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$贝壳-W(02423)$ 交流纪要：

1、新政效果：一二线城市成交量反弹比较明显，北广深平均成交量较4月有20-30%的反弹，上海有15%左右成交量的反弹，二三线城市5-10%的反弹；政策效果也就脉冲性的，持续1个半月左右。但价格下跌的趋势依然没有扭转，一线城市每月下跌2%，二线城市下跌1-1.5%。但好的方面是不是无量下跌，刚性需求（结婚、上学的）被刺激出来，成交还比较活跃。

2、租金收益率：租金跌幅低于房价，二三线城市租金收益率2.3%，一线城市租金收益率到1.9%了。

3、成交额指引：新房成交6月份转正，二手房4月份就差不多同比转正，5月份前十几天10%几的增长，量接近20%的增长了。

4、家居家装业务：硬装2-3万亿，加上软装和定制家居有5-6万亿的巨大市场，贝壳去年合同额133亿，营收108亿，做到全市场第一。北京去年收入超过20亿，单市场营业利润率做到6-7%，杭州已经转正，超过10亿，其他城市进入阶段，前旗有亏损，全新整体亏损12亿。预计今年保持40%增长，今年预计亏损10亿以内。

5、贝壳第二赛道优势显著：

（1）高客单价、低频，获客是非常重要的，公司第一赛道引流成本很低，目前来自第一赛道的引荐客户数占比超过50%（10%来自于投流、20%靠口碑、20%线下活动）；

（2）集采优势：规模、自营；

（3）改变行业的组织模式：去除包工头的依赖，多工种协同，平台派单、提高效率；

（4）解决行业痛点：报价透明（不会低报价获客、施工过程中加价）、完工期保证、质保无忧、客户满意度；

6、现在账上净现金750亿人民币，每年保证5%的（回购+分红）。

总体判断：公司目前市值1500亿港币，账上现金充裕，第一赛道看行业的beta，短期见底回升；第二赛道提供新的增长和想象空间，目前价格是个稳健的投资标的，3年持股周期，翻倍应该看得到。$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$