春节假期归来，全国多地拉开2025年的土拍序幕。2月14日，武汉也结束今年的首场土拍，此次共出让2宗地块，总成交价28778万元。整体热度虽不及同日进行的杭州土拍，但也别具看点。
据悉，武汉拍出的P（2025）001号、P（2025）002号地块分别由武汉城投旗下的武汉沉湖投资开发有限公司，以及中国金茂旗下武汉煜茂置业有限公司竞得，均为底价成交。
其中，P（2025）001号地块位于蔡甸区桐湖办事处桐湖正街与河堤路交汇处以西，土地面积17929平方米，建筑面积5400平方米，为旅馆用地，成交价1188万元。
P（2025）002号地块位于汉阳区四新大道以南、凤凰湖环路以西，土地面积14944平方米，建筑面积59600平方米，为住宅、公园与绿地用地，成交价约为2.76亿元。
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金茂脚步
相比之下，中国金茂及所摘地块的关注度更高。
一方面，就在P（2025）002号地块成交前两日 ，2月11日，中国金茂与保利发展刚联手在北京以10.5%的溢价率拿下北京朝阳区三间房组团地块，成交价格约87亿元。
四天连下两城，金茂延续了2024年11月以来的积极“攻势”。
而除了北京、武汉之外，金茂还“光顾”了青岛的蛇年首拍。1月26日，青岛2025年首场土拍中，位于市南的瞰海新地块，由保利、青铁、金茂3家央国企联合斩获，成交总价8.84亿元，成交楼面地价14020元/平方米。
据粗略统计，自去年11月以来，金茂从西安、上海、北京、长沙、天津、嘉兴、郑州、成都等一线、核心二线城市获取近二十宗项目。
来自高能级城市的“子弹”补充，为金茂接下来的发展奠定稳定基础。
另一方面，武汉P（2025）002号地块此前进行过控规调整，该地块原为方岛金茂智慧科学城的A3地块。在去年5月，汉阳区城区改造更新局曾发布了主城区A170405管理单元控制性详细规划导则修改征求利害关系人意见公示。
六个月后，汉阳区自然资源和城乡建设局发布主城区A170405管理单元(四新方岛A3地块)控制性详细规划导则变更草案公示。
整体而言，此次修改在于将主城区A170405管理单元（四新方岛A3地块）商业用地（约1.37公顷）调整为二类居住用地(约1.37公顷)、其他不变。变更后，居住用地增加约1.37公顷，商业用地减少约1.37公顷。
居住用地增加，也意味着购房者的选择空间增大，但这一调规动作却引起争议。
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两次收入囊中
从最早说起，2019年12月，武汉汉阳区政府与中国金茂签订合作协议，计划在四新方岛携手共建武汉方岛智慧科学城。2020年3月，中国金茂正式获取方岛项目第一批地块。
彼时，武汉批量出让10宗地块。其中，汉阳四新生态新城P(2020)011号地块及P(2020)012号地块均由金茂底价摘得，成交金额共计约62.4亿元，总建筑面积130万平方米。
据公开信息，方岛属四新片区的中心区域，位于四新生态新城的城市主轴线--四新大道“城市之脊”中部，规划用地面积约100公顷，中心为人工岛，周边则以一个蝶形的凤凰湖围合而成，整个凤凰湖又由21公顷的凤凰湖公园围合而成。
金茂拿下的P(2020)011号地块、P(2020)012号地块分别对应“岛外”与“岛内”。出让文件显示，两宗地块关联搭配供应，竞买人必须同时参与两宗地块竞买，并分别报价。
其中，P(2020)011号地块土地面积约为22.06万平方米，包括A1至A7等7个地块，总建筑面积67.6万平方米。竞得人须建设并自持经营建筑面积不小于16.4万平米的整体商业，以及建设并自持不小于3.5万平米的五星级酒店。
P(2020)012号地块土地面积40.64万平米，包括B1至B9共9个小地块，地上总计容建筑面积59.4万方，分别为文化设施面积10万方，商业服务业设施面积34.46万方，居住建筑面积14.94万方。竞得人须自持和运营不小于5万平方米文化设施建筑，另竞得人须向汉阳区相关职能部门无偿移交公益性文化设施不小于5万平方米。
2020年9月，金茂官方披露的项目效果图
拿地以来，除A3地块外，其余均陆续开工。其中，A1地块为商业综合体武汉金茂览秀城，目前为在建状态。这是全国第六座览秀城，规划引入超400个优质品牌，凭借25万平方的建筑体量，建成后将成汉阳最大商业综合体。
A2、A4、A5、A7地块均建设居住项目，除A2在建外，其它均已验收并交付；A6地块为中小学项目，已建成并投入使用。
尚未建设的A3地块，规划用地性质为商业服务设施用地、绿地与广场用地。
也就是说，从A3地块到P（2025）002号地块，经过土地性质的变更后，又再次回到金茂手中。
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商改住解忧
作为中国金茂第21个城市运营项目，按照最初的规划，总建面约130万平方米的“武汉方岛金茂智慧科学城”项目涵括高档住宅、金茂览秀城、五星级酒店、5A写字楼、文化配套、小学幼儿园等多元业态及配套。
商改住的“调规”，也就意味着五星级酒店的缺位，带来的影响有多大？
观点新媒体从武汉城市留言板获悉，2024年8月，有当地市民表示：“武汉冰雪中心的开业填补了武汉市主城区室内滑雪场的空白……建议尽快在武汉市汉阳区四新方岛核心区域建设五星级酒店，让滑雪游客住下来、留下来，刺激并提升区块消费能力和水平。”
其提到，目前结合规划，建议加快在方岛金茂A3地块的五星级酒店建设。
对此，官方在回复中提到，距离湖北文旅武汉冰雪中心3公里范围内，已建成魔奇酒店、星空花园酒店，维也纳酒店、全季酒店等，街道将继续做好服务保障工作，推动提升滑雪馆周边消费配套水平。
事实上，根据相关统计，2024年武汉有约22宗存量地块进行“商改住”，其中已有12宗地块“重新”成交，拿地企业大部分与原权属人一致。例如武昌区长江中心B2地块在2024年10月21日至11月19日进行了调规公示，于11月29日顺利进行招拍挂。
2018年9月，嘉里建设以底价64.25亿元竞得P（2018）090号地块，土地用途为住宅、商服、教育用地，土地面积64664平方米，建筑面积43.8万平方米，容积率6.78，含A、B地块。A地块规划为中学，B1地块规划为住宅用地，即“武汉·江城府”，B2地块规划为商业。拿地后，商业部分久未开工，而住宅部分接近封顶，预计在2025年交付，学校也已建好。
基于此，2024年12月，武汉市江汉区自然资源和城乡建设局发布了武汉市主城区A050513、A050514管理单元局部用地（天街片一期B2地块及三期和平里）控制性详细规划导则修改公示。
调整后，居住用地增加5.3公顷，公共管理与公共服务设施用地增加0.6公顷，绿地与广场用地增加0.03公顷；商业服务业设施用地减少5.65公顷，道路与交通设施用地减少0.28公顷。
关于商改住的争议已持续较长时间。但不可否认的是，这是拯救停滞项目，缓解商办类物业过剩的有效方法之一。相较于商办项目依赖长效经营以实现投资回报，住宅项目的资金回流速度显然更具优势。
事实上，从商改住地块挂牌出让情况来看，改成住宅用地之后，也基本上都是被之前的拿地企业重新买回，“倒手”之后，企业也实现经营发展上的“减负”。
值得一提的是，去年3月中国金茂发布全新产品线“金玉满堂”之后，全国第二个、华中首座“棠系”项目也落在武汉方岛金茂智慧科学城内，对应A2地块项目，案名为“方岛金茂晓棠”。2024年8月，项目首开售罄，4个月4次加推，连续成为武汉新房成交套数TOP1。
本文来自“观点网”，作者：潘玲宣，36氪经授权发布。
