租金下行应该是这两年租赁市场的最大主题 ，在这个新历年初旧历年底的日子，租赁市场的最大变化。
应该是9月到12月淡季里的小幅下行，以及对比去年同期更淡的淡季。
以我身边最近的例子来说，长宁区化工大楼的某套两房，去年同期的租金价格在10800元/月，上个月降到9800元无人问津，最后房东8000元/月租掉了。
类似这样的案例是眼下租赁市场最真实的一面。
图源：真叫卢俊
当然，对于这面我们也不陌生，稍微还需要弄清楚的问题可能有两个：首先市场在这几个月的淡季里下浮了多少？以及这个淡季同比去年的淡季又下降了多少？
老实讲后者更值得回答。从9月到12月的租金降幅并不稀奇，年底的价格肯定比几个月前好谈，但这个节前对比去年节前的下浮更能说明一些市场的改变。
为此我做了两手准备，一是上海链家的租赁数据、二是我们自己的市调。
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最后的结果还蛮没想到的，简而言之今天的租赁市场走势很应季，也是近三年租赁市市场比较大的一个改变。
01
“同比去年节前，下浮10-15%”
这句是我市调过程中听到最多的租金波动幅度，花木的中介说去年同期能租6000元/月的两室，今年挂牌5500元/月。
徐汇小哥说他手里同一套房去年过年前能租5000元/月，现在挂4500元租不掉。
新天地的小哥说哪怕是翠湖，去年这时候能租23000-24000元/月的两房，现在20000元出头。
在这些市调个例里跌幅10%-15%不是新鲜事。
那更大范围的全市怎么说，我用租金比较坚挺的一室户作为标的去采访了各区租赁小哥关于租金的同比变化。
在我们市调 的13个区的样本板块中这类一室户对比去年同期下浮8%左右。
过半租金跌幅 在5%到10 %之间，接近1/5板块跌幅在10-15%。
选取全市除崇明、金山以外13区的TOP3板块做样本，以1室户（非隔间）+中等楼层（步梯房）+中等装修为标的
坚挺产品都是这种表现，可想而知市场总体表现。
徐家汇的小哥说这里老公房类的租赁产品跌幅最高。
房龄10年内的小区跌幅还能控制在8%，但是更老的老公房租金跌幅已经超10%，大房子也是跌幅相对更高的产品。
除了新天地以外，徐汇滨江、长宁天山、古北这些大户型聚集的豪宅板块， 对比去年同期都有较大波动。
- 仁恒河滨花园的两房、三房租金同比跌幅都超10%。 徐汇滨江板块上三房租金从去年同期的10000元/月降到今年现在的8500元/月。 龙华的小哥说不要说同比去年同期，哪怕这几月相比价格也在下滑。一室户的价格去年9月份还在4700元/月，12月就在4500元/月。
这里说的其实不是跌幅，而是同比数据里的市场平移变化。如果都是淡季的情况下为什么今年会呈现更淡的表现。
02
租金进入近三年低点
拉长周期来看一些数据的变化更值得关注。
这是份来自贝壳截至2024年10月的租金数据。比较可贵的地方是这是为期四年从2021年到2024年的长周期数据。
还比较可贵的地方这是贝壳数据。租赁市场比较复杂，这是集合个人、中介、机构、保租房的混杂生态，而月均1.4万套的贝壳系租赁是不错的观测样本。
我们来看看这份数据说了些什么。
因为是长达四年的租金走势所以第一眼你几乎看不出租金下滑。但其实只要细细比对就会发现2024年10月对比去年同期下滑明显。而对比2021年市场租金跌幅大概在16.9%，同时眼下也来到近三年市场低点。
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因为哪怕数据只到10月，但10-12月是每年的市场淡季。
如果说我的市调数据还只能带各位看到同比数据变化，那更大的变化只有这类机构数据能够触达。
而这里真正值得关注的还不仅仅是数字的加减乘除，而是租金波动背后的市场改变。比如房源成交周期，我身边的资深中介老师中介MARK，他衡量市场的唯一指标就是房源成交周期。
截至2024年10月一套出租房源的平均出租周期在58.9天，近3年高位。
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这个数据在三年前是10-15天、两年前是20-35天、一年前是35-48天。
这三个周期分别对应市场供不应求、供求打平、供过于求的状态，这数据也直接决定你的房租走势。
各位正在挂牌的房东应该深有体会，如果你过去五年都在出租房源，应该会在过去这5年里明显感觉到房源从挂牌到出租周期越来越长。
这数据分内中外不同环线进一步分类。除漕河泾、张江、朱家角这种产业的硬性加持，大概率情况周期会以内中外环三个档位越拉越长。
租客跟你要的空置期也越来越长，五年前恨不得昨天租客搬走、一年前可能空置期3-5天、但现在空置期轻松可以谈到10-15天。
议价空间数据也在此时来到近三年最高。
这大概成交周期外第二个最能反映市场真实情况的数据。
挂牌价还比较柔和波动的背面是议价空间承担了一切跌幅。2021年这个数据在4%-5%左右，每年分淡旺季这个数据有个大概±5%波动。2023年为各位标记了下，因为这时候数据来到5.9%，有点超常规。
没想到2024年这个数据已经来到6.3%，以5000元/月挂牌价为例，你开口就可以砍价315元，这个砍价幅度应该是三五年前房东和中介都无法想象的，而且要看到这还是平均值。
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要知道市场房源也秉承八二原则，20%的头部房源永远不愁租，好地段、好装修，放出来就被租掉，议价空间微乎其微。
这也就意味着市场上有的是房子是以超6.3%的议价空间。
总之这些数据都来到比较少见的状态，也是今天租赁市场背后看不到的部分。
03
所以市场怎么了
租金市场真这么差么？
但链家这类机构中介每月开单平均下来还是1.4万套啊，租房的人还在，为什么租金下来了呢？
这里面有两个数据可能是答案。
首先是新增房源数据， 2024年整体高出过去三年。
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需求不变的情况下，于是整体库存也来到近三年最高。
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为什么会有这么多租赁房源？
中介分享说体感上近1年边租边卖的房子变多了。
链家内部关于租赁市场的分析也印证了这一点。
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换句话说2024年原本二手买卖的房子转到了租赁。而二手转租赁的原因也很简单，二手价格走低、也难卖，再一次租赁和买卖又形成关联。
租金市场的另一头你会看到——还有伴随产业外迁的机械波动。
今年最明显的案例就是青浦朱家角-浦东金桥，三万华为员工由东到西也带来一边租金跟全市租金降幅打平、另一边租金同比下滑15%。
这样的跷跷板案例其实还有漕河泾-徐汇滨江、外高桥-临港， 但临港案例里跷跷板效应没起作用。
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临港的小哥分享说这里租赁更难做了，因为新房进入集中交付期。
中建玖海云天的前三批次纷纷进入交付期， 该项目某3房99平户型，房东的第一位出价客户出3300元/月，房东觉得低，拒了。后来空置很久之后不得不以2500元/平租金对外租，不知道是客户的幸运还是房东的不幸。
总之价格波动背后的画面比我们想象的丰富， 1年12个月15%的跌幅，5000元月租的房子到年底就只能租4250元。
同时租赁市场竞争也更为激烈了。
古北板块的中介在自己作业范围内提及城方保租房、张江板块的中介提及陆家嘴保租房。
在过去的租赁市场，保租房的占比数据已经在2024年来到20%左右， 相当于每5 套房子里有1 套的保租房。
随申办上有关保租房的信息已经来到相当规模，这应该是领先全国所有城市的体量。
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从这点来看全市租赁市场也被重新洗牌，简单的租金跌幅其实无法形容全部租赁情绪的改变。
因为租金跌幅背后并不是租赁人群的减少，而是租赁人群的分散。这也让今天的租赁市场情绪更为复杂，不是简单一刀切的一个降字。
而是租赁格局里买卖双方的深度扭转。
04
至此我们也似乎看到更为固定的租赁逻辑，不卖转租的二手房源、保租房的异军突起， 共同撑起租赁房源的房源库。这拉长了房源出租周期、拉高了挂牌价下的议价空间。
你不愿降的价格你的邻居替你降，你不愿妥协的议价空间你隔壁小区可以做到翻倍不止。只要房源库存背景放在那里，所有结果都迟早跟我们见面。
这里面也加速了房源的两极分化，地段好＞地段差、 户型好＞户型一般， 尤其 装修好＞装修差。
市场好的时候你感受不到，市场紧张的时候，这两类房子就基本两种命运。
连带着各位房东可以观察到类似链家省心租这类租赁产品的出现频次是不是也更高了。出租房源的周期拉长，也提升了省心租这类租赁产品的吸引力。
本质上你会发现所有市场细分都是关联的。没想到不知不觉中租赁市场变化这么大了。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：巧克丽丽，36氪经授权发布。
