来源：雪球App，作者： 投得时，（https://xueqiu.com/7273510240/301527703）
济南的二手房根据房龄和配套，相比18~22年的高点，同样的小区、户型房源，下跌幅度在30%~50%，100平以上的非20年以上房龄老旧小区，多数最大跌幅集中在30%上下。
相比之下新房的跌幅相对温和，没有别的样本，市中区新房相比高点跌幅大概10%~20%之间。
但是现在的新房有两个特点，基本都是准现房，所见即所得。有的没完全盖好，但是电梯已经可以运行，售楼小姐看着你真心想买，就会拿着安全帽带你去看现场。这和以前挖一个坑摆一个沙盘半瞎子一样选房，那差别是很大的。现在的新房，应该叫准现房，考虑到这个因素，现在买新房相当于提前2~3年入住，所以即使同样的价格，也实际相当于便宜了大概5%，考虑到这个因素后，修正下新房的实际跌幅应该是15%~25%。
再说说这个看房的体验，济南这也是大国企，新楼还有几个月交付了，还有大量（也就是几栋）在售，别去样板房了，直接去楼里面看。如果你看沙盘，西户好还是东户好？那肯定是东户好啊，价格也贵。但你去房间里面一个一个的转，你会发现西户好，视野好，采光好，就是晒，但是东户价格贵，视野还差一些。这种购房体验（我指的新房，买二手房的左转吧），你在中国房地产发展这二十多年，见过几次？我估计12年初好像济南有过一次，再久远09年初那会还没有购房的需求，有也没钱。我记得到09年西安的房子是跌的真惨，接近腰斩？
再说说这新房和二手房价格倒挂的事。我指的是，新房比二手房要便宜。比如，同地段同开发商的房子，10年以内房龄的，最近最低的成交价格大概在2万2到2万3之间，贵的时候3万以上。当然10年以上房龄的有便宜的，可以低到1万7。新房是个什么情况呢，同一个开发商的新房，你去挑挑楼层，可以捡个视野好的（有可能是里面卖的单价还低的，现在是中间楼层贵，高了和低了便宜），价格只有2万1还不太到。而且户型还好，还没住过，年底交付，面积也大，实际相当于比10年以内房龄的同类二手房，便宜10%~15%。
现在周围的新房是个什么情况呢，我测算了下，大概就是低于2万的价格，开发商就会停止拿地供应新楼盘了。周围的地价楼面价大概是9000的水平，也就是开发商的房子买不到2万以上，基本类似于给消费者免费打工，我想没有这样的活雷锋存在吧？可能你会质疑开发商的暴利，这个我不是专业人士，只是自己用模型测算，希望@小马过河_老陈 陈总给个评估，低于这个售楼价，陈总有动力去开发新盘不？
对了，地价是可以降的。真的吗？也是周围一个小地块，市中区城投自己拿来开发的，叫国岳城，位置其实是不如我看的这个楼盘的，也没啥配套和学区。城投盖了个售楼处，房子卖到1万8左右，结果无人问津，性价比不行啊！周围次新二手最低可以到1万4~1万5，你这个得降价啊！城投还真没降价，他资金紧张直接停工不盖了，我不陪你玩还不行吗，为啥非要盖好了倒贴钱给你呢？
城投基本算弄个马甲拿的一手土地面粉了，这做个面包出来也不便宜啊。
所以，市场就是这么个市场，形式也基本是这么个形式。你可以不买，我也可以不卖啊。你会说，你盖到一半的必须得卖啊，开发商以前还有跑路烂尾大法，现在这招被保交楼镇住了。别慌，我盖完了这些，就会彻底的停工的，我不跟你们玩了。@小马过河_老陈 有这个趋势吗？陈总
