来源：雪球App，作者： 家路，（https://xueqiu.com/6127561681/301525073）
今天抽空又细看了下$长实集团(01113)$ 的半年报简报，其它没啥特殊，报表中有句话【于 2024 年 6 月 30 日按专业估值，采用介乎约 4% 至 8% 的资本化比率计算，录得投资物业公平值增加港币 14 亿 2,000 万元 (2023 ─ 港币 26 亿 9,000 万元)】这段是长实用来评估它持有约 2,220 万平方尺的投资物业组合公平值的一个方法论；
评估物业的估值，按资本化比率计算。怎么理解呢？查了下资料：
若您购置房产的初衷仅限于出租，那么对资本化率进行计算将助您评估投资收益。
资本化率的概念：资本化率，即资本化比率的简称，本质上是评估房地产投资盈利潜力的一种方法。投资者可据此计算商业及住宅投资物业的资本化率，从而对预期收益率进行初步评估。
计算方法：首先确认物业的净营业收入（即一年内物业产生的全部收入减去为维护物业所必需的总支出）若目标房产已有出租记录，可参考过去一年的租金总额减去各项包括保险费、物业管理费、物业税以及维护费用等，这些费用由业主承担。若房产处于空置状态，则需参照类似物业的收入情况以估算潜在收益；将该数值除以物业的售价，并将结果乘以100，即可得到资本化率；
从指标的定义看，这个类似于内地常用的租售比，但要求扣除运营费用及物业税；长实做为国际视野的房地产公司，给出的资本化率合理范围为 4% 至 8%；
内地租赁物业为主的几家港股上市公司的资本化率数据：
$SOHO中国(00410)$ 投资物业估值634亿，23年全年租金收入16.7亿，资本化率为2.6%；
$恒隆地产ADR(HLPPY)$ 投资物业估值1956亿，H1租金收入48.8亿，全年预估 97.6亿，资本化率为4.9%；
九龙仓集团 投资物业估值632亿，H1租金收入23.2亿，全年预估46.4亿，资本化率为7.3%；
瑞安房地产 投资物业估值496亿，23年全年租金收入26.61亿，资本化率为5.3%；
太古地产 投资物业估值2830亿，H1租金收入67.2亿，全年预估134.4亿，资本化率为4.7%；
嘉里建设 投资物业估值769亿，23年全年租金收入49.86亿，资本化率为6.4%;
香港租赁物业为主的几家港股上市公司的资本化率数据：
希慎兴业 投资物业估值960亿，23年全年租金收入32亿，资本化率为3.3%；
新鸿基地产 投资物业估值4088亿，H2租金收入100.8亿，全年预估202亿，资本化率为4.9%；
九龙仓置业 投资物业估值2230亿，H1租金收入55.4亿，全年预估110.8亿，资本化率为4.9%；
使用资本化率对商业不动产进行估值，类似于投资者使用倍数（比如市盈率P/E）对股票进行估值。二者的关系互为倒数，计算公式为 1 除以倍数=资本化率。例如，不动产投资者眼中的 5%的资本化率，在股票投资者眼中近似为 20 倍市盈率。
不同资产类别的资本化率各不相同，取决于资产基本面、租约时长、租户多样性和稳定性、业绩前景和供求关系等因素；如果说正常值是4 - 9%，那低于4% 显然是非正常值；
以上计算，是按评估价，不是出售价；但还是能从数据的高低中辨别资产负债表的质量；
比如一个项目投资时的资本化率是5%，那么其倒数得出的20年投资回收期是将投资期间的货币贬值因素考虑在内后的数值；
综合上面信息，所得的结论如下：
1、资本化率低于4%，显然该公司，物业评估值过高，未来有减值风险；
2、如同时，该公司负债率较高，物业做为抵押物贷款的，出售物业还款时，可能会有资不抵债的风险；
3、负债率低于同类公司，资本化率高于同类公司，可能是潜在的投资机会；
