近期房价调整加快，二季度环比降幅创近三年新高，引发市场对未来房价走势的关注。文章分析了房价调整的非线性特征，以及其对银行不良率的滞后影响，并探讨了政策应对措施和房价预期企稳的可能性。文章指出，房价调整并非线性，可能存在加速下降的现象，并分析了政策响应可能存在的滞后性。同时，文章也探讨了供给端和需求端政策措施的局限性，并预测今年房地产投资降幅可能进一步扩大。

🤔 国际经验表明，房价调整并非线性，而是可能出现加速下降的现象，这与居民和企业资产价值缩水、银行抵押品价值下降有关，形成对房价的“加速器”效应。

📈 房价对银行不良率的推升存在滞后效应，这使得政策响应可能不够及时，延长了房价调整的时间。

💰 尽管近期银行整体不良率下降，但关注类贷款占比上升，部分中小银行的信贷质量也出现弱化，这表明房价调整对金融体系的影响正在逐步显现。

🏢 地方国企“收储”等措施正在推进，但面临诸多难点，例如收储价格上限与房企的谈判价格存在缺口，这限制了收储的有效性。

📉 长期利率的调降可能比短期利率更重要，因为居民购房和企业投资往往基于长期预期。历史数据表明，当长短期利率走势背离时，房价往往跟随长期利率变化。

📊 预计今年房地产投资降幅将在去年基础上进一步扩大，实现全年经济目标需要多维政策加力。

📉 房价调整的非线性特征、政策响应的滞后性以及供需两端的局限性，都表明房价预期企稳面临挑战。

📈 未来，需要密切关注房价走势，并根据实际情况调整政策，以有效化解房地产风险，促进经济平稳健康发展。

近期房价调整呈现加快迹象，二季度以来环比降幅为近三年最大水平。这究竟折射出怎样的预期？作为具有系统重要性的价格，房价会对其它领域产生怎样的传导影响？政策如何加以应对，房价预期最终如何企稳？ 

一、房价调整有迹可循？

国际来看，房价调整未必是线性的，普遍存在着房价回落一段时间后再度加速下降的现象。其背后反映的是，房价显著下行引致居民企业资产、银行抵押品价值收缩，此后若无政策干预，反过来会对房价形成“加速器”的机制。

图1. 房价为何不是线性的？

房价对银行不良率的推升存在滞后效应。如此“隐蔽性”使得各国的政策响应未必及时，从而延长了房价的调整时间（参见《繁荣与停滞》《动荡时代》《灭火》等）。

图2. 政策何时对房价响应？

从我国来看，房价调整至今近3年。尽管近期公布的商业银行整体不良率回落，但关注类贷款占比抬升、部分中小银行的信贷质量也现弱化。

二、房价预期如何扭转？

防范化解房地产风险的基调之下，地方国企“收储”等举措正在推进，但也面临诸多难点。据多地披露的收储细则来看，收储价格上限多为保障房重置成本（土地划拨+建安+不超过5%利润），与房企以土地招拍挂成本为基础的谈判价格或存在一定缺口。

图3. 供给端：纾困难点在哪儿？

从日、美等房价的企稳过程看，长期利率的调降或许比短期利率更为关键。其背后的逻辑可能是，居民购房、企业投资等并非短期权宜之计，往往基于长期预期。我国历史上当长、短期利率走势有所背离时，房价也往往跟随长期利率变化。

图4. 需求端：长期利率比短期利率重要

展望未来，地产供给端的公共资金介入或依然审慎，需求端的利率调整也相对温和。考虑到房价趋弱及房企拿地意愿收缩，初步预计，今年房地产投资的降幅将在去年-9.6%基础上扩大至-11%左右。实现全年经济目标仍需多维政策加力。

本文作者：伍戈，来源：伍戈经济笔记 ，原文标题：《房价的轨迹》