文章认为，房地产市场并非完全由人口、土地和金融决定，而更取决于“买得起”的人群数量和对未来的预期。在当前中国人口下降、土地成交量下降、金融政策宽松的情况下，房价仍在下跌，说明“预期”对市场的影响比人口和土地更重要。文章还指出，股市受楼市影响，但会提前反转，因此投资者应关注楼市的变化。

🤔 文章指出，房地产市场的景气度并非完全由人口、土地和金融决定，而更取决于“买得起”的人群数量和对未来的预期。

📈 文章认为，当前中国人口下降、土地成交量下降、金融政策宽松的情况下，房价仍在下跌，说明“预期”对市场的影响比人口和土地更重要。

📉 文章还指出，股市受楼市影响，但会提前反转，因此投资者应关注楼市的变化。

📊 文章认为，中报季的主题是“没有那么差”，个股修复的机会不少。

💡 文章强调，房地产市场的发展趋势取决于“买得起”的人群数量和对未来的预期，而非单纯的人口数量或土地资源。

来源：雪球App，作者： 朱酒，（https://xueqiu.com/6056806984/301456309）

朱酒看点（8月19日）：

曾经有名人说过：房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。这种外行话，被更多外行人当成定理来转述，流传甚广，误导甚多。

当你看到在人口已经呈现下降趋势的韩国，首尔的房价已经创下历史新高的时候；当你看到土地成交下降一半，商品房成交量也近乎腰斩的数据的时候；当你看到首付和按揭利率都在历史低位，而房价依然在下跌的时候，还相信上面的话，你的逻辑就太抽象了。

商品房不是保障房，它是由买得起的人来决定景气度的。以国内人口数量和城市化程度而言，重点是“买得起”。买得起的人口数量，和他们对未来的预期，才是房地产的关键所在。

当下来看，“预期”比数量还重要，所以金融和土地的影响都被弱化了。而人口的绝对数量，原本就对楼市影响甚微，因为房价是由卖出去的那部分房子决定的，全国有几十个城市在高景气度就够了，剩下几百个城市都缺少存在感。

股市要看楼市的脸色，但会比楼市的反转适当提前。有了这个大前提，再看股市的种种变化，就会清晰很多。中报季的主题，是没有那么差，从已经出台的重量级公司财报来看，个股修复的机会还是不少的，把握吧。