道这位黄艳玲也类似上次上海土拍中的“浙江富婆”？同样的剧情会重复上演？
在仅有的企查查资料中，艳姐发现 山湖居、云山雅居、云山壹号 这 三家公司的注册地址，实际上都是在——白云区锦石三路33号！
云山壹号注册地址
而这个地址，实际上正是益云科创中心的所在地。 而这个科创中心的打造者，正是在广州当地的产城融合开发运营领域具有发展潜力的广州益云供应链科技有限公司（以下简称益云科技）。
市场上有一种猜测是，虽然在股权上没有直接关联，但此次拿地或许和益云科技有关。
根据官网信息显示，早在2020年9月，益云科技就取得广州市首个新型产业用地，也就是如今的益云科创中心，属省市区重点项目、产业升级标杆，打造约12万㎡高端商务办公总部聚集区，项目于2023年6月全面验收交付，目前已经有上百家企业入驻；
益云科创中心效果图
很有意思的是，在官网上，益云科创中心的高区，居然还被打造成为了平层和跃式产品，这样的产品能够眺望白云山，每户都通水、电、燃气，说实话，真的是可以作为超级居住类产品来看了。
除了开发总部办公业态外，益云科技还将持续开发约18万㎡超级名品奥莱、约5万㎡国际五星级酒店温德姆等一系列顶级配套。
艳姐一直觉得，有能力开发高端酒店和商业体的企业，实际上在打造住宅对于他们来说也肯定不是一件难事，而且益云科技也打造过类似大平层的产品。
所以如果这次 云山壹号这家公司真的和益云科技有间接关联，那么钱从哪里来的问题，或许就比较容易回答了，那么或许打造住宅项目对于它来说，也是信手拈来了。
而这位 黄艳玲，很有可能就是和益云科技有关联的人。总之一句话，能够成为实际控制人，黄艳玲也肯定是一位势能不小的关键人物。
当然，也不排除另外一种可能： 云山壹号这样的公司，就是纯粹的创业公司，就是要在广州市场开始大干一场了。那么黄艳玲，也大概率就是传说中的“富婆”了，现在几乎很少会有创业公司在公开市场拿地了，还能出手拿地，底气也肯定很足。
关键是现在关于这家公司和这位人物，还是有很多谜底等待揭开，上述只是根据仅有的资料，艳姐所做的一些推测。如果大家知道更多，也欢迎在文末留言，告诉艳姐。
03
民企重返土拍市场背后
不得不承认的是，今年有一个逐步明朗的现象就是，诸多民企都开始入场拿地了，不过他们拿地都不像央国企那样大举拿地，大多数都是精准拿地。
敏捷集团在今年5月以33.2亿元拿下广州番禺区4宗住宅地块，楼面价1.4万元/㎡，也是它2021年后首次公开拿地。地块就在它总部边上，依托成熟配套和连片开发优势，体现了“地缘深耕”策略；
还有嘉信地产，在今年4月，以11.66亿元底价摘得长沙一宗宅地；今年5月又在以8.68亿元竞得长沙另一宗宅地，一个月内两度落子该区域，累计投入超20亿元，体现了它对长沙市场的持续加码；
还有伟星在这几天，又在杭州拱墅区拿下了宅地，总价19亿，溢价率超过28%，单价1.96万/㎡，上一次在杭州拿地还是一年前，也再次深化了其杭州深耕策略；
一些小而美的房企，也开始在土地市场崭露头角：比如注册资本仅100万的福州合达地产、成立仅约1个月的温州华玺地产，都以小额的约2-3亿左右，拿下性价比较高的“袖珍地块”，主打低总价刚需产品，避开头部企业竞争。
艳姐觉得民企重返土拍市场，可以从以下几方面视角来解读：
首先，目前行业正处在政策松绑与市场修复的“时间窗口”，如今诸多城市下调首付和房贷利率，核心城市的去化周期也出现了一定缩短，销售回款提速，也让部分民营房企看到了市场的希望；
其次，是民企自身的“幸存者”进化，在行业出清和进化后，现在还能存活的民企，普遍负债率较低，现金流也是比较健康，所以可以在重点深耕区域偶尔出手拿地，比如邦泰聚焦成都、敏捷深耕珠三角，以“小步快跑”替代激进扩张；
最后，是与央国企的错位竞争，我们也可看到很多央国企都会在一线和二线热点城市拿下价格较高的地块，而民企则转向二线近郊及强三线城市，和央国企形成错位竞争。
基于这样的拿地状况，未来市场将形成“央国企守核心、民企攻改善、小微捡漏细分”的三层格局，但始终不变的还是产品力至上，用真正的好房子去让客户买单，才能够穿越周期，在市场中屹立不倒。
本文来自微信公众号“地产人言”，作者：艳姐team，36氪经授权发布。
