来源：雪球App，作者： 在股市中流浪，（https://xueqiu.com/7898991335/304766529）
$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$ 2022年9月23日，北万置业以1205984万元竞得静安区中兴社区C070202单元304-03地块，成交楼板价47840元/㎡，溢价率0%，房地联动价133000元/㎡。万科拥有70%权益，另外30%权益由上海市静安区国资委持有。出让文件显示出让人允许分期支付国有建设用地使用权的出让价款，期限不得超过一年，其中第一期付款需在签订合同后的1个月内，按照不低于土地出让总价款50％的比例（含定金）缴交。也就是说120亿的土地出让金 至少已经投进去1年+了，加上目前已投入的建设成本（该地块总投资据说176亿），这块地占用的资金应该超过了130亿以上，从拿地到首次开盘 足足等了2年时间，那么这块地未来能带来多少销售额，以及去化理想的情况下能否把投入的资金收回来呢？
该地块相关信息：
占地面积：43841.3㎡、容积率：5.75、计容积率建筑面积：252087㎡
土地用途：商业≥11.9%、办公≤35.7%、三类住宅≤47.6%（含5%保障性住房）、社区公服≥4.8%
根据上面信息算出该地块各用途面积如下：
住宅 119993㎡，其中5% 为保障性住房（公共租赁住房）5999㎡
商业（全部自持） 29998㎡
办公（自持 60%） 89995㎡
综上能销售总货值=住宅部分 (119993-5999)*133000 + 办公部分 89995*0.4*价格 =151亿+办公40%部分（办公部分去化估计比较难，价格能卖多少呢？）。
项目总投资176亿 - 住宅总销售额150亿 - 35998㎡办公 = 自持 29998㎡商业+53997㎡办公+5999㎡租赁住房，后续关注项目去化的情况，目前看大概率跟上海松江海上映象那块地一样，长期看是好项目，短期看沉淀了一堆重资产物业。
项目设计方案显示，中兴社区C070202单元304-03地块1号楼为最高32层的办公、商业楼，2-6号楼为住宅，其中2号楼17层和19层为保障房，住宅最低为7层，最高35层，其余部分为商业和办公用地，规划图如下：
本月首推4、5号楼，总共186套建筑面积约179-321㎡房源，总面积39600平方米，首开均价128629元/㎡，总货值51亿。认购时间：2024年9月17日9：00-9月21日12：00。
项目坐拥浓郁烟火气+深厚文化底蕴+丰盛城市资源的内环内是上海没有争议的“硬核区”
有两组数据能很好印证：
一是内环土地的臻稀性，面积仅占全市约1.8%！新房供应（近三年来）也仅占全市约6%！
二是内环资源浓度一骑绝尘：
所以首开必定火爆！
