来源：雪球App，作者： 莫南，（https://xueqiu.com/1665500619/302519405）
我粗略梳理了新城发展的债务，列了个表，有的不全，有的已经偿还了，大家如果发现错误的话，可以告诉我，我来修正，但那些细节已经不会影响本文结论了。
我们可以看到，新城目前未归还的境内公开债共计153亿，境外公开债为103.5亿（人民币），这里包含了新城控股和新城发展的债务，我不做区分，就以母公司新城发展的总债务说事。
能查到，去年底银行贷款总额有345.32亿。这个贷款结构我没找到公开披露。我想，新城控股那么多的工地，100多亿开发贷总是有的，所以，我们拍脑袋推测，目前开发贷余额145.32亿，经营物业贷200亿。
这里我要区分一个概念，经营物业贷都是以吾悦广场作为抵押的，但以吾悦广场为抵押的融资，不一定是经营物业贷，上面那些公开债务里，有很多是吾悦抵押的。
到此，新城发展的偿债路径就很清晰了，就是要把上面那一共256.5亿的公开债务，逐步转化为相对永续的经营物业贷。
最终的经营物业贷总量需求是不超过200+256.5=456.5亿元。
这个数字，相对于吾悦广场1200亿估值来说，抵押率仅有38%。考虑到后续吾悦广场会增多，有息负债会减少，这个比例会更低。
同时，国家要求的抵押率上限是70%，新城以往经验看，达到50%抵押率相对容易，38%是完全可以达到的。其实，新城是一个相对安全的企业，只是21年耗资拿了700亿赔钱的地，如果当时别冲那么快只拿600亿，现在都无比轻松了。
后续不论如何，只要新城控股保持与银行的良好关系，在国家经营物业贷的政策支持下，会逐步走出流动性危机，这是目前所有地产股中，极少数可以不依赖市场就有上岸可能的企业，在地产周期底部，少有的能看清前路的企业。
