来源：雪球App，作者： 开心的小白兔，（https://xueqiu.com/5776107778/304048783）
其实这篇文章好久就想要写一下了，碰巧有网友讨论绿城和滨江的投入回报率，我就展开讨论下。
网友说的绿城和滨江相比，绿城的杠杆更大，滨江更安全，这个我是支持的，但是仅仅依靠这种粗略的判断，无法支撑是否投资绿城股票。
绿城的杠杆大不大，到底有多少，是否足够安全，也非常值得探讨，而且大多数绿城中国的投资者并没有充分的考虑。
@加班的会计 说，假设23年绿城中国拿地利润100亿左右，这是绿城利用2311亿投入（股东本金368+1483亿借款+贸易应付款460亿）取得的回报，绿城属于“艺高人胆大”。我不特别的认同。
我大致谈谈我的看法吧：
1、地产股的结算是滞后的，绿城的真是的净资产有多少？我估计账面净资产（368亿）-酒店和商办类资产水分（100亿）-22年之前拿地亏损未结算（100亿）+22年之后已售项目盈利未结算（150亿）=318亿左右.
2、绿城借了多少钱？合并报表显示绿城的借款是1483亿，绿城并没有公布权益借款，合并报表还有七百多亿现金，虽然有应付账款，但是预收账款其实也对应了部分应付款的义务，说实话，我的财务知识并不丰富，我从报表上看不出借了多少钱。但是绿城在手未售权益土地款大概是1000亿左右，通过这个数据可以用常识考虑一下。
我还是更相信自己的统计，毕竟这1000亿的权益土地未售是比较靠谱的，是每个项目跟踪下来加起来的结果。
我先引入一个概念，真实的负债规模 不大于权益未售土地规模-拿地自有资金。
假如一个新进入地产开发的企业，在一二线城市拿了第一块土地，权益土地款10亿，自有资金3亿，借款7亿。先不管开发过程中又借了多少开发贷，预售了多少房子，欠多少工程款。我们可以简单粗略的认为，这个开发商的真实负债不大于7亿，就是这块土地的权益土地款-自有资金。
对于绿城来说，在手权益未售规模大约在1000亿土地左右，真实的净资产大概是318亿，所以简单认为绿城的杠杆大概是3倍，杠杆并没有加的特别大。
3、绿城的杠杆加的是否安全？可以从绿城的历史中总结，2021年，绿城在土地市场的高点，拿了权益1000亿左右土地，现在回头看，已经卖掉了8成，实际的亏损大概是150亿左右。过去的三年是个下行极大的市场，这三年左右时间，住宅价格整体降低了30％以上。我们对于后市住宅的行情，用悲观的视角推断一下，如果行业从今天开始，再经历一次这样的灾难，过去三年行业的暴击，再来一次，绿城可能在手未售土地还会再亏150亿，这对于绿城的资产负债表来说，也不是完全不可承受之重，也不会资不抵债。22和23年新拿地的项目也在下行市场取得了可喜的成绩，赚了160亿+，我认为住宅开发仍然是一个容易赚钱的生意，虽然净利润率10个点不到，但是由于杠杆大、货地比高、IRR20％以上并不难。
4、相比滨江绿城是不是过于冒进了？我对滨江的跟踪是不深入的，如果用思考绿城的这个角度去考虑滨江，你会发现滨江权益未售土地可能权益200-300亿，这是个非常胆小的开发商，是非常安全的，这既有滨江主动的考虑，也有滨江不得已的选择。并不是绿城冒进和胆大，是滨江过于胆小，毕竟滨江是硕果仅存的民企，大股东的支持、融资机构给的贷款支持，滨江是无法和绿城相比的。
5、绿城中国还持有绿城管理70％多股权，最后补充一点，如果滨江市值是绿城一半，我是非常乐意买滨江集团的。
5年前我认为绿城中国是最值得投资的地产股，没想到这5年整个行业经历了一波去产能，去泡沫。我现在仍认为绿城中国的投资价值是地产股中最优的，没有之一。
本文是因为网友的留言才写的，这里感谢他。@加班的会计
说明：本文仅作为企业分析和讨论，地产公司是高杠杆企业，投资风险巨大，不推荐股票。
