来源：雪球App，作者： 徐大宝李二狗，（https://xueqiu.com/6786155615/302645926）
如果参考日本，不能只看90。日本这个衰退是20多年5步走 ，我们则是一起克服。
诡异的是96年日本新房开工才见顶。价格跌了20%左右。单纯杠杆率危害没那么大。95年左右的经济下滑，主要是企业去杠杆，日本企业爱炒房，房价下跌负债率提升，要清理负债表。
现在日本住宅每年75万套左右。对比我们应该是800万套，8亿方见底。
但是我们价格、租金收益率和利息都还不对。现在持有房子明面上就是一个负资产。租金打不过利息也打不过折旧。所谓学区户籍溢价，随着出生人口暴跌，也会急速收敛。
因为10年日本人口才下滑，实际上我们是把日本两重的危机（居民杠杆率见顶+人口问题）一起压缩。另外价格相对收入或者租金的比率，跌了两年还是很扯淡。
地产应该是要超跌，6亿方见底就不错了。
消费价格方面 2000年前增长的，2000年后变化不大。2000年就跌的，后面是一路向下
价格好点的赛道 医疗保健、速食、奶制品、宅文化、公共事业
最惨的 和服、男装、零用钱、家具、跟团旅游
单纯杠杆率还没挤压消费，随着人口问题出现，消费倾向是一路下滑。
