在大型央国企放缓福州投资步伐之际，福州市属国企正强势崛起，成为市场新引擎。 面对市场调整期，榕发、建总、左海、古厝、新区等国企积极聚焦本土，不仅土拍参与度明显提升，在销售端也取得了一定成绩。
投资：聚焦本土，市属国企挑起福州拿地大梁
有别于厦门国企（建发、联发、国贸、象屿）走出福建、布局全国的品牌战略，福州市属国企更聚焦本土稳盘与攻坚，近几年土拍活跃度明显提升，成为福州土拍的重要支撑力量。
图表：2021年-2024年榕发置地、建总地产、左海地产、古厝集团、新区集团全口径拿地金额（单位：亿元）
资料来源：亿翰智库
榕发置地：隶属于福州城投集团，与其他福州主打安置型商品房和公租房的城投国企不同，榕发置地自2021年南二环的北园地块开始，新增拿地开发基本以纯商品住宅为主。在2022-2024年间成为福州土地市场最活跃的房企之一，规模实现快速扩张。
2024年，以41.32亿元的权益销售金额，仅次于建发47.87亿元、保利43.69亿元，位列福州五区+闽侯商品房全口径销售额第3名。
目前，最重点项目就是于5月新入市的南湖旧改-锦珹大观。项目位于市中心稀缺的百亩改善盘，均价4.03万元/平米，单套最高总价900万，刷新王庄房价天花板，规划22栋楼，共有大约1461套产品。现今的购房者在选择产品时多少都有点“恐高”，而锦珹大观作为近几年少有的超高层住宅，接下来的销售与交付或将受到一定考验。
建总地产：同样隶属于福州城投集团。2021-2023年拿地相对克制，且过半为公租房项目，商品房则主打偏改善的项目。进入2024年，建总地产在一众房企暂停在福州拿地之后，积极入场，2024年全口径拿地金额81.03亿元，为福州国企最高。
旗下也有部分去化良好的项目，建总·华林雍璟项目开盘一年，去化超95%，销售约7亿元，成交均价4.2万元/平米，登顶晋安区成交均价榜首；建总·誉璟项目2022年3月拿地，2024年10月售罄。2024年实现全口径销售超20亿元。
2025年，从体量上看，建总地产也有类似榕发南湖项目的大体量改善盘——流花溪项目。项目一期主打129-222平精装大平层，合计854套。150套于2月首开，截至6月末售出91套；二期刚需于4月入市，有89、108、123平产品，合计648套，截至6月末售出50套；三期尚未公布具体信息。可以说，楼盘刚起步，而金山区的新入市改善盘很多，竞争较为激烈，未来能否顺利去化，还有待观察。
左海集团：由原福州交投为主体，吸纳城投建筑、金山工业区开发公司、三峡海上风电产业园等企业合并重组而成。
投资拿地上，一方面，积极参与如新店东区、金山北等重点地块竞拍。另一方面，为了“保交楼”接手了泰禾桂山院子和鼓山院子两个项目。
左海集团的项目表现差异也大，袖珍盘和安置型商品房去化较好。而鼓山边项目等，受东区房价下行影响，去化面临挑战。
2025年2月末，左海集团的首个豪宅产品——烟山江翠首次开盘，首日即实现销售额突破3.9亿元，创下金山区楼市销售新纪录，3月依旧是福州五区商品房成交金额和成交面积第一的项目。
2025年5月9日，左海与建总竞争39轮，最终以2.73亿元、溢价率16.2%，竞得金山区2025-09号地块，1.6万元/平米的成交楼面价接近2023年以来金山区纯商品住宅用地成交楼面价的峰值。
与建总地产类似，在金山区新盘林立环境下，左海集团的产品力同样受到挑战。
古厝集团：前身是福州文投集团，旗下代表的子公司有新蓉地产和福厝地产。整体来看，古厝集团在2024年之前拿地多以安置型商品房开发为主，仅有2023年入市的远山拾里是纯商品住宅项目。项目在入市后，去化一直不算好，直至2025年2月，福厝远山拾里正式确认划片鼓山苑小学、鼓山新区小学，和东区头部名校格致中学鼓山校区之后，有了新的一波热度。
2024年，古厝集团以48.2万元拿下了8宗地块，其中二环内的纯商品住宅地块就有4宗，后续古厝集团是否能够实现较好的开发和销售还有待观察。
新区集团：作为福州新区开发投资、建设和运营平台，是2024年拿地最少的一家，仅兜底了三江口136.8亩的纯商品住宅地块，这一举措或更多是基于其区域开发使命，而非市场扩张策略。目前，其表现最为突出的项目就是南二环板块的映南台，是福州2025年3、4月均为单月网签套数最多的项目。不过除了映南台，其他如新区集团更早前于2018年入市的三江花语城项目，截至2024年，5年时间，网签仅65套，剩余159套，去化率29%，去化并不顺利。
总的来说，新区集团还是因为自身使命，主要于2022年和2024年兜底三江口地块。当前，最主要的映南台项目库存已所剩不多，其他项目的地段和配套条件都相对一般。至于未来新区集团能否打造去化较好的项目，目前来看难度较大。
销售：市属国企占据福州市场半壁江山，
刚需主导、流速承压
从项目具体的销售情况来看，6月，榕发、左海、建总销售表现更为突出，各有一个项目位列福州新房网签套数前5，分别是榕发锦珹大观、左海望悦、建总流花溪。
其中，榕发锦珹大观以55套拿下头名，这也是该项目的首次网签。这个数据与建总流花溪（60套）、左海烟山江翠（52套）首月表现接近。
不过，前面也提到，本项目是新盘中的唯一高层，1461套的超大体量叠加周边也有纯商住项目竞争，对于榕发置地的考验确实不小。
图表：2025年6月福州新房网签套数TOP5项目
资料来源：亿翰智库
从1-6月来看，福州网签数量超过100套的15个项目中，本土国企项目占据7席。
其中，榕发置地的揽湖项目以225套领跑；新投映南台（197套）凭借毛坯低价优势紧随其后。其他还有榕发北源云筑、左海星悦颂、建总领筑、建总云璟未来、左海望悦等项目上榜。
排在前列项目中，只有绿城中国的芝蘭月华是改善盘，其他都是刚需盘。说明福州对刚需盘尚有较大的需求，但竞争比较激烈；对于改善盘来说，想要实现较好的去化还得在产品力上下功夫。
同时要看到，福州更多新盘半年仅能去化不到60套，相当于月均不足10套，市场的流速整体偏慢。对于房企来说仍存在较大挑战。
图表：2025年1-6月福州新房网签套数大于100套项目
资料来源：亿翰智库
随着建发、国贸、保利、绿城等大型央国企在福州市场投资放缓，福州本土崛起了以榕发、建总、左海等为代表的福州市属国企聚焦本土、积极托底，实现了自身规模的跃升。未来，其在福州份额或有机会追上甚至超越部分大型国央企。
在这个“产品为王”的时代中， 尤其是在需求分化、市场流速放缓、竞争加剧的环境下，产品力已成为决定企业经营规模与盈利能力的核心要素。唯有精准把握目标客群需求，打造品质过硬、具有竞争力的产品，才能在当前市场中真正站稳脚跟，实现可持续发展，对于所有房企来说都是如此。
本文来自微信公众号“亿翰智库”，作者：亿翰君，36氪经授权发布。
