在上海虹桥国际中央商务区，屹立着一座显眼的新商业综合体“欣虹汇”。
作为上海市首批城中村地块改造试点项目红星村的一部分，欣虹汇周边环绕着上海国家会展中心、沪杭铁路等多项设施，曾居住村内的市民大多参加了2024年9月的开业活动，也对操盘整个红星村旧改项目的企业上实城开有所了解。
这是一家拥有不少旧改项目本地国企——2014年，上实城开旗下上海上投新虹投资有限公司成为上海市首批城中村改造地块红星村改造项目的实施主体；几年后，这家企业又拿下了上海首个商办类城中村改造项目梅陇里；再到2022年，于闵行区莘庄镇操盘的租赁地产项目莘社区正式开业。
自2015年以来，上实城开的净利润率维持稳定上升态势，并不断吸纳新项目；然而到了2020年，该企业利润数据首次下滑，并于后续几年一直呈现波动状态。2024年报中，上实城开净亏损达到了3.31亿元。
“房地产市场持续面对挑战，市场下行承压，库存去化压力增大。”该公司在年报中提到了宏观环境对于企业的影响。
在大环境影响下，上实城开未来持续拓展上海都市圈内城市更新改造项目的动力，是否还能如往年一般强劲？
旧改增长引擎
2014年，上海闵行区新虹街道红星村，还是一个占地面积约201.89亩、可开发土地约合134亩的城中村，坐落着一批老旧宅基地、工业、仓储企业厂房，还存在相当一部分的违规建筑。
在这一年，恰逢上海颁布《关于进一步推进本市“城中村”改造工作的通知》，以政府为主导的城中村改造模式正式启动。
在此政策背景下，红星村项目被列入全市首批城中村地块改造试点项目，以及闵行区首轮认定的6个市级项目之一。
同年9月，上实城开拿下了上海城中村改造首批试点的红利，正式参与这一城中村改造项目。
据悉，改造项目包括23-03地块动迁安置房项目和25-05地块商业项目两部分。上实城开通过城中村改造，重新设计了居住空间和产业布局，建成了动迁安置房小区涞港星苑和欣虹汇商业项目。
其中，涞港星苑总建筑面积约21万平方米，安置住房约1576套；欣虹汇总建筑面积约7.7万平方米，项目包括洲际品牌酒店、社区商业、总部办公和社区服务等设施；2024年9月，欣虹汇正式迎来开业。
在欣虹汇开业同一年，上实城开成立了上海事业三部，全面负责集团在上海的商办核心资产业务，其中之一就涉及闵行区另一宗旧改项目——梅陇镇。
城开优享+梅陇里项目是上实城开上海事业三部主推的在售核心商办资产，也是梅陇镇周边唯一的商业项目。项目建成约6.1万平方米商办综合体，临近虹梅路高架、地铁站虹梅南路，项目内多栋楼将组成商业加办公配套，另外自持2.5万平方米商业中心。
据上实城开透露，已有国企运营商开始进行操盘招商，2026年将正式开业。
作为上实控股旗下的开发企业，上实城开发力锚点自然不局限于旧改项目焕新，“集团贯彻租售并举的发展策略，积极拓展租赁住宅业务。”
过去几年间，上实城开还响应“十四五”时期沪内筹措保租房47万套的计划，布局起保障性租赁住房社区；2024年9月，上实城开旗下保租房品牌阡集已扩张汇社区、莘社区以及创社区三宗项目，平均出租率在98%左右。
其中，汇社区项目位于上海南站周边，为上海市首批上市、徐汇区首个认定的大型R4保障性租赁住房社区项目，由上实城开、建设银行旗下上海建信住房负责共同操盘，合计供应房源873套；创社区则毗邻紫竹高新区，是大零号湾科技创新策源功能区配套社区，社区占地4.7万平方米，建筑面积17万平方米，运营套数1932套、车位数量1127个，包括18栋8至18层中高层至高层住宅和两层社区商业配套。
莘社区与上述社区定位稍有不同，为闵行区首批授予人才公寓项目，位于闵行区莘庄商务区西北角，项目总建筑面积18.6万平方米，配备超过1200个地下停车位，包含6栋住宅楼、1栋集中商业中心、1栋综合运动中心及1栋社交中心。
利润孤岛破局
凭借着旧改及保障房项目的加持，上实城开年度销售金额一路走高，于2021年商品房及保障房合约销售金额达到89.33亿元，同比增长17.4%。
其中，来自商品房的合约销售金额77.64亿元，实现小幅度增长；来自保障房的合约销售为人民币11.69亿元，较上年同期大涨542.3%，合约销售面积为6.3万平方米，同样按年上升425%。
来到2022年，上实城开合约销售总额因商品房销售额下滑急转直下，降至79.08亿元，但来自保障房的销售数据依旧坚挺，按年上升173.5%至31.96亿元，合约销售面积也按年上升306.3%涨至25.6万平方米。
转折发生在2023年，彼时上实城开商品房销售额下滑趋势加速，保障房销售额也步其后尘，由2022年的31.96亿元断崖下滑至1.68亿元；2024年，上实城开已经没有来自保障房的合约销售，商品房销售额也降至39.33亿元，同比下降52.2%。
“销售额下降主要是由于一二线城市销售比例较少所致。”据观点新媒体了解，2024年，上实城开重点项目主要聚集在上海、西安、天津及烟台，包括天津上实仰山、西安自然界、上海上实望海、西安上实启元及烟台上实云麓等，分别占年度商品房合约销售总金额约30.1%、27.7%、14.0%、10.2%和6.4%。
数据来源：企业公告、观点指数
此外，上实城开投资脚步也在随着销售额下降而收缩。
据观点指数此前研究，2020年以来，上实城开参与了很多城市旧改和土地竞拍，花费超50亿元拿下多宗旧改项目，另投入55亿元在西安、天津、武汉购入三宗地块；2021年又以15.25亿元中标西安启源地块，另收获两宗上海青浦区、自贸区临港新片区涉宅地块。
2023年，上实城开公开拿地的身影开始减少，可售规划建筑面积降到348.2万平方米；来到2024年，因公开扩储进度放缓，上实城开土地储备项目降至27宗，分布于10个内地重点城市，当中大部分为建成及处于建设期的中高档住宅及商用物业，未来可售规划建筑面积也下滑至332万平方米。
与销售端走势相同的还有利润数据。2025年3月21日，上实城开发布截至2024年12月31日止年度的业绩公告，收入实现持续增长，毛利、毛利率却有所下滑；股东应占亏损3.31亿港元，而2023年为溢利4.95亿港元。
公告显示，上实城开2024年收入为124.4亿港元，较2023年79.54亿港元增长56.4%；毛利为21.31亿港元，较2023年33.25亿港元下降35.9%；毛利率为17.1%，较2023年的41.8%下降24.7个百分点；股东应占亏损3.31亿港元，而2023年为溢利4.95亿港元。
数据来源：企业公告、观点指数
值得注意的是，为缓解2023、2024年各项数据下滑带来的经营风险，上实城开已经在物色、实践其他领域的业务。
2024年10月，上实城开与上实控股旗下另一家公司上海申渝订立了一则项目咨询服务协议。据协议，上实城开获委聘就向上海申渝提供项目咨询服务，预期将约为36个月。
这宗项目并非旧改或保障房类型，而是G50高速公路上海段的拓宽改造工程。
资料显示，G50高速公路为连接上海及西部重庆的东西向高速公路。
“参与该项目为集团发展项目咨询服务业务及为长期发展作出贡献提供了机会。”上实城开在年报中表示，接下G50高速公路改造工程项目符合其商业利益，有助于企业业务组合多元化，扩大收入来源。
本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。
