其实这几年大家都曾听过有关上海写字楼空置的问题。走在上海街头，也会发现很多写字楼晚上亮灯情况不如从前。
而从数据上来看也确实如此，不过虽然近几年的空置率依旧有上升趋势，但对比2020年前后，还是降低了很多。
根据网络数据整理
19.6%这个数字看起来确实很严峻，但与此同时，我们也能看到很多写字楼正在崛起。
比如前滩，成熟写字楼出租率达93%，吸引了近300家企业入驻，跨国公司地区总部达到33家，短短几年年税收贡献超过200亿。
再比如南外滩，空置率只有4.5%，是上海全市写字楼空置率最低的区域。
而这也引起了我的好奇，这些写字楼是通过怎样的方式进行调整和改变，从而实现了逆风翻盘呢。
选择了几个典型案例，我决定去现场一探究竟。
01
那些你以为的繁华地段，空置率还在增加
印象里上海写字楼最好的区域都集中在市中心核心商圈区域，但如今这些老牌地段的写字楼也都出现了不同程度租金下跌和空置情况。
数据来源：高力国际
先来看下2024年上海核心区域写字楼的空置率。
其中最高的是新天地，空置率达到了21.6%，最低的是南外滩，空置率只有4.5%。
相比同期，空置率涨幅比较大的区域是外滩、中山公园和竹园。
外滩空置率从8.9%上升到17.8%，中山公园空置率从3.5%上升到11.7%，以及竹园的空置率从11.6%上升到19.1%。
数据来源：高力国际
相比核心区域，次核心区的写字楼的空置情况明显更不乐观。
北滨江最严峻，空置率达到了55.7%，其次是苏河湾，空置率达到了43.1%。
空置率情况最好的则是花木，只有9.9%。
在次核心区统计的数据中，有13个区域的空置率都大于20%，超过全市空置率19.6%的平均水平。
所以上海写字楼市场真的有数据显示的这么严重吗？
于是我特意挑选了其中比较典型的写字楼，去实地看下如今它们的情况。
图源：真叫卢俊
首先，看了下上海核心区域空置情况最严重的新天地。
可以发现周边写字楼夜晚亮灯数量相比以往确实有所减少，像领展企业广场只有大半数亮灯。
周边商场人数也是屈指可数，多数也是来吃饭、喝咖啡的，像服装、零售等店铺基本上无人光顾。
图源：真叫卢俊
其次就是租金和新天地接近的陆家嘴，以上海招商局大厦为例。
图源：真叫卢俊
从首层的招商广告牌就能明确看出楼内多层都出现了空置的现象。
虽然因为房屋老旧和分散业主管理的问题，租金已经下跌到陆家嘴这片区域的最低，每天每平均价只要4元。但出租状况仍然并不好，相比之前90%的出租率，现在只能达到85%左右。
图源：真叫卢俊
事实上不仅是出租率，核心地段写字楼的租金也有不同程度的下跌。
数据来源：高力国际 租金单位（元/平/天）
对比2023和2024年，很明显能看出上海全市写字楼的平均租金都在下降。
相比同期，南京西路、人民广场和中山公园是下跌程度最大的，跌幅超过14%。
单看租金，下降最多的是南京西路，直降1.62元，维持在如今的9.79元，下降最少的是南外滩，只下降了0.27元。
再结合踩盘得到的信息可以看出，以价换量是目前市场的普遍现象。
市场供大于需，大家都想通过降低租金把自己的房子租出去。
租金单位（元/平/天）
并且不仅是核心地段，次核心区域现在也是极其卷的。
以普陀中海中心为例，作为近几年新开盘的写字楼，单价下降了1-2元，但如今的出租率也只有60%。
图片来源：安居客
在询问空置率高的原因时，中介的回答让我有点意外。
“因为这块地，此前一直都在被耽误”。
从最初的棚改到近几年长实集团的地块未开发，错过了城市副中心抢夺资源的最好时机，这才导致如今虽然平均租金不是特别高，但空置率还是达到了37.2%。
不过虽说上海写字楼的出租率和租金相比之前有下滑的趋势，但也有一些写字楼正在逆势翻盘。
02
逆势崛起的写字楼市场
在大家都在叫嚷着租金贵、房源多，为企业撤离而感到担忧的时候，有些写字楼却在逆风翻盘，而这也引起了我的注意。
究竟是什么原因能帮助他们从竞争激烈的市场中取得租房者的优先选择权呢。
第一个：南外滩 空置率4.5% 核心区域最低。
我们先来看下南外滩。和陆家嘴、外滩这样的黄金地段接壤，却能实现出租率的反超，价格肯定是首要因素。
在外滩和陆家嘴价格均价保持在8—10元的情况下，南外滩的均价基本处于7—9元区间。
租金单位（元/平/天）
再加上高品质的配套设施，让拉满的高性价比成为南外滩最显著的优势。
另一方面也是因为南外滩给出的优惠力度。
虽然免租1、2个月已经是上海写字楼常见的优惠手段。但是在南外滩免租期可以给到四个月或者六个月，如此大力度的优惠，还是让不少企业心动。
从入驻企业能级来看，包括上海证券、北京冠领(上海)律师事务所、ppas德国珮帕施城市发展咨询 在内的中外知名企业都已入驻。
好的企业多了，还能带动更多的企业搬进来，也使得南外滩的出租率一直保持在90%左右。
第二个：莘庄 空置率24.3% 交通枢纽助力。
如果说南外滩是因为相比周边的高性价比，那莘庄则是因为考虑到了客户的真实需求。
以莘庄最有代表性的写字楼凯德龙之梦为例，除了超低的单价和免租1个月的优惠政策，更重要的是房东能免费装修，根据需求定制化。
图源：真叫卢俊
不仅如此，莘庄还具备一个显著优势就是交通便捷。
图片来源：上海发布
莘庄作为联结上海西南部郊区和市中心的枢纽城镇，集齐了地铁、铁路、大巴、出租车等多种交通工具一站式换乘。无论是上海城区还是近沪城市，都能实现快速抵达。
图片来源：今日闵行
此外作为上海第一个真正的TOD项目，莘庄TODTOWN天荟，不仅可以改变莘庄的消费格局，还能带来更强的人流吸引力，让莘庄成为上海真正的西南大门。这一优势也吸引了众多企业选择在莘庄落户发展。
第三个：前滩 空置率15.7% 商办自持。
除了南外滩和莘庄外，还有一个区域值得我们关注，就是前滩。
作为一个世界级的CBD中央商务区，尤其在以产业导入为崛起基因的浦东，最能代表一个区域活力的是企业数量。
截至2024年，前滩已聚集33家跨国公司地区总部、21家国际经济组织及9家世界500强企业，成熟办公楼出租率达93%，涵盖金融、医疗、科技等多元产业，足以让其他滨江区域望尘莫及。
前滩能做到这一点，最主要的原因它特殊的招商方式。
和一般新区修好楼之后再考虑招商的方式不同，在土地出让阶段，前滩就不是单纯卖地而是要求商办自持至少70%。
以2020年前滩出售54-01地块为例，在出让条件中明确表明除了办公100%自持外，还要至少引进一家总部型企业，且得是符合浦东新区认定。
图源：真叫卢俊
而这样做的好处。
第一，增加了开发商的门槛。面对一个动辄数十亿上百亿的项目，你必须拥有长期自持运营的能力。可见要想进入前滩的开发商，从资金和运营来说就需要足够强势。
第二，还能带来更多优秀的租户。相较于转手二房东，一旦合同到期可能出现二房东直接撤场的情况，开发商自持也会让其积极应对未来的招商问题。
其实无论是南外滩、莘庄还是前滩，他们都用自己的方式确保了大量入驻企业的落实到位，这是他们在激烈市场竞争中的生存之道，也是解决上海存量办公建筑的开端。
03
而那些已经经历空置的写字楼，出路在哪里
上海作为中国最早推行CBD的城市之一，每一年写字楼新增数量排在全国前列，这也让如何解决空置的写字楼成为了重要话题。
图源：真叫卢俊
不过上海也有很多成功转型的写字楼，从它们身上或许我们能够找出写字楼如何转型的答案。
第一种：改造、自身升级。
像锦和越界平武Space这种，就是通过将老旧办公楼重新翻新进而提高出租率的案例。
图片来源：真叫卢俊
与其他写字楼按平米报价的模式不同，这里是按套来租。
不过因为是业主委托，180平左右月租1万4，在长宁路这个地段来说也是极其难得的。因为周边街区和产业模式的问题，这里基本都是私人的工作室或小企业，但出租率可以达到85%-90%，相比改造之前还是有明显提升的。
图片来源：真叫卢俊
第二种：更换使用功能。
伴随产业变迁和周边人群结构调整，部分写字楼会放弃原有功能转而进入新赛道，迸发新的活力。
比较典型的案例就是镇坪路上由原中星经贸大厦改造而成的上海申养·望年荟，里面包括医疗门诊、餐厅、老年居住室、志愿者公寓以及娱乐室等多个功能场所。不仅满足了老年人的一站式康养需求，还让一些志愿者能够用积分抵扣房租的方式解决租房问题，可谓是一举两得。
图片来源：高德地图
一些写字楼会改造成酒店或者长租公寓，又怎么不算是一种好的出路呢。
第三种：引入新的业态。
最有代表性的案例就是上海亚洲大厦，整个大厦分为两部分，11层以下改造成小剧场运营，11层以上则是演艺产业策划、融资、生产、制作、排练、宣传、演出等公司入驻，在形成一条完整的商业产业链的同时，重新激发了写字楼的活力。
图片来源：高德地图
早在去年10月，华建集团华东院就针对写字楼等商办楼宇的改造方向提出了三种不同的模式：自身升级、改造成住宅或是改造成酒店、医院、老年人照料设施等其他功能空间。
之前有关存量写字楼的改造，我们一直都在对标国外案例，但未来我们会有更多自己的案例，让空置的写字楼以全新的姿态，更好地服务于城市空间。
04
其实写字楼的问题不只是上海的特例，这是任何城市发展过程中都要面对的，而城市自身也在逐步意识到写字楼存量的问题。
但这并非是能从单一方面解决的，需要系统化，多方面的考量，从城市的角度来说，首先要做的就是存量资源重新规划。
根据上海目前公布的相关文件，提出要对甲、乙、丙三个等级的商务楼宇分类施策，通过财税政策和专项资金扶持等方式来引导楼宇更新。
位于陆家嘴金融城核心地段的裕安大厦更换了电梯系统，锅炉改造拿到了40万元的政府补贴支持；宝安大厦今年也把对冷冻机组的更新计划提上日程；金穗大厦更是完成了一次彻头彻尾的“变身”，实现全方位更新。
从区域的角度来说，最关键的是找准自己的定位。像陆家嘴是上海的核心商务区，五角场则是教育科研商业等混合业态的聚集地，根据区域的功能进行布局，才能最大限度减少空置情况的发生。
还有就是从写字楼自身来说，在招商策略和运营模式上要实时创新，不断提升自己的竞争力。有的写字楼出现空置，有的写字楼却在崛起新生。这是存量市场洗牌的必经之路，也是市场运转的正常周期。
但我们也期待，在未来上海产业布局和经济刺激下，会有更多企业入驻上海。
相信魔都写字楼再次热闹起来，也只是时间问题。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：铮铮，36氪经授权发布。
