来源：雪球App，作者： 罗宾逊遨游，（https://xueqiu.com/5286353511/300635824）
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现在越发理解Billions里面Axe的一番话，能分析公司运作和能分析金融市场是两个不同的能力。两者结合起来的人，才能够赚大钱。
虽然一直说太古好，但无法不得不面对以下残酷的市场现状：
1）市场极度不看好港股，流动性低，IPO少。
2）市场极度不看好地产股，因为行业前景不佳，利润在跌。
3）市场对于中国消费增速是不看好的。
4）市场对于香港的前景感到迷茫，所以写字楼市场尤其遭罪。
这样悲观的市场环境下，才造就了一家底层资产非常稳健的公司，NAV折扣率去到了70%以上。曾几何时，该数值仅有25%。极度悲观的市场，随时会孕育着大反转行情。
8月8号的业绩会后，太古地产股票大涨7%。核心原因是公司维持了派息增长，增加回购计划，业绩比同业要好。
我截取了JP morgan对于业绩发布会关键问题的提问记录，供大家参考。
1. 股票回购计划
- 为什么要回购？这一直是议事日程。考虑到 1) 大幅的资产净值折扣；2) 1000 亿港元投资计划的 65% 已到位；3) 强劲的资产负债表，回购符合公司和股东的最佳利益。
- 为什么是15亿港币？这是考虑到公司财务实力后的最佳水平，而且不会对负债率产生重大影响。目前评论是否会延长还为时过早。
- 太古股份有限公司（19.HK；NC）在业绩发布会上表示，公司并无任何重组计划（即出售太古地产股份）。
罗宾逊点评：按照太古集团回购的历史经验，因为流通盘不多，所以股价在后沟政策出来后整体是上升的。而且公司会申请业绩期内继续回购，避免被做空力量在业绩期追击。该回购政策与执行对股东相对友好。
2. 渐进式股息政策
两项股息政策：1) 年度股息增长率为中等个位数，2) 随着时间的推移派发约 50% 的基本利润。 两个政策并不冲突。过去该公司通常派发 50% 以上的基本收益。随着资本回收的进行和新项目落成，派息比率会下降。公司有能力持续增长派息。（这一点完胜了恒隆地产）
中个位数的股息增长符合该公司1000亿港元的投资计划。该公司对其长期利润增长和交易组合的资本回收充满信心。
3. 中国内地零售情况
- 租金回升：2024 年上半年客流量同比增长；在太古品牌的强劲发展和商业结构升级的推动下，预计租金将持续上涨。
罗宾逊点评：商业零售额下滑7%，但租金还能够微涨5%（以人民币计算），实在是喜人。
- 三亚太古里及西安太古里项目进展：将利用现有网络与品牌合作。公司目前正与品牌密切合作，制定扩张计划。
罗宾逊点评：有一个说法，目前是brand led investment。太古新项目的开发和设计，lvmh等品牌深度参与建筑设计。完全适配品牌的发展要求。
面临的挑战在于品牌对于开店节奏把控非常强势。兴业太古汇就是一个受害者，关了kenzo许久，LV等几个主力租户迟迟不入场，整个场的客流和零售额就会下降。
- 应对中国大陆奢侈品商场之间可能爆发的“价格战”的策略：公司无法对其他竞争对手发表评论。将继续通过以下方式改善投资组合：1）专注于实验性零售（餐饮/活动/促销/贵宾室），2）投资 CRM 计划。
- 资本化率轻微压缩下调（-25bps）：这主要是由于部分零售物业的资产质量改善（受租户组合升级推动）。
- 内地零售租金占总营收比例持续上升（以后受中国市场影响越来越大）
4. 香港办公楼市场
- 预计中期将出现逐步复苏，但增量需求仍取决于中国内地企业恢复 IPO 以及对香港信心的增强。
- 香港写字楼整体空置率创历史新高，复苏需时。不过，太古地产的写字楼组合仍表现优于市场。
5. 小结
不少网友在讨论，千亿计划的投资回报是否够高，为什么不把赚的钱直接返还给股东？
其实太古是一个地主，低负债经营，不断提升自己的物业组合，增加经营收入，从而提高每年的派息。当一个物业成熟了之后，就需要考虑是否卖掉，然后投入到下一个可持续成长的发展中。
现在就是等风来。待需求回归，新建成的物业能够立马将需求转化成公司收入。利润率的上升会带动估值回归。
未来可期。?
—end—
笔者持有太古地产股份，本文仅为个人观点，不构成投资建议，需留意。
$太古地产(01972)$ $恒隆地产(00101)$ $万科A(SZ000002)$
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