2025年4月15日，国务院总理李强在北京调研，他在考察北投科创人才社区公寓后的一席话，令北京楼市都“竖起了耳朵”。因为李强总理除了强调“当今和今后后一个时期，我国房地产仍有很大发展空间”之外，还有另外一句话：
要聚焦城市新市民，住房困难群众关切，调整并完善相关政策，支持居民刚性和改善性住房需求。
这句话显然给了房地产市场很大的期待空间。不久之后，业内“小作文”再度来袭，声称北京有望继续优化调整现有限购政策。
在此须要重点强调，这是一则市场中的“流言”，迄今为止，权威渠道都没有现有限购政策明显继续优化调整的信息。我们在这里讨论的，也并非是有或没有这样的调整，而是从市场和技术层面，探讨政策措施效力的衔接和延续问题。
时至今日，北京仍然是全国执行楼市限购政策最严格的城市。去年4月30日，北京住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》（下称《通知》），提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。
至今很快将满一年时间。
一纸《通知》，将北京楼市划分成了“五环内外”两个区域，从政策口径上看，五环以外市场的“水”由此变得比五环以内多。时近一年，这一政策措施效果如何？
必须承认，这项措施对于活跃五环以外北京房地产交易还是起到了很大的正向作用。政策调整是在去年二季度的第一个月末开始的，应该说，在当季度就见到了效果。
郭毅老师提供的市场监测数据显示，2024年二季度，北京楼市五环以外区域新房项目总共成交6176套，成交金额414.05亿元，分别比2024年一季度增长21.36%、23.02%。这个趋势也延续到了三季度，6785套的成交虽然环比增幅只有1.03%，但成交仍在活跃，比当年一季度仍是涨幅喜人。
图表1-五环内外2024年一季度~2025年一季度新房成交套数、金额情况
图源：攸克地产
从这两个季度看，政策措施实现了初衷，市场反馈积极。至于三季度环比涨幅减弱，完全可以用市场消化政策效用理解，并不意外，也完全正常。
五环外市场真正的成交高峰，是在2024年第四季度。这个季度，五环外新房成交量环比激增61.83%，成交达到10980套，成交金额更是增长到729.19亿元，增幅高达81.37%。
去年四季度的喜人业绩，一方面源于之前限购政策调整的效用持续释放，但与926政治局会议后陆续落地的降首付、降利率等一系列“止跌回稳”举措相关性更大。应该说，优化调整限购+落地稳定楼市多项措施的“分步走”，一起构成了这多半年以来北京楼市止跌回稳的坚实基础。北京市“小步走”，“不停步”颇有收效。
应该注意到，宏观环境不确定较强条件下，市场对政策措施利好因素“消化”的速度相对较快。今年一季度楼市成交量同比2024年同期，仍有较大幅度的增长，表明企稳大势持续。但是，相较于去年四季度，五环以外——这个限购政策调整的红利区域——新房市场成交却有下滑。
市场监测数据显示，2025年一季度五环以外新房成交7250套，成交金额464.31亿元，较之于去年四季度下降明显。
这其中有两个因素值得考虑，其一是一季度有春节长假，真正销售期较短；其二是2024年9月末大力度的楼市支持政策使得四季度数据基数变高，从而形成了较为明显的差距。不过，即便如此，在市场预期还相对脆弱，整体外部环境还受到贸易战影响的背景下，如此市场层面的变化，还是应该引起足够的重视。
作为约束性措施，限购工具自诞生起，即以遏制房价上涨，驱离投资投机资本为目标。因此，任何一次限购政策的调整，最为让人担心的，就是房地产市场波动。北京作为首都，全国楼市的风向标，就更是如此。
调整限购政策一年后，房价是否波动？或者说是否受到明显影响？
在资产价格强势周期中，房价“量在价先”，成交量大幅增长，必然带来价格上扬。不过，当周期切换之后，这一规律已经失效。2024年四季度，虽有限购调整和大力度支持楼市措施的“双重加持”，北京楼市成交量环比激增，但是，2025年一季度房价水平仍保持总体平稳。
1月，北京新房成交价格环比下降0.4%，二手房成交价格环比上涨0.1%；2月，北京新房成交价格环比上涨0.1%，二手房成交价格环比持平。直到3月，新房和二手房成交价格环比出现明显上涨。这是因为海淀的功德寺地块等价格较高的少数项目相对集中入市网签，拉高了成交价的平均值。而且，即便如此，诸如功德寺这样的项目，新房较周边二手房价还是“倒挂”。
今年一季度的市场，是“一九分化”的市场，市场看似热闹，但并未雨露均沾，市场中的大部分项目销售实际上仍十分艰难。如此环境，不可能重演之前“量在价先”的一幕。
之前的限购调整没有带来房价上涨、市场波动，即便再对限购政策的范围、力度做进一步优化，只要幅度得当，也难以引发房价波动，这是我们依据市场监测数据和市场当下态势做出的判断。也就是说，当下没有必要担忧调整限购政策引发上涨。
还有另外一重因素需要考虑。今年一季度以来，北京土地市场火热，多个高总价地块成功出让，开发商拿地热情高涨。不完全统计，北京一季度住宅、商业用地土地出让合同收入约在367.28亿元左右。
图表2-北京一季度主要住宅、商业用地出让情况（蓝色为近期准备入市项目）
图源：攸克地产
以3~4个月通行周期推算，一季度出让的这些地块，大致会在接下来的几个月，较为集中入市，从而在市场上形成一波小的供应量波峰。由于拿地时地块都不限价，不少地块成交价较高，因此，入市时高价位段集中“撞车”的情况也有可能发生。
去年二季度中后期到四季度的市场状况稳步改善，一方面是由于政策支持下的预期向好，另一方面也与开发商投资萎缩，市场供应量相对减少有关。一旦供应量加大，而市场基本面仍维持常态，由于一季度入市的高价项目已经消耗了大量北京楼市的改善性需求，那么，供应量小高峰到来时，市场库存去化进度和力度都有可能受到影响。
由于大型央国企开发商大额授信、融资都集中在年初，到中后期均需要回款平衡现金流，如果市场去化速度放慢，开发商要么降价去库存，要么缩减开支，两者都将直接影响企业在土地市场的支付能力，土地市场在一定程度上，也可能受到影响。
这一点不应忽视，毕竟供地计划上还有若干地块等待挂牌出让。
因此，政策措施应有提前量和准备期，对冲潜在的市场波动风险，以形成足够厚度的安全垫。正如政府工作报告中提到的：“持续用力推动房地产市场止跌回稳”、“更大力度促进楼市股市健康发展”的总体目标。
未雨绸缪，有的放矢方是科学之举。
本文来自微信公众号“攸克地产”，作者：攸克，36氪经授权发布。
