本文刚需型住宅的定义为单套总价在500万元以下的普通商品住宅，不包括别墅。
新房方面，2025年一季度刚需型住宅成交3469套，占各总价段套数总和的比例约32%，其中300万元以下刚需型住宅成交834套，同比下降6.71%，300-500万元刚需型住宅成交2635套，同比上涨10.25%。
分区看，300万元以下刚需型住宅成交分布集中度高，主要分布在金山、浦东、奉贤三个区，合计占比约87%；300万元-500万元刚需型住宅成交分布广泛，嘉定、松江、青浦、浦东占比超过10%，闵行、宝山、奉贤、金山占比在5%-10%之间。
图源：中指研究院
分环线看，300万元以下刚需型住宅成交集中于郊环外，占比近八成；300万元-500万元刚需型住宅成交以外郊环间为主，占比超六成。
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二手房方面，2025年一季度刚需型住宅成交40467套，占各总价段套数总和的比例约75%，其中300万元以下刚需型住宅成交24995套，同比上升67.3%，300-500万元刚需型住宅成交15472套，同比上涨29.35%。
分区看，300万元以下刚需型住宅成交以浦东最多，占比超1/5；宝山紧随其后，占比超10%；松江、闵行、奉贤、嘉定、金山、青浦、崇明占比在5%-10%之间；普陀、杨浦、静安、徐汇、虹口、长宁占比在1%-5%之间；黄浦区最低，占比小于1%。300万元-500万元刚需型住宅成交同样以浦东最多，占比超1/4；闵行、宝山占比超10%；徐汇、松江、嘉定占比在5%-10%之间；普陀、青浦、杨浦、虹口、静安、长宁、奉贤、黄浦占比在1%-5%之间；金山、崇明占比小于1%。
图源：中指研究院
分环线看，300万元以下刚需型住宅成交以外郊环间最多，占比超四成；其次为郊环外，占比超1/4；中外环间和中内环间占比在10%-15%之间；内环内最少，占比5%左右。300万元-500万元刚需型住宅成交同样以外郊环间最多，占比超四成；中外环间次之，占比超1/5；中内环间占比在15%-20%之间；内环内占比在10%-15%之间；郊环外最少，占比近6%。
图源：中指研究院
整体来看，新房、二手房刚需型住宅成交特征差异明显：首先，二手房因其交付确定性更强，更受刚需型客户青睐，对新房形成明显的替代效应。二手房刚需型住宅成交占比超出新房四成，成交量同比增速大幅高于新房。其次，二手房刚需型客户相比新房偏好小户型。新房刚需型住宅成交套均面积约98㎡，二手房刚需型住宅成交套均面积约71㎡。再次，二手房刚需型住宅成交相比新房集中度低。新房刚需型住宅成交排名前6的区合计占比超八成，二手房刚需型住宅成交排名前6的区合计占比六成左右。最后，二手房刚需型住宅成交外环内占比显著高于新房，外环内近地铁、带学区的二手房受刚需型客户热捧。
对于房企而言，在产品定位上应当充分考虑地块所在区域的市场需求以及二手房对新房的替代效应，慎重考虑刚需型住宅的比例，外环外可根据刚需型住宅的去化情况适当提升刚需型住宅的比例。
本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。
