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$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$ 万科把松江印象城98%股权卖给了GIC,经营权仍由印力集团方面保留。松江印象城一、二期加起来接近40万平方米，这么大的体量能卖多少钱呢？目前二期正在建设中，今天就来扒拉下松江印象城二期地块的前世今生。
先看土拍信息，如下图：
三年不允许拿地解禁后！万科勇拿松江广富林商住宅地！4月18日，万科以底价37.8265亿元拿下松江区广富林街道SJC10004单元2街区19-01、25-01号地块及人民北路地下连通道，成交楼板价15170元/㎡，房地联动价59500元/㎡。
19-01地块: 106814.09 平方米 住宅用地 住宅套数下限：851套 房地联动价59500元/㎡ ，这块地为现在建设中的楼盘上海松江海上映象
25-01地块: 142039.04 平方米 商业用地. 松江印象城二期 土地规划面积71019平方米，容积率2.0，商业总建筑面积264583平方米，其中商业建筑面积250883平方米，酒店建筑面积13700平方米，这个地块就是松江印象城二期，当前也在建设中。
接着来看拿地后万科报表 存货、合同负债变化情况：
拿地后23年半年报预计总投资为74.8亿，到了23年年报、24年半年报报预计总投资分别为42.06亿、40.94亿，从报表的变化看应该是把松江印象城二期土地成本跟住宅分开算，所以预计总投资把松江印象城二期投资额（74.8-42.06=32.74）部分去掉了，为后续的转让做铺垫，这块地商业部分成本应该不会很多，从住宅总投资40.94亿、计容面积10万平方米，推断住宅地价差不多30亿，商业地价8亿，所以需要至少24亿的建设资金，如果万科自己投资来建，以目前现金流情况下几乎不可能把钱花在这些回报慢的重资产上，转让是唯一的出路。
合同负债24年半年报 为50.6亿，项目预售比例40.03%（这个应该把两个地块住宅、商业都合一起了算了），此负债为销售上海松江海上映象这个住宅楼盘所得。
从报表看 住宅这部分毛利率非常棒， 合同负债 50.6亿 减去 预计总投资40.94 有10个亿的利润，合同负债还只统计到6月份，也不包含车位部分的销售收入，截止到目前 合同负债是多少 请接着往下看
最后来看下上海房管局最新的销售数据：
按照房管局目前最新 已售面积*签约平均单价 最新合同负债为：55.7亿，后续还有车位的销售，从23-4-18拍地，到24年7月份基本售罄，到24-12月份提前竣工（来自报表）。这毛利率、这去化速度都非常不错。22、23年拿地的还有很多这样的项目。
小弟第一次发长文，请各位多多指教，有错误地方请指正，谢谢大家！
