文章探讨房地产中地段与产品的关系，指出李嘉诚和宋卫平的观点片面，认为最好的房子是地段匹配产品，满足潜在客户需求，还提到不同地段的房产特点及发展方向。

🎯地段并非唯一决定因素。如黄浦江两岸高层小面积房、南京河西高容积率小户型房子，虽地段好但产品差，销售不佳且不保值，居住体验差导致有钱人不想买，没钱人买不起。

🌆核心城市核心地段的房子需具备大户型、豪华、顶尖物业、顶级装修等要素，以满足潜在客户需求，而郊区房产则应注重成本综合性价比和相对品质，不应以品质为主要卖点。

🏘非核心的成熟地段适合做改善客户的房子，绿城的基因发力点是豪宅和改善，郊区刚需房在深耕区的部分城市有优势，非深耕区扩张时易因地段和产品不匹配而出现问题。

🚀房地产已进入产品时代，应追求地段和产品的最佳组合，如郭凤雏所说的做一成一，满足客户需求，而非单纯追求规模。

来源：雪球App，作者： 沉默不金言多未失，（https://xueqiu.com/9392087417/301827293）

$绿城中国(03900)$ 李嘉诚说房子是地段地段地段，这当然也偏颇了。黄浦江两岸造高层小面积能卖得好吗？卖不好的，而且最不保值，地价贵房子小居住体验差，有钱人不想买，静安区融信地王项目就是这类地段好产品差的样板。南京河西跌得最厉害的高价房是高容积率小户型房子，地段不差价格贵居住体验差，让谁来买？有钱人不喜欢，没钱的买不起。但是如果郊区呢？远郊别墅排屋有价无市，小户型高层反而有真实的价格。
所以李嘉诚说地段地段地段，宋卫平说品质品质品质，都是片面的。最好的房子是地段匹配产品，最大化地满足潜在客户的需求。核心城市核心地段一定要大户型/豪华/顶尖物业/顶级装修。郊区就别拿品质做卖点了，郊区万科那套最优成本综合性价比和相对品质是对的。非核心的成熟地段适合做改善客户的房子。绿城的基因发力点是豪宅和改善，郊区刚需房只有深耕区几个城市有些优势。非深耕区前几年扩张掉坑里的主要是地段和产品不匹配。
房地产已经从规模时代到了产品时代，郭凤雏说做一成一，也就是意味着不求规模但求地段和产品最佳组合，满足客户需求