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我本人是超过10年的地产开发商工作者，在上市公司从事中层管理工作，最近几年房地产可谓是惨不忍睹，投销都大幅萎缩，量价齐跌，裁员降薪断供哀鸿遍野，那么在今天这个时点，谈谈我都房地产公司以及房价的看法，直接给结论：
1.供给端：供给端抓主要看两块，新房端供给量随着不断暴雷+新增项目的大幅减少，这块的供给量是肉眼可见的萎缩，预计未来3-5年还会呈现下滑；二手房这部分的供给在未来的3-5年还会不断增加，这主要源自于2016-2021这5年天量的投资客进场，随着限售解除，叠加月供压力这部分房源是不断在市场放量，目前全国拉通来看二手房成交占比已达70%，而且这部分房源主要以刚需住宅为主，整体来看从今年开始新房+二手房供给量加起来整体应该会趋于平衡，但是分化比较明显，供给呈现刚需产品过剩和改善产品不足的尴尬；
2.需求端：刚性需求未来很长一段时间都是下滑的，其原因在于结婚时间延后的不可逆转35岁以下的年轻人数量未来数年都是减少的，同时就业压力巨大，以及房价上涨预期褪去之后的冷静，改善需求端将会不断提高，这源自于目前35-50之间的中产数量依然庞大以及足够的购买力，所以从需求来看是分化的；
3.供求分析：通过供给和需求的分析，可以得出结论，刚需房源未来很长一段时间价格不会上涨，原因在于供大于求；而改善房源必须是开发商新建，而这部分供给随着暴雷+退出市场导致供给是有限的，需求端整体稳定增长，所以改善型住宅的量价会齐升；
4.投资机会：整个房地产公司目前就是在转型期，过往高负债+高周转+垃圾产品的模式结束了，未来几年还会处于过去拿的高价地、垃圾产品的去化周期，随着这些库存的不断去化，在土地市场重新拿地做改善产品之后将会迎来春天，所以如果要投资房地产公司，就要选择拿地核心区、有能力做改善、负债杠杆低的企业，下一个个春天他们会有不错的收益。$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $龙湖集团(00960)$
