来源：雪球App，作者： 明达野老，（https://xueqiu.com/2029742712/301134309）
自2021年以来，房价算是彻底现了原形，跌掉首付的比比皆是，更多是30%、40%甚至直接腰斩的跌幅。加上疫情和经济结构的重大调整，对于不少人来说，不简单是浮亏的问题了，甚至是还不了贷款导致房子被收走的问题。更悲惨的是，不少农村的老人，因为想进入城镇生活，攒了一辈子的钱买到的房子，最后因地产商资金链断裂而烂尾，自己无力回天，只能勉强住在四面漏风的烂尾楼中度日。
回顾1998年以来的房地产热火朝天的20年，感慨万千。中国的20年房地产发展史，有一大部分是来自老百姓的全力支持。为什么？问题就在“期房”之上。“期房”的核心就是利用老百姓的钱免费给地产发展加杠杆。
我给大家算一笔账。假设一个楼盘从买地到建成是100亿，买地差不多花去20-30亿，拿到地之后找银行贷款能拿到20-30亿，合计差不多50亿，这50亿差不多就能把房子盖到预售状态，然后拿去卖，收到最后的来自老百姓的50个亿“预付款”，便能把房子盖成并交付。大家算算，这里头地产商加了多少倍杠杆！4-5倍啊！而这其中谁贡献的杠杆是最优质、最大的！？老百姓！50个亿几乎是银行的两倍，而且还是免息贷款！
对于地产支柱的中国经济而言，要取得飞速发展，这样的免费杠杆，我相信没有人能抵御诱惑的。它也着实在中国的地产支柱的经济体系的腾飞过程中发挥了巨大的作用。只是，潮水腿去时，那些提供免费杠杆的人也成了主要的承受代价的群体，尤其是那些掏空家底买房的人们。
这轮跨越20年的房地产巨浪，腾飞时风光无限，衰败时亦满目苍夷。如果没有深刻地认知和洞见，即便赚过盆满钵满，终究也会竹篮打水一场空。恒大、融创，包括抗风险能力一流的万科、华侨城等等，所有的盛衰，回头看，不过黄粱一梦。
潮起潮落，事实些说，都是出于自愿，赚也好，亏也好，终究没有谁值得怪罪。只是，当感受到潮落时带来的伤痛，哪怕这些苦痛不是来自于你自己，我亦希望这会令你更加敬畏地面对市场的残酷无情，同时，珍视提升内在智慧和外在认知、思维的重要性。做一个真正智慧而拥有清醒认知的人，你便能远离这些无明中的伤痛。
2019年，我当时清仓了所有的地产股，有些个股后来还在继续涨，比如绿城中国。我当时告诉了很多要好的朋友要及时出清手里的地产投资头寸（包括股票，也包括手里的不动产），只是，在疯狂的行情下，我的建议会显得非常无力。除了非常信任我的几个人，大多数依然是陷在里头的。这也印证了一个人性：在别人真正深刻认知到真相之前，所有的劝说和建议都是徒劳无功。而真正能认知到这一层面的，也无需太多劝说。当时我最核心的判断就是两个，第一个就是国家战略层面来说，房地产模式已经拉不动了，再拉下去就是日本过去三十年的衰退结局，所以国家一定要转向的，第二个就是涉及到国家放弃的时机问题，18-19年我一直高度关注中央决策，我读到的就是，自郭树清上台之后，几乎是处处都在暗示地产的下行大潮要来了。所以我在19年才敢毅然决然地清仓减持“低估的地产股”。只是，这些真相在巨大的上升浪潮中几乎是不被听见的。我不是什么神人，能够掐指就算出大局变化的准确时点，我唯有的就是在巨大噪音中间听进去了那几句真话而已。
现在距离2019年已经过去五个年头，对于当下的2024年，我也多次谈过一些我对地产的看法，今天总结性的讲一讲我观察到的情况：
先说结论:今年大概率是地产的筑底年。
原因如下：
关于地产的“底”，根本问题在于大家什么时候会慢慢接受地产的保值属性，而不是重回过去一样的疯狂。
外在表现，就是两样：
一个是成交量不能垮，4-5月国家队的出手救得就是这部分，换句话说，国家也认可今年14亿方的成交量底的，为什么呢？两个维度其实也算得到。按照黄奇帆的算法，中国500亿方现有建房，每年折旧2%就是10亿方，外加2亿结构化调整需求，就是12亿方的底，我从另一个角度也算了，确实差不多就在12亿方左右。大致算法是，城镇住房超30年房龄的占比为20%，假设每年10%的更换，就是7亿方左右的需求，外加未来5年5%的城镇化率提升，城镇住房每年提升1/65=1.54%的规模，也就是5亿方左右的城镇化率带来的增量，合计和黄奇帆计算的差不多。也就是说，12亿方几乎是一个刚需的成交量，而14亿方，也就是2亿方，合15%不到的一个跌幅。这个位置、这个时机开始防守，既可以达到“房地产退出历史舞台”的战略需要，又可以保持地产的平稳运行，再加上今年的一个经济筑底的节点，再合适不过了。从事实角度看，4-5月国家队的出手救援是卓有成效的，如下的新房和二手房的成交情况便能说明一二。因此，从这个角度看，其实没有太大的悲观的必要了。
另一个就是价格预期不能垮掉，而这一点就要看法拍市场，从4月以来，其实折扣率就已经开始企稳，没有6折、5折的跳楼价了，更多开始回升到7-8折的样子（如下图中指数据所示），与之紧随而至的就是二手房的价格环比跌幅的迅速企稳（从下面几张图是能看出来的）。不过，这种“趋势”不能说明未来就不会继续向下，而是需要看经济结构的调整进程。什么意思呢？通俗点说，就是传统产业和新兴产业收入人群在这次的剧烈调整中基本完成换手，没有恐慌盘，自然预期就会逐步回归正轨。所以，本质上，依旧和整体经济的发展趋势高度相关，如果经济今年就是一个向上的拐点，那么房价自然也会在今年逐步筑底。从我观察到的情况，今年并没有比去年更差，实际情况反而是更好了，经济正在加速恢复和走出谷底的过程之中，只是大家的情绪依旧在原来的悲观中而已。
总体来说，价量两个维度去看，房地产都到了筑底的时候了。量上，从国家队保护金融稳定性的角度去看，房子即便退出经济发展的舞台中央，依然会扮演重要的金融抵押品中轴的角色，保成交量就是保金融稳定性！另外一个就是12亿方的刚需底，这个也是一个极其重要的支撑，是很难破的。价格上，经历一轮30%-50%的快速挤泡沫，不少地方的房价也恢复到了一个合理的价格区间，加上恐慌盘的消耗殆尽，经济的重新抬头，再往下，空间并不大了。
有人说，中国的地产大概率要走日本的老路，也有人说，会走平。但在我看来，更有可能的是伴随中国的二次腾飞，会走美国地产的路——贴着通胀慢慢涨，成为一种真正的保值投资品（非过去的快速增值的投资品）。
就说这些吧，一家之言，仅供参考。
