严格意义上海南自2018年开始就难有房地产之说 ，五年社保外加五年限售，让这里的楼市几乎只剩排队的刚需。
我甚至在三亚看到被称作“公证”的独特二手成交方式，就是利用中介的资金监管账户走账，等房子满五年后再进行产证上的交易。
然而随着今年各地放开限购，海南也开始松动，12月上旬三亚的购房资格只需要社保满1年以上。9月下旬海口跟着9·26政治局会议精神也进行了系列放开...
图源：真叫卢俊
限制变少了，需求也自然松动。而且此时此刻的海南相比全国其他城市还要特殊些。
2025年底海南将进行全岛封关，所有人都觉得这件事跟楼市没关系。
但其实这件事正在潜移默化改变着海南这片热土的运作逻辑，以影响产业-人的方式深刻影响着海南楼市的下个周期。
而就在前不久海南已经提前1年正式进行预封关。变化总是发生在历史的交叠时刻，为此我们也实地去了趟海南。当我们双脚踏上海南的时候除了感受到永远的20℃之外，也看到眼下的海南楼市也正在限购放松+封关在即这两件事的交叠中走向近三年的高光时刻。
图源：真叫卢俊
01
海南楼市迎来近三年中最好一年
观察海南楼市我们需要一些“标尺”，首先海南楼市的最佳观察样本就是海口和三亚。
海口因为开发较早而进入存量市场阶段、而三亚作为全国旅居人群的首选之地，购房需求则侧重考虑新房。于是这两个城市样本观察起来也有了各自侧重。
海口的二手和三亚的新房，而这两个市场也在过去三个月来到自己的高光时刻：
海口在九月正式放松限购，作为存量房市场，需求首先涌入的就是二手。
图源：真叫卢俊
当地最大的中介机构德佑监测到两个比较大的变化：一是后台的挂牌量几乎翻番，挂牌量从9月的1.5万套翻番到10月的2.5-3万套；二来伴随低首付低利率大量刚需开始涌入市场。
而成交量也从这时开始进入逐月上升的态势，来到近三年峰值。
全市9月、10月、11月的网签套数分别为1300套左右、1700套左右、1900套左右，实现近五年较为罕见的三连涨。
更为精准的数据还是来自海口头部中介德佑的成交数据，德佑的成交市占已经来到近50%，而今年以来它的成交数据是这样的：
数据整理自©海口贝壳
进入10月后开始进入成交井喷期，同时也远高于去年同期。
这里的德佑小哥分享海口的国兴区、滨江区等核心区成交量对比去年上浮60%、刚需如府城板块上浮110%，以滨江区琼山板块江湾兰庭小区为例，我看的房子还是当年的毛坯。这里德佑的成交记录只有4套，上两套成交记录还停留在2021年，而后断档。
接下来就是今年的2套：
图源：真叫卢俊
而这样的成交断档后又在今年被续上的小区还有很多，二手市场的热度从今年9月底开始就没断过。
为数不多的新房市场也跟着沾光，我踩盘的中铁建某项目一期正好赶上9月新政，房源快速去化直至售罄。
连带着小哥们的业绩和实际到手收入都有了1.5-2倍的提高，2022年入职德佑的小哥跟我说这是他看过海口二手市场最好的一年。
02
同样的高光时刻也发生在今年的三亚，但逻辑不同
今年三亚市场的不同主要体现在两方面：
首先是新房市场的井喷成交，三亚市场以淡旺季为自己的成交月，每年的10月-次年3月。而今年10月-12月中旬三亚新房市场已经成交近8000套，对比去年同期的3000-4000套规模，接近翻番。
三亚网签规模 图源：真叫卢俊
8000套的概念可能不仅仅是同比翻番的概念，各位可以对比下上海每月成交多少套新房，上海1-11月成交49673套新房，月均4515套，也就是说只有上海三分之一的三亚市的新房成交居然可以pk上海。
这里的中介小哥对三亚的红盘倒背如流，他告诉我今年新房市场最大特点就是点状红盘太多，每个红盘的成交井喷原因不同，但他们都在今年的三亚市场里成为成交主力。
保利系的广告遍布大街小巷，位于三亚崖州板块的项目更是以低价吸引大量客群成交。
图源：真叫卢俊
新房市场的火热也刺破了土地市场的犹豫，最近三亚土拍市场颇为轰动的一件事是三亚土拍又刷新了自己的地王记录，一块地足足拍了16小时、1064次叫价、溢价率接近60%...
某种程度上土地市场能看出更深层市场价值，也意味着下轮旺季里的热度接力。
总而言之你会发现从城市到市场，海南楼市的流量在这个冬天显得不太寻常。
03
我试图去挖掘些市场的背面
老实讲如果各位去到海南，所有的出租车司机都会告诉你今年来海南的人不如去年多，尤其是三亚。
那为什么又偏偏是今年的三亚市场起来最猛？看来人群跟楼市还不是一回事，而海口和三亚崛起的逻辑也因为背景不同而略有区分。
海口的中介小哥三个月前可以说还整天无所事事，每天都在发愁当月的业绩如何完成，但是九月过后有时候忙到没时间吃饭不算夸张。
因为大量使用15%首付、踩着近十年的低利率的城市刚需不断涌入市场。
而房东挂牌也在此时推波助澜，房东追风挂牌和刚需涌入几乎是同时间发生的事。
两者互为因果不断牵引网签数据不断走高，这也是海口楼市连续三月实现同比翻番的最为直接有力的理由。
而三亚新房井喷的更为复杂也更为“海南”，首先直白说新房市场的翻番成交跟新房降价有很大关系，最典型代表就是崖州保利新盘，开盘单价可以来到1字头，真实成交价在1.7-1.8万/平左右。
图源：真叫卢俊
这是什么概念呢，三亚当地的特殊楼市产品安居房，类似其他城市的安居房，但是比别的城市更大体量供应的刚需产品，而崖州安居房价格也才1.2-1.3万/平。
对比之下新盘对于市场几乎是有着更为致命的吸引力。
但仅仅是因为降价么？就算价格再低也需要有市场需求，为此我去了趟崖州，也是来到这里我才发现仅仅是因为降价还不足以促成井喷式成交。
得有人。
而这也是崖州表现出来此时此刻很海南的部分，崖州作为三亚市的板块，它最知名的是它的产业园，农业界非常知名的南繁产业园就在此。
这里的德佑小哥跟我说来这里的人大概可以分为三拨，产业园里的高知人群、公司人群、养老人群，他们之间的比例大概是5：3：2。
原本的高知人群已经撑起当地的租赁和购房市场的半壁江山，而这两年有多了股购房力量，就是来这做生意的公司，因为封关的原因，很多公司愿意将分公司设置在崖州科技园。
崖州航天云海台小区对面产业园 图源：真叫卢俊
封关本身实行的是零关税或者关税减免，以及其他税费优待。
德佑小哥今年就对接了位来自江浙的服装厂老板，从员工租房到老板自己购置了套两百万左右的二手房产，他也相当于在崖州安了半个家。
而类似这样的小型公司、小型工厂在过去两年不断落户崖州，而他们也带来最为直接的租房和购房力量。
数据整理自©海南发布
售楼处的小姐姐跟我开玩笑的说有些企业的员工，尤其是产业园里单位型的高知员工他们购房不仅有补贴、而且还喜欢团购。
讲实话如果不是去往实地我是不会相信封关这件事会跟楼市产生关联，这也是大多数海南内外的人所认为的。
但此刻的海南市场不仅因为封关后产业的迁入而带来新鲜购买力，同时因为产业迁入而连带的第三方服务类企业，以及因为产业配套里的学校资源而被吸引来的置业人群不断进入置业市场。
才是每天在三亚这类细分市场里不断上演的。
04
一切的背后你会发现有很多事都在被低估
头一件就是封关，有人都觉得封关跟楼市没关系时，封关却带着房地产运作的原始逻辑不断影响市场，房地产的原始逻辑就是产业-人-需求。
因为关税减免而吸引的大量国内外企业正在将他们的中层管理人员、一线工人送往海南。
图源：真叫卢俊
这件事不仅仅是国内哦，还有国外的企业进驻，这两年三亚人最大的感受应该就是街上多了很多外国人。
大量的俄罗斯人、欧美人士进驻海南，他们的部分生活就扎在海南，闲暇时会带着孩子去海边晒太阳，楼市起伏的时候也会考虑置换自己在海南的房产。
随着封关临近这样的案例正在以崖州湾科技城这样的点状城市为抓手。
蔓延全岛。
要知道这里是足足有3.5万平方公里的岛屿省份，这是一个北京市加三个上海市的全岛面积。
所以封关这件事从运作原理到体量都在被低估，这是其一。
另外还有件事被低估，就是楼市政策。
9月海口放开五年限售一条，德佑挂牌量瞬间从10月1.5万套挂牌量翻番为11月的3万套，因为2018年-2020年正好是海口购房潮。
同期下调刚需首付门槛，释放房源也释放了购买力，但9·26出台的阶段已经是全国楼市经过多轮调控后的全国楼市。
当政策放量到15%首付、近十年最低利率的时候，所有人包括我在内都在想这政策对市场真那么有用么。
看到海口市场的变化我认识到一条最简单的政策如果放到全国市场里去看它的效力都不是单城市可以比拟的。
尤其这种大幅降低首付比例、降低利率、放宽购房资格更是将市场看不见的部分展露无遗。
低估政策的背后真正被低估的是刚需。
图源：真叫卢俊
是的就在我们质疑人口底盘对楼市影响的同时，市场本身依然存在大量刚性需求未被满足。
也终于理解经济学老师经常会说的那人口红利的减退是逐步逐步的。
05
我永远记得《芳华》里郝淑雯 对黄轩说起战友变化时说的那句：“他啊这两天又杀海南拿地去了。”
这是九十年代背景的电影，这个距今已有三十多年的故事背景里拿地的地方为什么不是北京上海广州深圳，我身边不少70后创业者早年人生首桶金也跟去往海南有关。
可以说在那个轰轰烈烈城市化进程早期阶段，海南已经是和浦东、深圳这类城市一道被狠狠记录，这也是为什么我一直对海南保有一份敬畏。
这里是中国楼市里的那片热土。
三亚市22公里长黄金海岸 图源：真叫卢俊
这个中国最南省份在卫星地图里有着超九成的自然植被覆盖、绵延数十公里的海岸线也带来了独具一格的海南楼市。
你能看到海南楼市身上全国楼市的影子，但同时这又是个极具个性化的市场。
并且封关这件事也正从更为长周期的维度影响海南楼市，总而言之今天就是一次浅浅的记录，因为这里的楼市正在经历改变。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：巧克丽丽，36氪经授权发布。
