快到年底了，站在这个节点上说，今年无论是从楼市调控发布的频率、还是强度，都当的上是政策大年。
据不完全统计，仅上半年全国180多个省市就出台了超过360条，对于购房者可以说是迎来史上最宽松的购房条件，为什么说最宽松，还是因为今年的调控力度都足够大，比如房贷利率的下调。
今年以来5年期以上的LPR经过三次下调，10月已经下调至3.60%，不少地方的房贷利率甚至一举破“3”，创下新低纪录。
但没想到的是，下调还不到半个月的时间， 全国就有多个城市传出要回调房贷利率的消息。
史上最低房贷利率短暂停留了之后又开始上调，哪些城市在上调房贷利率，而这背后又有什么更深的原因。
01
广州、杭州等多个城市房贷利率“逆势”上调
我们简单盘点一下全国上调房贷利率的城市， 广州、杭州、苏州、珠海、长沙、佛山、武汉 等都榜上有名，平均上调幅度在5至20个基点之间。
来源： 整理自网络，仅供参考
而在全国这么多城市中，曾经房贷利率出了名最“卷”的，就是广州。
广州的新房房贷利率不仅是一线城市最划算的，甚至低于一些二三线城市，于是10月21日，当LPR下调25个基点后，多家银行首套房贷主流利率降到3%左右。
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根据数据整理的部分银行房贷利率来看，甚至 有好几家银行的房贷利率出现2.65%-2.85%的情况，低房贷和新政策都收到成效，广州房地产市场肉眼可见的回暖，但很快，2字头的房贷利率没持续多少，就上调了。
11月6日下午官方宣布，自11月7日起广州地区主要商业银行或统一调整房贷利率，各家银行商业房贷利率按接近3%执行。
新闻截图
二线热门城市也出现同样的情况，比起只调了一次的广州，杭州则更加急迫，在11月上调了两次房贷利率，这还得从今年上半年的杭州政策调控说起。
今年5月31日，《浙江省调整优化个人住房贷款政策》通知发布，杭州首套房贷利率调整为LPR-70BP，而此前为LPR-20BP，这一次性就减了0.5个百分点。
于是当今年10月21日，LPR降到3.6%之后，杭州的首套房贷利率就自动下调为3.6%-70BP=2.9%。
不过杭州2字头的时代只维持了半个多月，从11月8日起，杭州首套房贷利率从2.9%上调至3.0%，二套房贷利率与首套保持一致，随后11月30日，又再次调整到不低于3.1%。
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我们来做个简单的计算题，看看 杭州11月两次利率调整后，房贷到底会涨多少。
假设在杭州 商业贷款200万，等额本息贷款30年，那么短短20来天，同样200万的贷款金额， 月供就上涨了约216元，总还款利息增加近8万
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所以在11月29日，房贷利率调整前一天的晚上，杭州多家门店都出现 密集赶签的情况， 当天的二手房网签量为490套，达到今年二手房单日网签量最高值。
当然，在 各大热门城市经过连续多次上调之后，最终首套房贷重回“3字头”.
调控是手段不是目的,其实大家都知道房贷利率不仅代表一时的还款金额，更重要的是背后相关的房产市场、以及银行、金融市场。
02
为什么房贷利率要调整回到3%
其实从调整的城市名单不难发现，基本都是热门的一二线城市，而说到回调的第一个重要原因是因为商业贷款利率几乎快要和公积金形成“倒挂”了。
我们先来看看这些年公积金贷款利率情况：
图源：真叫卢俊
截止到今年10月，商贷利率和公积金利率已经非常接近，相差仅0.75%，不足一个百分点，这是自2002年以来，“利率差”首次低于一个百分点
再加上各城市BP基点的下调，已经与公积金的2.85%非常接近，如果商贷利率继续下调，将和公积金利率形成倒挂。
但其实公积金贷款原本是一种政策优惠，低成本和低利率是它的核心优势，一旦倒挂之后，公积金贷款或组合贷反而不如纯商贷划算。
那么公积金有没有可能也下调呢，通过下调公积金来拉大利率差，短期内可能性不大。
看看以往的数据就能推测一二，从2015年8月到现在，十多年的时间，公积金利率只调整了2次，而商业贷款利率调整了十多次。
公积金的优势之一就是非常稳定，调整缓慢，所以公积金贷款其实在我们的房贷中类似一种“兜底”的存在，健康的市场应该是公积金和商业贷款有序合作。
这样看来，公积金利率和商贷利率不大可能“卷起来”。
那么由此又引起第二个问题：各大银行的商贷利率“卷起来”了，又可能引起金融风险。
我们必须承认一个事实，银行说到底还是一个金融机构，对银行来说，首先是有盈利需求的，我们个人住房贷款就是银行最优质的盈利资产，所以当房贷利率持续走低，银行很容易为了争一时的高低而陷入内卷当中。
但内卷式竞争没有赢家，因为房贷利率不是一个孤立存在的数字，它实际上与房产市场甚至金融市场都有紧密的关联。
简单来说， 房贷利率会直接影响到银行的净息差，也 就是银行的收益能力，当房贷利率越少，银行的净息差就越小，银行的盈利越低，就越有风险。
实际上，今年以来银行的净息差已经在预警线以内了，截至2024年三季度，据国家金融监督管理总局发布，商业银行净息差为1.53%，环比下降0.01个百分点，再创历史新低。
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具体来看，大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、民营银行、农村商业银行、外资银行三季度净息差分别为1.45%、1.63%、1.43%、4.13%、1.72%、1.44%，而1.8%是银行净息差的预警线。
长远看，除政策利率引导外，经营成本是银行合理确定房贷利率的重要考量。
有银行人员综合计算资金、风险、运营等等各项成本后，得出银行保本需要个人房贷利率基本在3.2%左右，且不说这数字对不对，但是和此前2字头的利率确实相差不少。
所以，房贷利率长期低于银行经营成本，是不可持续的，也不符合风险定价原则。于是， 各家银行在经历“价格内卷”之后，也在慢慢形成共识将房贷利率维持在一个合理水平。
第三个房贷利率上调的原因，是楼市的回暖。
首先以广州为例，此前出台的一系列调控政策，确实在广州取得了明显的止跌回稳效果。
就新房来说，今年10月，广州新房网签首次破万，环比几乎翻倍，而广州上一次新房月网签破万，还是在2023年3月，时隔超过一年半。
不仅是广州，这一波增涨可以说是全国性的，据中指院数据，9月底新政之后，10月、11月的房产市场都呈现不错的成绩。
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比如， 11月一线城市新房成交面积为345万平方米，环比增长9.7%，同比增长49.4%，二线城市环比增涨甚至达到23.8%，这些城市房地产量价双回升，也给了银行上调房贷利率的“勇气”。
当然，更进一步探讨这件事，就是这一次各城市房贷利率的回调又将持续多久。
03
未来的房贷利率还可能上涨吗？
盘点资料，我们发现，这不是今年第一次出现回调房贷利率的现象，早在今年3月份，河北省市场利率定价自律委员会曾经发出过一份红头文件。
内容显示自2024年4月份起，石家庄市将调整首套房贷利率的下限，从之前的3.45%上调到3.75%，虽然当时的LPR还是3.95%，也就是说石家庄上调之后还是比当时的LPR低的。
文件截图
这件事挺有意思，简单来说就是石家庄在今年4月之前执行的都LPR-50BP的首套房贷利率，之所以会调整成为LPR-20BP，是因为石家庄的新建商品住宅销售价格同环比连涨3个月，而根据当时的调整机制，出现这样连涨情况的城市，首套房贷利率的下限需要调整为当时的LPR-20BP，也就是3.75%，所以出现了一次回调。
所以你会发现，其实国家对于市场的调控一直都在有条不紊、有理有据的进行，那么我们再回到现在的节点，看看未来的房贷利率，其实从今年以来，包括调整存量房贷利率那次，我们已经经历了4次LPR的调整。
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无论是1年期还是5年期以上的LPR都在持续下降，而对于房贷利率来说，很多城市都在已经持续下降的LPR基础上再降基点，所以不仅LPR已经下降0.8个点，房贷利率相比年初来说也下降近100个基点。
即使现在有回调，依旧处于历史低点，再加上商业贷款和公积金已经比较接近到小于1个点，从这个角度来说， 房贷利率可能会保持，但理论上已经不太存在继续下调空间。
04 结语
站在快到年底的时间点上回头看，从九月底全国开始的一波新政和接二连三的调控，市场调控的力度和速度比我想象的更快更强，而房贷利率的调整其实也可以作为一个粗略的标尺。
正是因为调控起到效果，楼市出现回暖，房贷利率才会快速地做出反应，所以其实这样的回调反倒是一个不错的信号，说明市场真正的“止跌回稳”住了。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：Once队，36氪经授权发布。
