来源：雪球App，作者： -Input-石古，（https://xueqiu.com/4570840596/302889809）
绿城管理面临的问题并不是今天才有。在去年年底，我就提出压制绿城管理的十大理由，但是在今年5月份绿城管理仍然创了历史新高，仅仅过去三个月，股价跌幅超过60%，这里面定价大概率是有问题的。现如今从来没有研究绿城管理的人都过来踩一脚，发表看空言论，实在是看不过。所以跌到现在这个价格，我决定做个全面梳理。
1、绿城管理的商业模式行不行？
在过去几年，绿城管理商业模式的优越性一直是李军总反复提及的，其中最核心的一个特点是轻资产模式。最底线的思维，代建不会破产，盈利有波动，但是穿越周期没任何问题。
第二个特点是提供产品溢价，商业代建需要品牌授权，将【绿城】二字附上可以将产品售价提高一个档次，这不是爆雷房企打价格战就能抢占的市场。
要说代建唯一的不足就是非永续经营，但其实物业公司可以看做永续经营，市场仍然不给估值。而且其他行业又有几个公司敢说自己是永续经营呢？所有制造业公司都不是永续经营的企业。
从财务指标、创造自由现金流的能力等各个方面看，数据都非常好。
过去五年平均ROE21.9%，且比较稳定，最低都有17%以上。
过去五年平均销售毛利率50%，销售净利率27.1%，有几个行业能有这个盈利能力。
2、李军总走了对绿城管理影响有多大？
李军总对绿城管理的贡献毋庸置疑，有点像是从0到1的开创阶段，但现在是从1到100的红海阶段，行业如果继续下行，即便李军总继续留在绿城管理，无论能力再强也无法扭转整个行业的趋势。
个人认为现阶段李军总对绿城管理的影响不是很大，理由如下：
1）从0到1的代建体系、框架类的东西已经建立并且完善，后人继续执行就行。当然有些东西会推翻，但是不是推倒重来，核心不会变。
2）代建最核心的东西是品牌，绿城品牌在，竞争力就会在。假设李军总去中原建业，我百分百肯定无法扭转乾坤。
3）绿城中国目前经营情况良好，投资绿中的朋友很多，研究非常深入，绿中没问题，绿管也不会有问题。
3、绿城管理的核心竞争力到底是什么？
关于代建，最大的误区——谁都可以做代建。
但其实代建的门槛很高，要做代建的第一个门槛就是品牌知名度高，而且要真正品质好、口碑好，比如碧桂园，虽然品牌知名度高，但是房屋品质不行，口碑差，所以代建肯定做不起来。
第二个门槛是全国化布局（或者规模效应），比如滨江其实挺适合做代建，但是仅限于杭州，或者说浙江，出了浙江就不太行，所以滨江即使做代建也做不大。
第三个门槛是城投、政府代建优选央国企，那么就把民企排除在外。尤其是已爆雷的民企甚至没有投标资格，
所以同时具备以上三点（品质口碑好、全国化布局、央国企基因）的房企屈指可数。
以上三点刚好对应绿城管理三个最核心的竞争优势。
4、代建行业的竞争格局到底如何？
最近几年新进入者很多，比如旭辉、龙湖、碧桂园等。我们发现有个特点，就是以民企为主，原因在于他们失去了（或者说弱化了）重资产拿地的能力，所以寻求在代建上有所发展。
旭辉、碧桂园、龙湖这三家企业都挺有代表性，分别代表着已爆雷、未爆雷但难过、未爆雷且正常拿地的三类民企。
1）旭辉在2021年成立代建板块时，从公布的外拓数据看发展速度非常快，而今年上半年已经在榜单上消失，核心原因是爆雷后品牌受损，基本丧失代建能力；
2）碧桂园也想在代建上发力，但其实发展速度很慢，核心原因是碧桂园的品牌虽有知名度但缺乏认可度，所以说在代建拓展上没有任何优势；
3）龙湖在三类中是最有机会的，不管是全国化布局，还是全国品牌认可度，都是有利于代建拓展的，从上半年数据看也是不错，而龙湖最大的问题是进入代建太晚，没有优秀的代建团队。
另外是我一直强调的，即使是全国化布局的房企，在全国的品牌认可度也是有区域性的，比如龙湖的强势区域在西南，而绿城、滨江的强势区域在长三角，所以龙湖一时半会不会对绿城管理的构成威胁。
这就得出第二个结论：在民企之中，除了龙湖在未来有可能成为绿城管理的竞争对手，而且也仅仅是有可能，毕竟龙湖的代建业务才刚刚起步，其他一个能打的都没有。但不可否认，龙湖是一个强劲的对手，未来也很有潜力。
说完民企，再谈央国企会不会对绿城管理构成威胁？
首先第一个问题是央国企根本不愿意进入代建，原因是他们认为代建这个蛋糕太小。龙一绿城管理一年的净利润都不到10个亿，而现在国央企在一线城市拿块地的净利润可能都不止10个亿。像建发、越秀、华发三家最强的地方国企，他们当下的重点肯定是在一二线城市重资产拿地，根本不暇顾及代建这个领域。
第二个问题是已经进入代建的央企，比如华润，为啥在代建上不发力？今年上半年榜单上没有看到华润的身影，原因可能有两个。其一跟上面一样，把重心放在重资产拿地，上半年华润权益拿地金额排第一。其二是华润代建发展起来的原因跟绿城差不多，是因为前些年政府给了很多项目，然后一步步把代建规模做大了，所以华润代建是被动获取项目，并没有主动出击。其他已涉足代建业务的央国企差不多都是这个原因，所以没有在代建上发力。
这就得出了第三个结论：国央企重心在重资产拿地，看不上代建业务，所以对绿城管理同样构不成威胁。
如果问央国企突然醒悟在代建上发力了呢？那么对绿城管最大的威胁只有华润，我们关注华润的动态即可。其他央国企从现在开始发力，组建团队，制定标准，打造标杆等一系列代建动作成熟，至少也要3-5年吧！根本不足为惧。
如果现在对绿城管理未来的潜在对手做个排名，我心里的竞争对手只有三家房企——
第一是金地
第二是华润
第三是龙湖
往后没了。
5、绿城的应收问题有多严重？
未完待续
6、绿城管理的派息预期如何？
未完待续
