来源：雪球App，作者： 价值为根，（https://xueqiu.com/1753234200/300230250）
昨天写了一篇房地产未来路径的推演文章，没想到反响这么热烈，看来关心房地产或者说被房子套住的、被股票套住的人不少，今天再深入聊聊，是深化上一篇内容，所以要交流的先去看完上一篇，我不做小白普及
1.关于房地产公司的选择：首先买股票就是买公司，买公司就是买这家公司的资产，负债以及未来的现金流，有了这个前提，我们知道房地产公司的分析关键不是什么PE,PB,而是资产、负债，以及现金流，最后才是利润；
2.资产负债的分析：首先房地产属于重资产经营模式，最重要的就是研究它的资产，所以如果你要买入万科的股票，首先你要去看他全国各地每个城市项目的情况，拿地价格，销售价格，产品适配，住宅和非住的占比，现在很多房企别看资产一堆，都是非住，特别是车位打2折可能才能卖完，通过你真实的走访这些项目，你才能知道每家公司的资产到底如何，他项目的竞争环境如何，产品定位准确与否，而不是看几个财报就觉得已经知道了，说句不好听的，地产公司的财报我只做辅助，因为你根本不知道有多少水分，所以市场发现有些公司市场估值可能PB0.5,有些公司PB0.8，只有你自己详细了解了这家公司的资产情况，你才知道是否低估；其次就是负债，房地产公司的负债率都是60%+，并不是简单的看负债率，而是要去了解每家公司负债的整体利率情况，以及时间，这些东西都会影响他的经营决策，我举个简单的理解，同样的负债，如果一家公司是3年，另外一家是5年，那么目前市场不好，为了还款，3年的这家就会打折，你的资产随时缩水，所以负债的分析是重中之重；
3.现金流的分析：三大现金流首先要看经营性现金流，这个就是和资产的质量直接相关的，你只有了解这家公司的资产的情况，你才知道他资产变现的难度，以及时间以及变现需要的代价，核心区的房子变现就很简单，新区的房子要变现就是疯狂打折；融资性现金流，那么这就是国央企的优势，你去看中海、保利、华润这些公司的融资利息你就知道时间长了之后这代表着什么，这里就要分析刚才我说的负债的还款的时间，利息；最后就是投资性现金流，这个时候有商业资产、收租的公司就占优了，不展开了，说白了就是有输血的能力。
最后就是估值：就是我一开始说的，只看点论坛，看点财报你对房地产无法估值，都是别人想让你看到的信息，你只有准确评估了这家公司全国各地的项目的情况，你做到心中有数，你自己都可以估值他这些项目总共值多少钱，在把他的车位做一个打折，和目前的市场情况做一个对比就知道高估低估，当前的房地产公司的股价肯定是在底部的，但是多久能上涨，这取决于我说的关于销售回暖的判断，以及资产的置换时间，房地产股票投资的难度极大，不是很好的商业模式，当然未来一定有机会获取收益，买不买入房地产股票不仅仅取决于本身，还取决于你对他的了解，当先很多行业和股票都有机会，抓自己自己能看懂的就已经足够。
提醒：分享不易，觉得有用欢迎转发点赞收藏打赏，友好沟通可以，如果出言不逊马上拉黑。$绿城中国(03900)$ $万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$
