文章讲述了作者和其朋友在上海面临老破小房产处置的困境。作者的房子是父母单位分配的老房子，房龄较久，但地段不错，一直出租获得租金收入。朋友因名下房产过多，为规避遗产风险，以略低于市场价的价格出售了类似的房子。作者也面临着是否出售老破小的抉择，一方面希望为孩子未来准备更好的住房，另一方面又担心未来房价下跌，老破小更难出手。文章探讨了上海老破小在未来市场中的价值，以及父母辈留下的老房子对下一代的影响，引发了读者对房产价值和未来趋势的思考。

🤔**作者面临老破小房产处置的困境：**作者和朋友都拥有父母单位分配的老房子，房龄较久，但地段较好，一直出租获得租金收入。作者朋友因名下房产过多，为规避遗产风险，以略低于市场价的价格出售了类似的房子。作者也面临着是否出售老破小的抉择，一方面希望为孩子未来准备更好的住房，另一方面又担心未来房价下跌，老破小更难出手。这反映了当前许多上海市民面临的房产困境，即老破小在未来市场中的价值和处置策略。作者的经历也引发了读者对房产价值和未来趋势的思考，是否应该继续持有老破小，还是应该及时出售换取更好的投资机会。 作者的房子位于浦东南码头，步行到6号线地铁站仅需几分钟，附近生活设施齐全，一直以来租金收入稳定，每月可获得5000元左右的租金收入。这说明了地段对于房产价值的重要性，即使是老破小，只要地段好，租金回报也能较为稳定。但随着市场变化，房价逐渐下降，作者也开始犹豫是否要出售。朋友的出售经历也给了作者一些启示，他认为现在市场不是很好，政策松绑后是出手的好机会。 作者的房子虽然产证上只有40平米，但实际使用面积可以达到60平米，因此挂价比朋友高了一些。然而，一直没有卖掉，也反映了当前市场对于老破小房源的需求并不旺盛。作者也开始担心，如果继续持有，未来房价继续下跌，可能会更难出手。

🏠**老破小面临的未来挑战：**作者和朋友都意识到，父母辈留下的老房子，未来很可能无法满足下一代的需求。作者的朋友卖房的一个重要原因就是为了孩子考虑，未来孩子需要自己的房子，而这些老房子房龄较长，未来孩子很可能不会去住。这引发了读者对老破小未来价值的思考，即老破小是否适合长期持有。 作者也担心，未来孩子继承这些老破小后，可能会面临置换的难题。因为这些老房子的总价不高，房龄也较长，未来可能更难出售。作者担心自己因为舍不得十几万的差价，而耽误了孩子未来的置换。这反映了父母这一代人对于房产的观念和下一代人对于房产的需求之间的矛盾。 文章也指出，未来像作者和朋友这一代的孩子长大后，很多都会遇到类似的情况，即继承父母辈的老破小，但这些房子可能已经无法满足他们的需求。这说明，老破小在未来市场中可能会面临更大的挑战，其价值可能会逐渐下降。

🤔**上海房价未来走势的思考：**文章最后提出了一个问题：未来上海房价到底是涨是跌？作者一方面认为孩子未来买房是刚需，另一方面又觉得孩子还小，可以再等等。同时，他也担心过几年房价下跌，老破小更没有人要了。 作者的纠结也反映了当前许多购房者的心态，即对未来房价走势的不确定性。一些人认为，上海作为一线城市，房价长期来看仍然会保持上涨趋势，因此现在买房是刚需。另一些人则认为，当前市场环境不确定，房价可能面临下跌风险，因此建议观望一段时间。 文章没有给出明确的答案，而是引发了读者对未来上海房价走势的思考。这说明，房产市场是一个复杂多变的市场，未来房价走势受多种因素影响，难以预测。购房者需要根据自身实际情况，理性分析市场，做出最佳的决策。

01 和我情况类似的好兄弟选择降价卖房

我是上海本地人，从小都在浦东这边长大，家里有好几套房，但都不大且房龄较久。

其中最老的一套房子是小时候父母单位里分的房子，后来大概花了2、3千块钱办了房产证。这套房子在我稍微长大一点之后，我们就不住了。一直到我如今结婚生子，这套房子都一直在我父母名下收着租金。

和我情况类似的，还有我一个从小一起长大的好兄弟，他母亲以前和我妈是同事，所以我们分的房子都在这块，从小到大的成长轨迹也差不太多。

今年6月份的时候，好兄弟把他家的这套房子卖掉了，价格是220万出头，之前我们这边40平左右的一室户一般可以卖250万，他的成交价格和之前房价高的时候相比少了二十多万。

他卖房的原因是这套房子在他母亲名下，而他名下已经有两套房子了，没法再过户给他，为了规避以后可能会出现的遗产风险，所以就卖了。他觉得现在市场不是很好，5月底上海政策松绑之后，是像我们家这样的老房子的出手好机会。

他家房子卖了之后，我觉得他说的也有道理，但由于我家虽然产证上和他家一样也是40平左右，但我家的实际使用面积其实可以到60平，所以当时我挂的价格比他家高了十几万，没想到一直都没有卖掉。

02 高租售比老破小几乎是零成本

我们家的房子位于浦东南码头这边，步行到6号线地铁站只要几分钟，附近社区商业、银行、医院什么的一应俱全，所以一直以来都很好租。

一般来说，我们小区一室户的租金价格在4000多元/月，但我家的房子由于多一个小房间的面积，所以一般可以租到5000元/月左右。

虽然我家房子有好几套，但都是老房子，最大的一套自住的也是70平左右的老房子，同时我也不是那种工资特别高的人，基本上也就是上海平均工资水平。

一直以来，我家过得还不错，主要就是因为没有房贷同时还有租金可以收收。

最近上海市场又开始好起来了，这一部分也是因为上海又出了新政策。原本的中介又给我打电话，问我是不是诚心要卖，现在如果要卖的话200万出头可以成交。

从250万到220万，到现在200万，我看着我家房子的价格不断下降，我越来越觉得不太划算。

如果我不卖的话，我每个月还可以有5000元的租金收入，即使市场不好租了，也至少有4000元每个月，而如果我现在卖掉的话，200万的利息收入也就这点。

可我好兄弟和我说，他卖房还有很大一部分原因也是为了孩子考虑，等孩子再大点，就会需要属于自己的房子，现在我们有的这些老房子大部分都是上一辈留下来的，未来孩子不会去住的。如果要买新房子，那至少得拿得出几百万的首付才行。

03 上海市老破小值得留吗？

如今的我再次陷入了纠结。

如果仅从我自己个人的角度来看，现在的生活其实还不错，但如果要为孩子考虑，我确实应该为他留一套更好的房子。

就像我好兄弟说的，现在我们的房子都至少是十几年以上的老房子，等孩子长大了，房龄就更老了，就算是我自己，现在也不愿意去住南码头那边的当年父母分的房子。

这就意味着，虽然看起来房子的套数不少，除去现在我们自住的房子，未来我的孩子至少可以继承我家2套房子以及他外公外婆家1套房子。

但这些房子基本上都是老破小，房子的总价加起来也并不高，将来他肯定会想要置换的，我就担心如果到时候再想要卖的时候卖不掉了怎么办。

毕竟未来像我和我兄弟这一代的孩子长大后，很多都会遇到和我们家类似的情况，我就怕因为我自己舍不得这十几万而耽误了。

结语

阿冰一直想知道，未来上海房价到底是涨是跌。他一方面觉得自己是为孩子未来准备的房子应该是刚需，另外一方面又觉得现在孩子还小没那么急可以再等几年。同时，他又担心过几年房价下跌，老破小更没有人要了。

其实阿冰家里的情况比很多上海人及在上海打拼的人要好不少，无论他做什么选择都至少还有房子可以托底。

你们觉得未来上海市区老破小值得留吗？

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。