01
改善家庭换学区房
不想为了学区牺牲居住品质
我们换房的想法从去年就开始了。
当时房价比现在还要高一些，我们自住的小区房子最高还能卖到140万左右，但是由于我们二手高价买进，卖出完全是“亏本”状态，所以我们加入了“观望”大军。
一开始为了学区想换房，不过还没有到“非换不可”的地步。随着家里两个孩子长大，再加上我父母帮忙带孩子，三代人挤在60多平的两室一厅里，非常局促，我们又面临“不得不换”的情况。
考虑现有学区一般，孩子今年9月要上小学，再加上未来五年两个孩子要“一人一间房”，本着一步到位的考虑，我们打算在小学报名前完成置换。这样时间就比较紧张。
在看了几个一梯队的学区房后，我们选择退而求其次，因为一梯队我们能承受的价格范围内基本是60平以下的老破小。我们不希望为了学区而牺牲居住品质，所以选择了二梯队居住空间相对较大的学区房。
一开始佛系看房，但是越看房置换得决心就越强烈。
02
二手房局限性显现
稀缺户型房东普遍惜售
二手房虽然所见即所得，但是看了好几个小区，都有一样的问题，户型一般、公摊面积大、物业维护一般等，稍微好一些的小区或者稀缺户型，价格又比较高，这些房东普遍惜售，价格比较难讲。
在连续两周几乎每天看房的节奏中，我们用排除法，迅速锁定两个小区，这样节省时间，同时也可以提高看房效率。
中介建议我们看房阶段不要先缩小自己的选择范围，包括总价、小区等，但其实我们内心还是有倾向性选择。
选房过程中，十年前的小区户型的局限性开始显现，锁定的两个小区面积段在89平米户型，几乎只有三室一厅，套内面积有些不足70平方米，得房率非常低。而且很多户型动静区比较混乱，有些客厅没有阳台，洗衣晾晒区都在主卧。
如果是新房的话，89平米的户型整体空间感比二手房要做得好很多。
这也就导致现有89平米的三室两卫和110平米客厅带阳台的户型变得稀缺，相应的房东价格也比较难砍价，尤其是在“小阳春”期间。
其中有一个小区110平米的“飞机户型”，三室两厅，两个卧室朝南，一个卧室朝西，空间也比较大，挂牌价350万左右，而同小区相同面积的房源成交价多在320左右。我们当时很喜欢，但是中介说房东价格谈不下来。
二手房市场，依然有些房源在普遍降价中坚挺着。不过，题外话，我看了下这些房源目前还没卖出去。
03
房东挂牌“大降价”
探盘桌上作为买方却很被动
在我们差不多看遍了所有符合条件的房源后，某天早上中介发来了一个非目标小区的房源，房子是一套一楼+二楼+地下室的复式，而在这前一晚，这套房子的挂牌价还在我们的目标范围之外。
房子挂牌价从369万降到了339万，这套房几乎满足了我们所有的需求，唯一让我们犹豫的是在一楼。
本来打算看完房子就去上班的我，在实地看过小学和幼儿园的距离后，选择去了中介的谈判中心。
由于房东前一晚降价比较多，再加上隔壁小区一楼年前的成交价比这套低了10万左右，而我们预期是320万以下。后来房东在谈判桌上接了两个预约看房的电话之后，再加上对方中介表示中介费可以优惠来扰乱我们的谈判节奏，主动权就转到了房东手中。
之后我们报价一直往上涨，而房东的价格仅降了两万左右。后来谈判陷入僵局，眼看我们价格谈不下来，中介让我们去了另外一个房间，价格他来谈。最终取了我们的中间值。双方这才顺利签约。
面签环节和房东见面时，他们觉得房子价格卖得低了，而我们觉得买入价高了。
房子买完之后，我们不断查找类似房源过往成交价格，去年1月有一套成交了380万，一年后我们的价格是332万，低了50万左右。毕竟，过去的价格没有参考价值，相比同小区同面积段（不带地下室）的成交价格都在280万左右，我们总是对谈判时的表现有些不满意，觉得“买方市场”下价格还能再往下谈一些，但我们反而很被动。
直到3月中旬，同小区成交了一套一楼带地下室的相同户型房源，价格是336万，有了参考心里也稍微平衡一些。不过回看2021年，当初小区一楼的房源可是要485万才能买到。
只是不知道，接下来房价到底会涨还是会跌。
编者手记
Jaygo在杭州置业的两次经历都是买了二手房，第一次是市场上升期的2019年，新房需要摇号，杭州到处是红盘，买新房几乎够不到门槛；第二次是市场筑底的2025年，二手房经历了降价之后，性价比凸显，不过，他认为自己买房的节点有些“热”，谈价空间没有以前那么大。
目前Jaygo还遇到了新的问题，2019年高价买入的“刚需房”正在挂牌中，4月以来看房的客户明显减少，而且客户报价越来越低，当初180万买入的房子现在客户只出到了120万，比同小区简装多了5万左右，而2月份小区同户型精装修的房子最高还能卖到130万+。
改善的房子已尘埃落定，置换出手的房子价格还在下降，Jaygo在犹豫到底是割肉离场，还是再等一等。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。
