2025年2月，整体市场延续止跌回稳行情，春节后多个城市周度成交陆续恢复到节前水平。
在这其中，南京出现低位修复趋势，CRIC数据显示，2025年2月南京商品住宅成交面积约19.41万平方米，同比增长40.54%。
不仅仅是成交面积，据国家统计局最新发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，南京新建商品住宅销售价格指数已经连续3个月环比上涨。
与其他热点恒热的城市不同，南京作为前期陷入市场深度调整的城市，如今展现出的修复趋势更值得关注，这意味着以南京为代表的前期经历市场深度调整的二线城市，未来或将开启一轮修复行情。
01
南京市场进入修复期
2025年至今，延续1-2月传统淡季行情，整体市场绝对量仍处低位，城市、区域、项目间分化持续，部分城市出现修复行情。
CRIC数据显示，南京成交出现低位回升趋势，2025年2月南京商品住宅成交面积约19.41万平方米，环比下跌16.93，同比增长40.54%。
从项目去化来看，2025年2月南京共4个项目开盘或加推，共198套房源，去化率24%。可以参考的数据是2024年全年南京整体去化率为15%。
二手房方面2月挂牌量14.06万套，成交量5094套，延续低位修复态势，核心地段豪宅、学区房价格有望进一步回升，远郊刚需板块仍以去库存为主。
国家统计局最新发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，1月份南京新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.7%，领跑全国。
从趋势来看，南京新建商品住宅销售价格指数已经连续3个月环比上涨，连续6个月同比指数跌幅收窄。
可以看到，虽然从绝对值来看南京成交面积和价格仍在低位，但从趋势来看，目前南京量价都已连续多月出现修复趋势。
02
曾从热点城市中“掉队”
受人口增速变缓、宏观经济环境等多重因素的影响，自2022年起，全国绝大多数城市楼市出现了回调。作为重点城市的南京，量价回调程度均较突出，明显从热点城市中“掉队”。
CRIC监测数据显示，2023年，南京商品住宅成交面积617.79万平方米，同比下降20.58%，成交规模明显缩量，2024年前9月，南京商品住宅销售面积273.34万平方米，同比2023年同期降幅高达42.48%，成交规模大幅收缩。
从部分热点二线城市成交对比来看，南京2023年至2024年前9月整体跌幅明显超过其他城市。
2024年9月26日中央政治局会议首提“止跌回稳”后，在一系列政策推动下，2024年四季度整体市场走出一条上升曲线。
从2024年部分热点城市第四季度成交来看，南京、杭州、成都成交环比涨幅分别为29%、28%、27%。南京虽然2024年第四季度环比涨幅较高，出现明显翘尾，但同比仍下跌32%，整体处低位修复态势。
究其原因，一方面是受到整体市场下行压力影响，另外一方面，二手房市场持续以价换量抢占新房市场份额，2024年南京二手房成交均价23632元/平方米，同比下降16.1%，成交量达97702套，同比上涨8.4%，为新房的2.8倍。
可以看到，2023年至今，南京市场经历了深度调整，回调幅度明显大于其他热点二线城市，“926政策”后南京市场开始逐步筑底，如今已进入修复期。我们认为，这一点对当前市场意义更大。与热点恒热的城市持续热销相比，曾经历深度调整的城市开始修复更能体现当前市场的“止跌”信号。
03
3月成交量有望稳步回升
进入3月，恰逢“金三银四”成交旺季，房企推盘积极性稳步上升。据CRIC调研，3月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积721万平方米，环比倍增166%，同比下降36%，一季度累计同比下降28%。从绝对量来看，受土地成交约束，房企推盘量已大不如前，不过单月规模还是略好于去年10月水平，达到了2025年年内高点。
分能级来看，一线推盘积极性依旧较高，二线供应环比增幅不及一线显著，三四线3月供应迎来了集中爆发期。
据CRIC调研，3月南京预计商品住宅供应18 万平方米，环比增长194%，同比下跌9%，2025年一季度预计累计供应33万平方米。供应结构中刚需和改善各占39%，主城区、近郊占比达60%和40%。
结合成交特征来看，南京3月预期成交有望稳中有增。
从整体市场来看，3月供应大幅回升，虽与去年同期仍有差距，但已经达到年内高点，房企也加强了主城区改善供应比例，预判3月新房成交有逐步修复趋势，环比持增，部分城市或将出现局部“小阳春”。
除热点恒热城市热度延续之外，以南京为代表，以及天津、武汉等基本面不错的核心二线城市，在经历了前期深度调整后，预期迎来一波复苏行情，成交量有望稳步回升。
04 结语
自2024年第四季度“止跌回稳”以来，除部分热点城市之外，多数城市延续筑底修复行情。进入2025年，受1-2月淡季影响，整体市场供求延续低位，市场仍在缓慢复苏之中。
南京的止跌修复是一个较为积极的信号。与热点恒热的城市持续热销相比，曾经历深度调整的城市开始修复更能体现当前市场的“止跌”信号。
南京的城市基本面一直较好，拥有一定的人口和产业基础，2024年南京GDP超1.85万亿，排江苏省13市第二。未来需平衡好整体市场供求关系，保持如今的修复态势，争取将库存回归到合理的范围之内。只有这样方能由点及面，促进整体市场止跌回稳。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。
