大家有没有注意到，楼市正在悄悄的发生变化。
最近上海两批次土拍的火热，让不少购房者又焦虑了起来，担心房价会不会继续上涨。
事实上，上海自去年6月宣布取消“地价上限”和“房地联动价”，打开这两大限制枷锁后，土拍正式回归“价高者得”。
新房想什么时候卖、卖多少钱，都由开发商自己说了算，每一次出价都挑拨着市场的神经。
全市范围内“地王”层出不穷，甚至外环外地块的溢价率也能有30%，还有外资开发商的集体回归……
这些到底传递出了哪些不同以往的信号？又将对接下来的上海新房价格产生怎样的影响？
01
上海正在批量制造“地王”
要知道，过去很长一段时间里，上海的“地王”一直很少见，不像其他城市一年就能出一个或者好几个。
上一次的“地王”还要追溯到九年前的静安中兴路。当时融信集团经过整整426轮举牌，最终以超过110亿元的总价拿下，光楼板价就有10万/平。
也就是今天的中兴路一号，平均售价13万+/平。
图源：中兴路一号
到了2024年下半年开始，上海可以说是每逢土拍必出地王。
去年的第三到第八批次，还有今年的两批次，加起来共八个批次。其中10幅宅地的楼板价超过8万/平，最高的4幅地更是超过了10万/平。
数据资料整理自网络，仅供参考
从这10幅高价地块的分布来看，杨浦最多有4幅，徐汇和虹口各2幅，静安和长宁各1幅。板块集中在杨浦滨江、徐汇滨江、瑞虹新城、曹家渡等内环内的热门地带。
总的来说，新“地王”的诞生和转移，代表着背后所在地块的价值被重塑。
一是由供应决定，二是板块轮动和新兴崛起。
毕竟前几年上海土拍以五大新城为主，市区核心板块的供给聊胜于无。
像瑞虹新城板块也断供了快三年，上一次瑞虹新城10期引发“千人摇”的画面还历历在目。
瑞虹新城地块区位示意图，图源楼市独家
新崛起的板块则以最突出的徐汇滨江为例。
这几年可谓是“当红炸子鸡”，成了无数新中产追捧的高端住宅供应区，从汇元玺、御江廷再到香港置地启元，各个都是超高分的“日光”红盘。
由于住宅用地出让越来越少，连去年推出来的这块地都是企业用地转让的，相当来之不易，也难怪让各路开发商争得彻底“杀疯了”。
徐汇滨江部分新房项目示意图，供参考
更为重要的是，更新更高的“地王”已经在路上了。
这个月底的第三批次土拍，静安大宁地块起始楼板价就有7万/平，有望继续冲高。
还有已经被推平了的“巨无霸”徐汇东安一、二村，最新公布的三块纯住宅用地规划总面积足足有接近40万方，很快也将拿出来公开拍卖，新的总价地王蓄势待发。
东安新村效果图，图源网络供参考
就连黄浦外滩01、02单元这样寸土寸金的核心区，也在抓紧改造腾地。
不得不感叹，接下来的每一场土拍，都有可能继续刷新上海楼面价的成交记录。
换句话说，“没有最高，只有更高”。
02
此外还有哪些地块，在拍出超高溢价率
除了让人眼花缭乱的内环“地王”之外，从溢价率来说，还有哪些地方也是超乎我们想象的贵。
我数了一下，从去年7月到现在，累积有超过20幅地块溢价率在10%以上。其中10幅地块溢价率突破20%，最高的两幅更是达到40%及以上。
数据资料整理自网络，仅供参考
最让人意外的必然是新杨思地块，地处浦东内中环。
2022年9月浦发集团拿地的时候，成交楼板价还只有5万/平出头，只过了短短两年就跃升到了7.4万/平，涨幅惊人，接近50%。
数据资料整理自网络，仅供参考
今年年初拿出来的地块，位置更胜一筹，还是板块内倒数第二幅纯住宅用地，更显稀缺性。
因此，起始楼面价比上一块就每平涨了接近3000元，最终成交楼面价略涨了269元，推动两次土拍的溢价率都突破了30%大关，而且都是由华润和越秀拿下，去年还多了一个中能建。
这种联合体在同一个板块进行补仓的行为，不仅可以优势互补，共享客户，还能更好地聚焦区域价值，把控新房的开发节奏和定价。
我们还看到，外环外也有地块贡献了不错的溢价率。分别是嘉定远香湖的30%，以及奉贤新城的16.54%和13.89%。
拿地名单中还出现了像贝壳集团旗下贝好家，这样让人惊喜的新面孔。
数据资料整理自网络，仅供参考
不可否认的是，当前土地市场仍然存在冷热不均的情况。
一边是热门地块溢价率持续攀升，一边是普通地块托底成交，两者的价差也将进一步拉大。
也有业内人士指出，这更像是“结构性牛市”。
03
在地价与房价的“同频共振”下，新房定价又会怎样突破环线。
由于此前设置了联动价，目前多个已过会待认购的新房项目，备案均价还有所限制，内环内从12到19万/平不等，内中环在9到11万/平上下，中环旁也都超过8万/平。
部分新房项目分布示意图，供参考
不过，哪怕有联动价也可以突破。
即将入市的黄浦“地王”金陵华庭，首批房源就以18.9万/平的均价通过价格审批，远高于15.1万/平的项目联动价。
接下来还有大批不设联动价的新房项目，将逐一登陆市场。
就拿上面提到的徐汇滨江“地王”来说，绿城拿到后规划做清一色的大平层户型，在超高楼面价的基础上，入市售价很可能会捅破20万/平的天花板。
这不仅将是该板块有史以来的最高新房价格，更是超越了绝大部分的内环内新房价格。
绿城潮鸣东方效果示意图，图源网络供参考
瑞虹新城地块的售价也可能有16万/平，既刷新虹口内环高层新房项目的价格记录，也比黄浦人广的海玥黄浦源价格都高。
不光内环内在颠覆我们的认知。往外看，杨浦和浦东的内中环预计售价都在10到12万/平，闵行的外环外也要接近8万/平。
部分新房项目分布和预计价格示意图，供参考
以土拍的成交楼面价为基础，按照开发商5%利润率红线推算，连外环外的嘉定远香湖地块的未来销售均价，都奔着6万/平去了。
奉贤新城的两个新盘也有可能接近5万/平。
与此同时，取消“7090”限制后，新房的套均面积也在不断扩大，多个小区主力户型在120到150平之间。
在“单价变高——面积变大——总价更高”的逻辑下，上车门槛大涨。
据不完全统计，这两年内环内新房套均价格已经超过3000万，中环也在2000万左右，外环内不乏800多万的刚改项目。
数据整理自网络，仅供参考
更夸张的是，热门楼盘的套数还不多，有钱都不一定能抢得到。
新房普遍采取“小步快跑”的推盘策略，每次供应量控制在150套以内，就像挤牙膏一样一点一点试探市场。
除了这么多市区大平层之外，这两年市场上还有一个产品在异军突起，那就是完全不限价的风貌别墅。
之前我们统计过，单是黄浦一个区的体量就已经不小了。
黄浦区部分风貌别墅分布示意图，供参考
这些风貌别墅均价都不低于20万/平，总价动辄一个小目标，也给上海的顶豪争夺战又添了一把火。
04
价格体系重塑的背后……
这几年全国楼市处在深水期，不论是土地政策还是购房限制，都做了非常大的调整，整个行业的变化是翻天覆地的。
归根到底，土地价格的自由定价，也会推动房价走向市场化。
上海作为一个人口和资源都高度集中的城市，核心区的稀缺资源始终是“僧多粥少”，被全球资本所关注。
我们常说具体到一个地块价格的上涨，既可能是因为这里具备很大的发展潜力，也可能是在过去的限价保护下，板块内新房和二手价格存在严重倒挂。
对不缺钱的购房者来说，对优质地段、大户型、好产品的需求越来越旺盛。
“改善当道”也就让去年上海的豪宅销售表现，在全国走出了独立行情。全市均价在10万+/平以上的新房项目疯狂成交了近万套，越大越贵的还卖得越好，总价3000万以上的豪宅卖了差不多有2600套。
我们普通购房者不能太过焦虑，而要适应这样的新常态，谨慎做好自己的每一次选择。
“一分价钱一分货”，对于房企而言既是挑战，也是机遇。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：远山，36氪经授权发布。
