来源：雪球App，作者： 张志雄V，（https://xueqiu.com/1791024341/299649202）
发表于1998年10月15日的这篇演讲是由“格雷厄姆-巴菲特教育基金会”赞助的系列演讲的第一篇，该基金会由曼森·霍金斯（佛罗里达大学1970年的毕业生）于1997年捐助100万美元设立而成。
在巴菲特结束了“关于你们的未来”的套话演讲后，同学们开始了提问。
Q18：你对房地产证券化有什么看法？
巴菲特：这是近来资本市场的一个疑难症结。抵押贷款导致证券了无生气，我指的是商业地产抵押贷款，而不是住宅。
我想你可能是想问相关公司的股票，持有他们的股票是件很糟糕的事，因为投资者将被双重征税，投资者个人本来只需缴纳一种税就可以持有房地产证券，现在却还要缴纳一般的公司税。所以不要投资这种公司，税收吃掉了很多回报。
REIT创造了一条人们投资房地产的渠道，因而人们不需重复纳税，但它们的运营费用一般也很高。如果你想投资不动产，假设你买了最简单的REIT，每年有8%的收益，除去1%或1.5%的费用后，所得就并不是那么富有吸引力了。这条渠道对只有千把块钱的投资者来说可能还可以，但如果你有100万或者1000万，直接买不动产获得的回报可能会更高，因为你能避免给中介支付大额开销。
我们在房地产领域中几乎没有找到过好的投资机会。
几周后你可能会看到一则新闻，这则新闻可能和我今天说的相反，我不想让你们觉得我是在骗你们。我们确实很少在房地产领域看到让人兴奋的投资机会。人们有时候会对房地产行业感到困惑，他们会关注一些大型的土地公司，比如得克萨斯太平洋土地新托，这家公司有一百多年的历史，在得克萨斯州有几百万公顷的土地，每年卖掉1%的土地，将卖地所得入账（如果计作收入是对收入的歪曲），并以此为基准得出了一个比市场行情高得多的估价。如果你真的拥有土地，就知道这是在胡扯。土地无法流动，无法快速变现50%或者20%的土地，土地的流动性要比流动性差的股票还低。因此，我认为大多数房地产公司的估值都是极为愚蠢的。
你们都知道，REIT今年的表现很糟糕，这一点也不难想象，这个资产类别受投资者欢迎的程度是如此之低，以至于其价格相对于他们持有的资产价值打了大幅的折扣。REIT会变得很有趣，接下来的问题是REIT的管理者是否会和投资者发生冲突，因为他们不得不放弃物业管理的收入，在这一点上，他们的实际利益同投资者正好相反。
我总是在想，REIT一直在鼓吹他们持有的不动产有多好、股票有多便宜，可是他们的管理者却在市场上卖出股票，比如他们说28块钱的股票很便宜，却在28元以下卖出股票，这显然是自相矛盾的。而这是我们关注的。
查理和我懂不动产，我们会时不时地考虑做一些特大的交易。如果不动产领域中出现了类似长期资本管理公司这样的投资机会，我们会敞开胸怀的，问题是其他人也会纷至沓来，所以出现让我们兴奋的价格的可能性并不大。
Q19：市场下跌对你而言是利好？
巴菲特：对于大盘的走势，我一无所知。硬要说的话，我更喜欢市场下跌，虽然我的偏好对市场的走势而言无足轻重，市场对我的感情一无所知。（笑）这是你们在投资股票时需要知道的一点。如果你在买了100股通用汽车的股票后，对它突然之间有了感情，当它下跌时，你可能会变得暴躁，说，“如果股价能回升到我的买入价，我的生活就又充满阳光了”；当它上涨时，你沾沾自喜，自以为聪明，对通用汽车也是喜爱有加。你的情绪会随着股价的波动而变化，但是股票可不晓得你持有了它。
股票只是一个物质存在而已，它并不在乎谁拥有了它，购买它花了多少钱。我们对市场的任何感情都不会有一丝回报，我们靠的是一个异常冰冷的肩膀。（笑）未来10年，在座的每个人都可能是股票的净买家而不是净卖家，所以你们都应该期盼股价跌得更低。
未来10年，你们肯定会吃很多汉堡，所以你会期盼汉堡变得更便宜，除非你是养牛“专业户”。如果你想喝可口可乐，又没有可口可乐的股票，你一定期盼可口可乐降价，期盼超市在周末大甩卖而不是涨价。
纽约证交所就像一家出售企业的超市，你想买股票，会期盼什么呢？你恨不得股价都跳水，越深越好，这样你就可以捡到便宜货。20或30年后，当你退休并开始支取养命钱时，或者你的后代支取你的养命钱时（笑），你也许会希望股价能高点。格雷厄姆的《聪明股票投资人》的第8章讲述了投资者应该以什么态度对待股票市场的波动，第20章讲了安全边际，我认为这两章是所有描写投资的著述中最好的。
当我在19岁读到第8章时，恍然大悟，领悟到了书里的心得，它们看上去显而易见，但我从前并没有体会到。如果不是那篇文章里的解释，恐怕再过100年，我还以为股价上升是好事呢。我们希望股价下跌，但我并不晓得股票市场会怎么走。我甚至想都不去想这些事情。
当股市真的走低时，我会很用心地研究自己要买些什么，因为我相信到那时我可以更高效地利用手上的资金。
#《沃伦·巴菲特在佛罗里达大学商学院的演讲》·16
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